В пресс-центре еженедельника «Полезная площадь» прошел круглый стол на тему «Плюсы и минусы покупки загородного дома, или почему жизнь за городом подходит не всем». Аналитик, риэлтор, юрист, а также представители загородных поселков рассказали о новых тенденциях на рынке и рисках приобретения загородного жилья.
Елена Никоненкова, директор юридической компании «Прецедент» :
- С технологической точки зрения процесс покупки квартиры, дома, участка выглядят одинаково.
Но есть нюансы. Если вы приобретаете дом, то речь идет о покупке не одного, а сразу двух объектов недвижимости – дома и земельного участка. Это комплекс прав. Кроме того, приобретая квартиру, не надо задумываться о целом ряде моментов: о соблюдении санитарных норм, пожарных проездах, о метраже до соседнего строения и т.д. В случае с покупкой загородного дома придется вникать и в эти вопросы.
Обращайте внимание на статус строения
Приобретая загородную недвижимость, человек всегда строит планы, как он будет ее использовать. Например, он планирует построить на участке коровник или завести пасеку. Но не всегда отдает себе отчет в том, что его права могут быть ограничены – местоположением земельного участка, разрешенным использованием, статусом строения.
Обычный гражданин редко понимает разницу между жилым и садовым домами. На его взгляд, если дом пригоден для круглогодичного проживания и там есть удобства, то это и есть жилой дом. И очень удивляется, когда в ходе сделки получает документ, где написано, что это - нежилое строение, садовый дом и земельный участок с разрешенным использованием «под садоводство». Еще и при этом выясняется, что в доме нельзя прописаться. А этот вопрос особо актуален для семей с детьми. Ведь посещение детсадов, школы связано с наличием прописки. Чтобы прописаться в садовом домике, если он является единственным жильем, приходится совершить целый ряд сложных процедур.
Упрощенный порядок порождает проблемы
Большая часть застройщиков загородных проектов оформляет строения в упрощенном порядке. Данная процедура не подразумевает экспертизы проектной документации. Ее суть в том, что она дает возможность зарегистрировать права на построенный жилой дом на земельном участке, предоставленном в собственность. Поэтому гражданин, покупающий такой жилой дом, может приобрести целый ряд проблем: строение может быть расположено ближе 5 м от красной линии или создавать препятствия пользования соседними земельными участками и т.д.
Очень редко суд выносит решение о сносе строения. Но на собственника могут быть возложены обязанности по устранению нарушений, изменению конструкций и т.д., что приводит к дополнительным тратам.
За вертолетную площадку и пруд заплатить придется
Самое важное при покупке загородной недвижимости вовремя предусмотреть, какие придется делать дополнительные вложения.
Что собой представляет среднестатистический коттеджный поселок? Это некая коммуна, созданная застройщиком, где он же создал ТСЖ или управляющую компанию. Эта компания, в самом начале, когда права почти на все участки принадлежали застройщику, созвало «общее собрание», приняло решения о тарифах и обязательных платежах.
Купив дом в таком поселке, гражданин может вдруг узнать, что он обязан платить за точку вреза газа, электричества и канализации, за содержание дорожек, лампочек, охраны и т.д., а также за озеро с уточками.
Мы часто сталкиваемся с такими ситуациями. И они нередко являются патовыми, потому что решение общего собрания является действительным, обжаловать его и признать незаконным, оснований нет. Поэтому многие смиряются с необходимостью платить. А тот, кто пытается бороться, шансов на победу почти не имеет, потому что объект недвижимости приобретен, а содержать общее имущество владелец обязан, и выполнение решений общего собрания является обязательным. Поэтому до момента покупки советую выяснить, за что вам придется платить после.
Сознательный обман
Не так давно в Гражданский кодекс были внесены изменения, в том числе в части доверенностей – теперь они могут быть безотзывными. Но пока, судя по практике, доверенности, оформляются по-прежнему – как обычные: с правом отзыва, что порождает ряд возможностей для мошенничества.
Помните, что если доверенность небезотзывная, то это опасно. Чтобы после совершения сделки не появились лица, которые также имеют права на данный объект недвижимости, я советую при совершении сделки познакомиться с собственником, продающим участок и дом, посмотреть его паспорт, правоустанавливающие документы - подлинники, заказать свежие выписки из ЕГРП. Если доверенность небезотзывная, то договор купли-продажи должен подписываться собственником.
Необходимо также учитывать, что в доверенности должны быть прописаны права лица принимать и передавать материальные ценности. Иначе, деньги, которые вы отдали посреднику, считаются фактически не переданными, и собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Бывший имеет право
Необходимо также учитывать права третьих лиц – в частности, права супругов. Даже если после развода прошло три года, и срок исковой давности по разделу имущества истек, бывший супруг все равно может обратиться в суд, если у него найдутся веские причины для восстановления пропущенного срока. Он может быть восстановлен в правах, что повлечет за собой признание сделки недействительной. Мы сталкивались и с тем, когда продавец вводил покупателя в заблуждение относительно прав второго супруга. В результате сделка также может быть оспорена. А вернуть средства, переданные физическому лицу, бывает очень проблематично. Поэтому советую при покупке недвижимости обращаться к специалистам. Пусть профессиональные юристы проверяют документы и чистоту сделки.
О чем чаще всего спрашивают покупатели
Ольга Ежикова, руководитель службы продаж КП «Владыкино»:
- Для многих нижегородцев сейчас именно загородная недвижимость, как более дешевая, может стать решением жилищного вопроса. А будущее – за теми загородными проектами, которые реально улучшают качество жизни покупателей. Сегодня это не просто дом с участком, но и инфраструктура.
В нашем поселке нижегородцы приобретают дома с разными целями. Одни используют дом в качестве дачи, другие – как дом для постоянного проживания. У кого-то детей пока нет, но есть и многодетные семьи. Для последних приобретение загородной недвижимости – поистине решение жилищной проблемы. Ведь даже в трехкомнатной квартире многодетная семьи разместиться с комфортом не сможет. А дом, пусть и не очень большой площади, такую проблему с легкостью решает.
Чаще всего покупатели интересуются, как и насколько быстро они смогут добраться до своего места работы, доступен ли общественный транспорт, как и где получить медицинскую помощь, есть ли возможность водить детей в детский сад и школу. Весомым аргументом при выборе проживания загородом является и наличие магазинов, хороших дорог, освещения. При этом для покупателей важно чтобы содержание дома было сопоставимо с оплатой коммуналки в городской квартире.
Помимо вышеперечисленного, современный коттеджный поселок – это хорошая экология, оборудованные площадки для отдыха детей и взрослых, собственные водоемы, охрана. Важно и то, что у каждого дома есть своя парковка, и нет причин завоевывать «место под солнцем», как это нередко происходит в городе.
В КП «Владыкино» многие социальные вопросы нашли свое решение. Средняя школа и детский сад располагаются в 3-х км от поселка, в Березовке. Специальный автобус отвозит и привозит детей. Магазин «Спар» находится менее чем в 1 км от «Владыкино». Медицинское обслуживание оказывают Богородские поликлиники и больницы. Есть возможность заниматься любимыми видами спорта: в 5 км находится Богородский ФОК, в 15 км - горно-лыжный комплекс Хабарское. В самом поселке есть уникальный конно-спортивный комплекс, где лучшие инструкторы проводят занятия для детей и взрослых. На территории поселка возводится храм Серафима Саровского.
На место работы ориентироваться не стоит
По мнению исполнительного директора АН «Адрес» Сергея Петрова, от покупки дома за городом следует отказаться, если вы не уверены, что вам понравится там жить. Это – единственная причина такой дом не приобретать.
- Перед приобретением загородной недвижимости следует собрать о нем максимум информации. Взвесить все плюсы и минусы. Соотнести реальность и ваши планы и задачи. Не стоит при этом забывать, что обстоятельства могут измениться. Например, не стоит приобретать загородный дом, ориентируясь исключительно на место работы. Его вы можете поменять. А теперь представьте: дом у вас на выезде в Богородск (там недалеко было до прежней работы). А новый офис расположен в Сормове.
Расстояние – не помеха
Новая тенденция такова, что молодое поколение не пугают расстояния – многие ездят на работу в Москву. И многие тенденции диктует именно оно. Например, девелоперы решили строить квартиры-студии в малоэтажных домах. Это и требование ценовой политики, и формат первой квартиры – в расчете на молодежь. Цены вполне демократичные: в прошлом году такую квартиру можно было приобрести за 600 тысяч на стадии строительства, сейчас цены стартуют от 900 тысяч рублей. И период строительства невелик - от 6 до 8 месяцев.
Другой распространенный формат – когда состоятельные молодые приобретают в коттеджном поселке жилье себе, а рядом – для родителей, чтобы они помогали присматривать за детьми. И третий распространенный вариант – когда вместо участка с дачей приобретается квартира в ближайшем автомобильном пригороде, куда можно доехать за 15-20 минут, стоимостью около миллиона рублей. Этот формат также во многом продиктован молодежью, которая и хочет жить за гордом, и не желает возделывать участок.
- Помню, когда мы начинали сотрудничать с группой компаний «Альхорс», они думали, что основными покупателями станут местные жители и ориентировались на них. Мы сразу пояснили, что это не так, ведь по статистике 90% покупателей жилья в пригороде – это нижегородцы, которые увидели именно здесь решение своих задач по приемлемым ценам.
О чем спрашивают покупатели
Важен вопрос насчет инфраструктуры – наличие больницы, поликлиники, садика, школы, детских кружков и т.д. И еще один вопрос – насколько быстро и по какой цене при необходимости можно будет недвижимость продать. Кстати, именно вопрос выгоды инвестирования в такой проект является нередко ключевым. А цены на загородную недвижимость растут. В тех же проектах «Альхорс» еще год назад жилье продавалось по цене 30-35 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас, из-за роста стоимости строительных материалов, только себестоимость составляет 38 тысяч.
Обвала не будет
А вот обвала цен, на который многие рассчитывают, ждать не следует.
- В рублевом эквиваленте цены объективно не могут упасть. Инвестору проще заморозить строительство, чем продавать без прибыли. Другого пути у него нет. Это далеко не первый кризис, люди приспосабливаются к новым условиям уже более полугода. И все равно жилищные проблемы они будут решать. Когда поймут, что ничего кардинально к лучшему не изменится, рынок оживет. Но запросы снизятся. Мы это знаем по себе – например, те, кто хотел купить коттедж, уже присматривают таунхаусы.
