Сегодня относительно 2020-го и даже 2021 года цены на квартиры в новостройках России значительно выросли. Так, например, один только комфорт-класс в столице подорожал на 39,5% по сравнению с I кварталом прошлого года.
Поэтому теперь суммы кредита, которую заемщик может взять по программе льготной ипотеки, уже не всегда хватает для покупки квартиры в мегаполисе. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях лимит составляет 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн. Чтобы получить льготы, покупателям зачастую приходилось вносить большой первоначальный взнос — средствами от продажи предыдущего жилья. Но теперь вторичное жилье продается очень сложно, покупатели со стопроцентной оплатой — редкое явление. Поэтому продавцы вторички, которые хотят купить квартиру в новостройке, часто долго не могут продать свой объект.
Сложившаяся ситуация привела к необходимости принять решение о мерах поддержки покупателей недвижимости и побудила правительство и банки задуматься, как расширить субсидирование без большого участия государства. Изначально действие льготной ипотеки должно было закончиться 30 июня, а сейчас программу продлили до конца года. Программа субсидирования застройщиком действовала и в пандемию.
Принятое решение о возможности совмещать льготную ипотеку с рыночной и другими субсидированными программами действительно логично. В результате получается привлекательный продукт для клиента. Пока цены на жилье постоянно растут, снижения же в обозримом будущем не ожидается. На это есть множество причин: от достаточно высокого потребительского спроса до непосредственных расходов на строительство и обслуживание застройщиком проектного финансирования. Из-за высокой ключевой ставки ЦБ кредиты для девелоперов сейчас тоже заметно подрожали.
В таких условиях, с учетом новых правил льготного кредитования, инвестирование в недвижимость снова становится актуальным. Тем более, что финансовый и инвестиционный рынок тесно связаны: традиционно, когда снижается ключевая ставка, снижаются проценты по вкладам. Недвижимость же — надежный консервативный инструмент.
При последующей продаже квартиры можно получить выгоду до 20%, в том числе потому, что квартира со временем подрастает в цене с учетом повышения уровня готовности дома. Таким образом, клиент «отбивает» и проценты, которые платит по ипотеке.
По сути, сейчас для инвестирования доступны вклады, игра на бирже, ценные бумаги и покупка квартиры. Круг инструментов довольно ограничен, и, если взвесить все за и против, квартира получается одним из наиболее выгодных вложений. Причем главная выгода даже не в получении средств от перепродажи, а в том, чтобы улучшить жилищные условия и качество жизни в моменте и на годы вперед.
Сейчас застройщик и правительство помогают решить вопрос с первоначальным взносом. Клиент может взять ипотеку под льготную ставку, которая в банках сейчас начинается от 8%. Также может воспользоваться дополнительным кредитом. При расчете выгодности для клиента переплата меньше.
Ипотека постепенно встает на рельсы и снова возвращается к базовым ставкам, которые были в 2020 году, — в районе 8%. Психологически для клиента они приемлемы. Уровень 12% был высоким, так как получалась довольно большая переплата, а доход не увеличился.
Государство быстро среагировало на ситуацию для решения проблемы. Это и расширение льготной ипотеки, и ипотека для IT-специалистов под 5%.
Правительство принимает меры для помощи гражданам. Но в целом одна из основных целей нововведений — поддержка застройщиков. Однако под действие госпрограммы не попали апартаменты, а также льготы по-прежнему не касаются вторичного жилья.
Вероятно, стоит расширить возможности льготного ипотечного продукта. Апартаменты — довольно популярный вид жилья, его часто приобретает молодежь, которая не привязывается к постоянной регистрации. Для них это интересный вариант, плюс такие объекты, как правило, дешевле на 15–20%. А поддержка вторичного рынка нужна в первую очередь людям, которые живут в городах, где нет новостроек. Также одна из категорий потребителей такой ипотеки — те, кому нужно срочно приобрести готовое жилье для решения какой-либо острой жизненной ситуации.
Автор — директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
