В современной российской банковской системе ипотека является одним из самых быстроразвивающихся сегментов. Традиционно жилищное кредитование ассоциируется у покупателей с покупкой квартиры, и мало кто догадывается, что приобрести на заемные средства можно также и загородный дом. Ипотека в Подмосковье еще не так хорошо развита, как в столице, но только за прошедший год количество банков, работающих с коттеджными поселками, в 2007 году выросло вдвое. Появились и новые предложения со стороны банков – сегодня клиенты могут получить заем не только на покупку коттеджа или таунхауса, но и на приобретение земельного участка и строительства дома.
Чем больше рисков, тем выше процент
По оценкам специалистов, на сегодняшний день загородная ипотека находится в самом начальном этапе своего развития. Правда, уже прошли те времена, когда банки с неохотой давали кредиты на покупку загородного жилья. Сейчас около двух десятков кредитных организаций имеют в линейке продуктов хотя бы одно предложение по загородной ипотеке. Но до окончательного формирования рынка еще довольно далеко. Больше всего проблем возникает с «первичкой», утверждает Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании «Масштаб». «При кредитовании загородной недвижимости существуют очень высокие риски, так что пока этот сегмент ипотеки развит слабо. Ипотечные банки с большой осторожностью относятся к кредитованию коттеджных поселков на первичном рынке: ведь предмета залога пока еще не существует. И стопроцентной гарантией успешности проекта не является даже имя девелопера», говорит он. Грубо говоря, при покупке строящегося загородного жилья, банк должен выдать заем задолго до того, как у клиента появится готовый дом. Именно такие кредиты представляют для банков высокие риски. А где высокие риски, там и более жесткие условия.
Но не стоит расстраиваться раньше времени и думать, что мечта о загородном доме так и останется мечтой. Есть способ приобрести коттедж по ипотеке, при этом не переплачивая лишние проценты. Уже сегодня существует немало эксклюзивных программ, разрабатываемых застройщиками совместно с банками. Основные преимущества совместных ипотечных программ заключаются в том, что размер первоначального взноса является минимальным, значительно сокращается комплект требуемых от заемщика документов и срок рассмотрения заявки, кредит может быть выдан не только на приобретение земельного участка и дома, но и на благоустройство территории, внутреннюю отделку и ремонт. В качестве примера можно привести совместную программу RODEX GROUP и НОМОС-БАНКА, по которой предоставляются кредитные средства на приобретение загородного дома и земельного участка в размере до 95 % от их общей стоимости.
Кроме того, многие банки уже сейчас идут на снижение ставок и продлению сроков кредитования по загородной ипотеке и вне совместных с застройщиками программ. Так, например, ипотечные программы Сбербанка отличает то, что платежи по кредиту являются дифференцированными, а не аннуитетными, что существенно снижает общий размер долга с учетом выплаты процентов. Максимальный срок кредитования в РосЕвроБанке составляет 40 лет, такой длительный срок является исключительным предложением для рынка загородной недвижимости. Ну а один из ведущих банков в области жилищного кредитования в России - Альфа-Банк - существенно снизил процентные ставки. Правда, пока только на вторичном рынке. «В октябре 2007 года мы запустили новую программу ипотечного кредитования на покупку коттеждей и таунхаусов на вторичном рынке. Процентные ставки в рублях от 12,7%, в долларах США от 11%. До этого мы предлагали клиентам подобную услугу в рамках пилотного проекта, за пол года мы накопили статистику и оценили потребности клиентов, что помогло нам усовершенствовать условия кредитования. Раньше для заемщика коттедж должен был быть единственным местом жительства, в новой программе эти ограничения мы сняли», - говорит руководителя Блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев. К примеру, еще год-два назад средняя процентная ставка по загородным ипотечным займам составляла порядка 15%. Сегодня такого «дикого» процента нет ни у одного банка.
Хорошее начало – половина дела
Эксперты рынка в основной своей массе сходятся во мнении, что процесс покупки загородного дома по ипотеке стоит начинать с выбора банка. Так как кредитованием этого сегмента рынка занимается ограниченное число банков, выбор не займет много времени, считает Валентин Порженко, Директор юридического департамента компании «Открытые Инвестиции». «Выбор таких предложений не велик, потому что в отличие от кредитования квартир, это более сложно, и не все банки решаются выходить на загородную недвижимость. Если мы говорим о покупке строящегося дома и об обращении за кредитом на оплату строительства, то здесь, чтобы получить кредит у банка, нужно быть уверенным, что девелоперская компания известна и ее финансовое состояние не вызывает сомнения. Тогда банку будет интересно работать с таким предложением», - говорит он.
Но существует и дугой вариант, который проще для покупателей и предпочтительней для банков – обратиться к застройщику для подбора объекта недвижимости, а затем подобрать наиболее подходящую ипотечную программу. Как уже было сказано выше, приобретая загородную недвижимость в рамках таких программ, покупатель решает сразу несколько возникающих проблем. «Объекты недвижимости уже одобрены банком, и покупателю не нужно собирать дополнительные документы. Формы заключаемых договоров согласуются между банком и застройщиком заранее, а значит, существенно сократятся сроки получение кредита и приобретения объекта. Кроме того, условия подобных программ зачастую отличаются от стандартных условий кредитования, предлагая для клиентов застройщика определенны преференции: снижена процентная ставка; увеличен максимальный срок кредитования; снижен, а иногда даже отсутствует, размер первоначального взноса», - описывает преимущества Сергей Клименко, директор по корпоративному управлению и правовым вопросам инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP.
Таким образом, если ипотечный договор будет заключаться по совместной программе, комплект документов будет ограничен следующим списком: заявление, документы, удостоверяющие личность и справку о доходах по форме 2-НДФЛ или форме банка, а также подтвердить наличие собственных средств для первоначального взноса, размер которого определяется выбранной ипотечной программой. Если же вы сначала обратились в банк, вам придется столкнуться с рядом трудностей, к примеру, с тем, что кредитор должен оценить не только финансовую состоятельность застройщика или генерального инвестора, но и отслеживать его финансовое состояние на всем этапе строительства. У банка должна быть уверенность в том, что девелопер доведет проект до конца.
Отголоски кризиса
Сегодня на рынке загородной ипотеки сложилась парадоксальная ситуация, когда банки поятся кредитовать индивидуальные домовладения, а покупатели боятся банков. Но есть еще одна вещь, которую боятся и те, и другие. Зовется она американский ипотечный кризис. Но, как выясняется, не так страшен черт, как его малюют. Безусловно, события на рынке ипотечного кредитования США оказали некоторое влияние и на наш рынок: было заметно некоторое повышение процентных ставок, заявки потенциальных заемщиков стали рассматриваться более тщательно, некоторые участники рынка кредитования на время отказались от выдачи ипотечных кредитов. «Американский кризис привел к удорожанию заемных средств, в связи с этим некоторые банки уже подняли ставки по ипотечным кредитам, на загородную недвижимость в том числе. В течение этого года возможен дальнейший рост ставок», - говорит Илья Зибарев из Альфа-Банка. Но в целом, российский рынок ипотеки наименее подвержен влиянию внешних факторов. А повторение подобной ситуации у нас в стране в ближайшее время вообще маловероятно. Главная причина кроется как раз в «молодости» ипотеки. Кроме того, рост цен на недвижимость в России в целом и Москве и Подмосковье в частности, защищает российскую ипотеку от существенных колебаний, снижает риски и делает инвестиционные вложения в загородную недвижимость высоколиквидными. Повсеместного повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, а значит и увеличения стоимости объектов, приобретаемых в кредит, не произойдет. К такому мнению склоняются аналитики.
Но кроме мирового ипотечного кризиса у нас существуют и другие предпосылки для обвала рынка. «На нашем рынке есть слишком много других позиций, из-за которых рынок может рухнуть. Прежде всего, это завышенная цена на жилье, отсутствие спроса на неадекватные по параметрам объекты, который не стоят тех денег, которые за них просят», - считает Игорь Лебедев. Но это уже не проблема ипотеки, а всего рынка недвижимости в целом.
Лицо загородной ипотеки
Разобравшись с основными трудностями и проблемами рынка жилищного кредитования, осталось только понять, кто же является основным потребителем загородной ипотеки. Наиболее распространено мнение, что заемными средствами для покупки жилья пользуются те, у кого не хватает своих денег для полной оплаты. Но в последнее время картина начала меняться. Все большей популярностью ипотечные программы привлекают покупателей элитных загородных особняков и усадеб. Причина проста – российские бизнесмены поняли, что «вбухивать» 2-3 миллиона долларов на покупку жилья экономически нецелесообразно, уверен Валентин Порженко. «Дело в том, что покупателями данного класса недвижимости являются сверхобеспеченные люди, зачастую имеющие свой собственный средний или крупный бизнес.
Несмотря на то, что у них достаточно собственных средств на покупку элитной недвижимости, они предпочитают брать ипотечные кредиты. Объясняется такое поведение очень просто: деньги этих людей не лежат на банковском счету, а постоянно «крутятся» в бизнесе, принося процент прибыли, явно превышающий размер процентной ставки по ипотечному кредиту. Если изъять сразу большую сумму из оборота, то потери значительно превысят размер уплаченных процентов по ипотечному кредиту» - считает он. Получается, что более выгодно несколько переплатить за приобретаемый дом или участок, расплатившись по кредиту в течение 1-3 лет, чем выложить всю сумму сразу и затем подсчитывать убытки собственного бизнеса. Но, даже не смотря на то, что элитную недвижимость покупают в кредит все чаще, нельзя сказать, что таких сделок на рынке большинство. Конечно же, основной поток заемщиков – это покупатели жилья экном-класса, для которых ипотека является единственным инструментом для улучшения жилищных условий.
В заключение хотелось бы отметить, что загородная ипотека, не смотря на то что это очень молодой банковский продукт, весьма перспективен. Сейчас уже можно не сомневаться в том, что загородная ипотека существует, работает и будет развиваться. А на фоне заоблачных цен на квартиры в городе, можно смело прогнозировать, что спрос на загородную ипотеку со временем догонит городскую. А может быть даже и перегонит.
