В пресс-центре еженедельника «Полезная площадь» прошел круглый стол на тему «Плюсы и минусы покупки загородного дома, или почему жизнь за городом подходит не всем». Аналитик, риэлтор, юрист, а также представители загородных поселков рассказали о новых тенденциях на рынке и рисках приобретения загородного жилья.
Новый вид покупателей
Андрей Макшанов, независимый аналитик рынка недвижимости, отметил, что за последнее время появилась новая категория покупателей загородного жилья. Это семьи, приоритетом для которых является именно отдельное жилье, но в черте города такое проживание они себе позволить не в состоянии. Вариант в результате один – переезжать в пригород.
- За последнее время, как мы все можем наблюдать, рынок загородной недвижимости кардинально изменился – активно застраивается ближайший пригород, отметил аналитик. - Причем жильем нового формата. Это, в частности, малоэтажная – до трех этажей - застройка. Квартира–студия в таком доме обойдется примерно в миллион рублей, что сильно расширяет возможности для молодых семей, не желающих проживать вместе с родителями. Если раньше, всего пару лет назад, такая семья могла себе позволить максимум комнату в черте города (или рассматривать вариант аренды), то теперь она вправе по своим финансовым возможностям рассчитывать на отдельную квартиру в ближайшем пригороде. Пусть небольшое жилье, зато свое.
Дом как альтернатива
Андрей Макшанов отметил, что общий тренд развития загородной застройки - крен в сторону эконом-класса. Целый ряд застройщиков предлагает варианты именно этого класса: отдельный дом (небольшой – в районе 60-80 кв.м) с участком. В таком доме вполне можно проживать круглогодично, и он является альтернативой квартиры-студии.
- В такой дом вполне может уехать та же молодая семья или более старшее поколение, и это будет даже лучший вариант решения жилищной проблемы, - пояснил аналитик.
Без вариантов
Следующая крупная группа покупателей загородного жилья сегодня – те люди, которые не могут позволить себе достойное проживание в городе. Причем не только из-за нехватки денег.
- Что сейчас мы наблюдаем во многих новых проектах в черте города? Это фактически каменные джунгли, где нет никакой растительности. Это переуплотненная застройка. Это придомовая территория, заставленная автомобилями, - обратил внимание Андрей Макшанов. - Постоянно проживать в таких квартирах некомфортно. Даже элитное жилье зачастую строится в формате уплотнения. Например, строящееся в районе улицы Октябрьской жилье позиционируется как элитное. А на самом деле, если присмотреться - квартиры фактически располагаются окно в окно. На мой взгляд, такое жилье сложно назвать комфортным, тем более элитным. Разве что в силу расположения – центр города все-таки.
В результате нижегородцы, даже обладая необходимыми финансовыми резервами, вынуждены выбирать пригород.
Скажи мне, кто твой сосед
- Вторичный рынок может преподнести сюрпризы своим постоянным жителям. Привычные соседи, с которыми вы много лет проживали на одной площадке, уходят, взамен появляются новые жильцы. Либо меняется финансовая ситуация – и взамен благополучной семьи вы получаете источник напряжения под боком, - поделился Андрей Макщанов. - Поэтому в одном подъезде на одном этаже могут проживать абсолютно разные по социальному статусу семьи. Это будни вторичного рынка. Небогатые одинокие пенсионеры могу соседствовать с предпринимателями. Тут возникают другие сложности. Например, непросто собрать дополнительные средства на ремонт подъезда и благоустройство. Многие платить не то, что не желают, они просто не могут. Комфортным такое соседство бывает не всегда.
Неоднородное заселение дома по социальному признаку также вынуждает более состоятельных соседей выбирать индивидуальное жилье. А это – прямой путь к жизни за городом, как более комфортной во всех смыслах.
Интернет как шанс жить за городом
- Еще одна нишевая группа приобретателей жилья за городом – это люди свободных профессий, которые не привязаны к графику работы офиса. Благодаря современным средствам связи, они успешно могут работать и дома, выезжая в офис по мере необходимости. Благо проблем с личным транспортом или такси сейчас нет. И их становится все больше. Хотя на сегодня это достаточно узкая группа населения, но она присутствует на рынке.
Принципиальное изменение
Аналитик отметил, что если раньше к продаже за городом предлагались земельные участки, наравне с готовыми домами, то сейчас в основном предлагаются готовые дома и квартиры.
- Совсем недавно в основой массе проектов покупатели были обречены пару лет как минимум жить на стройке. Сейчас же сразу предлагается готовое комфортное жилье – это позитивный фактор.
Стройматериалы решают все
Андрей Макшанов не разделил оптимизм многих покупателей по поводу их заметного снижения.
- Сейчас многие ждут обвала цен. Я такой покупательский оптимизм не разделял. Напротив, думаю, что резкого снижения цен не будет. Сейчас серьезно подорожали строительные материалы. И ситуация отличается от 2008-2009 годов – тогда цены на стройматериалы снизились, при одновременном уменьшении стоимости рабочей силы. При таком раскладе у застройщиков был резерв для снижения стоимости предложений. Сейчас такого нет. Одновременно активно продолжается загородная застройка. Объем предложений растет. Казалось бы, рост предложения должен привести к снижению цены. Но все же факт повышения стоимости стройматериалов играет весомую роль.. – сделал вывод аналитик.
Основной тренд
- Малоэтажная застройка достаточно гибкая, если сравнивать ее с многоэтажной. Застройщики имеют больше возможностей для маневров, что мы сейчас и наблюдаем. Во-первых, застройщики предлагают рассрочки, причем их срок увеличивается. Во-вторых, происходит сдвиг в сторону более экономичных проектов. На рынке появляются предложения «дом плюс участок за 1,5-2 млн.руб.». Причем от домов площадью 200 квадратов и участки в 15-20 соток мы постепенно уходим. Видимо, это и есть основной тренд на ближайшее время.
Что будет дальше
- Это зависит от общеэкономической ситуации. Прогнозировать вряд ли кто возьмется. Слишком много неопределенных факторов, которые влияют на ситуацию, - подытожил аналитик. – Сейчас наметился тренд - снижение ставок по ипотеке. Хотя многие эксперты все же склоняются к тому, что это вряд ли это серьезно повлияет на спрос. Причина - общая неуверенность покупателей в своем собственном будущем. В итоге люди не рискуют залезать в долгосрочные большие кредиты. Кроме того, ситуация и на рынке загородной недвижимости будет зависеть и от глобальных внешне политических факторов. Поэтому что будет дальше – покажет время.
