Ушедший год всех очень сильно удивил своим отличием от привычной схемы всплеска и спада предложений на рынке загородной недвижимости. Загородные территории стали пригородными, а потенциал роста еще не исчерпан.
Необходим дополнительный объем
По итогам 2006 года потенциальная емкость рынка "загородки" остается высокой, и говорить о его насыщении явно преждевременно. Впрочем, предложение загородных элитных объектов как раз находится на высоком уровне, близок к насыщению и сегмент бизнес-класса. Как и можно было ожидать, основная проблема - в эконом-сегменте, где, по данным аналитиков, спрос удовлетворен не более чем на 30%.
Наиболее популярным у покупателей загородного жилья в 2006 году стал такой формат, как таунхаусы недалеко от МКАД. Такой формат загородного жилья рассматривается как альтернатива московской квартире в связи с его невысокой ценой относительно московских цен и цен, предлагаемых на продажу коттеджей.
Значимым моментом ушедшего года можно считать и развитие такого направления, как загородное малоэтажное строительство. Если в 2005 году малоэтажный сектор занимал около 5% от общего числа предложений на рынке, то в 2006-м его доля выросла до 25-30%. Всего же в течение года на рынке реализовано около 24 тыс. объектов загородной недвижимости.
Количество реализованных объектов позволяет говорить о фактическом равновесии продаж в первичном и вторичном секторах – 55 на 45%. Суммарный объем рынка подмосковных коттеджных поселков, на котором сегодня действует 96 компаний-операторов (застройщики и риэлторы), превысил 8,6 млн кв.м.
Дороже дорогого
Что касается динамики цен, то средний показатель роста цен на объекты загородной недвижимости составил в ушедшем году 27%, причем наибольший рост отмечался в строящихся поселках. К концу года рынок достиг, по предварительной оценке, стоимостного объема в $8,3 млрд (аналогичный показатель для 2005 года - $7 млрд).
Также, год ознаменован двукратным ростом цен на самые ликвидные дорогие загородные дома: было совершено 6-7 сделок по цене от $17 млн до $25 млн (в 2005 году рекордом была цена в $10 млн). Абсолютный же ценовой рекорд среди предложений установил дом в санатории "Барвиха", который предлагается по цене $70 млн.
Рублевка - в аутсайдерах
Говоря об итогах ушедшего года, нельзя не отметить лидеров и аутсайдеров среди подмосковных направлений. Олимп покинуло западное направление - Рублево-Успенское шоссе. Неизменный в прошлом лидер по продажам, в 2006 году переместился на последнее место. Это направление постепенно становится аутсайдером в связи с исчерпанием земельного ресурса.
Место лидера заняло Новорижское шоссе, чей ресурс только начинает развиваться. Отличный темп развития показали Калужское, Дмитровское и Киевское шоссе. Существенно увеличилась инфраструктурная составляющая таких направлений Подмосковья, как Новорижское, Дмитровское и Ленинградское.
Кроме того, определенный прогресс наметился в решении транспортной проблемы Подмосковья. Запущены программы по реконструкции и строительству новых транспортных магистралей на таких направлениях, как Новорижское, Киевское, Ленинградское, Ярославское, Горьковское. Еще одним акцентом 2006 года стало появление так называемой "третьей зоны" строительства загородного жилья. Если раньше предпочиталось осваивать земли, расположенные до 30-40 км от Москвы, то теперь пришло время земель, удаленных от МКАД на 40-50 км.
Вдогонку за Москвой
Как же будет развиваться рынок в наступающем году? Эксперты считают, темпы роста цен будут примерно такими же, как в ушедшем году. Скорее всего, уже к весне 2007 года цены поднимутся на 10% - вдогонку за столичной недвижимостью. В дальнейшем же, цены будут расти на 10-15% ежегодно.
На 15-20% подскочили цены на земельные участки в традиционно спокойном для загородного рынка декабре. За январь некоторые, наиболее ликвидные предложения, выросли в цене на 20%.
Уходящий год был ознаменован тем, что серьезно нарушилась традиционная сезонность в продажах. Пик покупательского спроса и, соответственно, сделок пришелся на лето, что абсолютно нетипично для загородного рынка и рынка недвижимости вообще. После очень активного лета, спад активности пришелся на начало осени. А в декабре наблюдался 10% рост цен и нередкие случаи отказов хозяев от сделок. Люди готовы терять двойные задатки, чтобы потом их с лихвой возместить по новой цене. Такое, обычно, происходит перед серьезным ценовым скачком.
