Когда речь идет об оформлении наследства или о совершении завещания в необходимости услуг нотариуса никто не сомневается. А вот при продаже или покупке жилья люди порой почему-то предпочитают справляться без его помощи. О том, зачем нужен нотариус при заключении договора купли-продажи, нам рассказывает президент нижегородской нотариальной палаты Кирилл Борисович Лазорин.
Отвечаем головой!
Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
А нотариальное удостоверение таких сделок необязательно, то есть договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. Хочешь – иди к нотариусу, не хочешь – не иди. Закон это не регламентирует. А риэлторы часто говорят: «Да зачем вам нотариус? Мы сами можем составить договор и внести туда все необходимые условия! Потом мы отнесем его в регистрационную службу. Вы сэкономите время и деньги».
Однако специалисты по недвижимости заключают с клиентом лишь договор на возмездное оказание риэлторских услуг. А это значит, что человек, отдавая свои кровные, не получает всеобъемлющей квалифицированной юридической помощи.
Почему так происходит? Договор, заключенный в простой письменной форме, подразумевает, что права и обязанности возникают только у двух сторон: у продавца и у покупателя, а никак ни у агентства недвижимости и не у агентов в частности. Риэлторы участвуют в процессе передачи денег, однако сами они не несут юридической и материальной ответственности за судьбу заключенной сделки. Вполне возможно, что они фактически проверяют юридическую чистоту квартиры – берут выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), которая подтверждает, кто является собственником данного жилого помещения, не находится ли оно под арестом или запрещением. Но если в дальнейшем сделка все-таки окажется недействительной, предъявить претензии к агентству недвижимости будет чрезвычайно затруднительно или практически невозможно.
Совсем другая ситуация складывается, если сделка совершена в нотариальной форме. Нотариус несет не только юридическую, но и материальную ответственность за удостоверенную им сделку. Если впоследствии сделка признается недействительной, то суд может обязать нотариуса возместить ущерб пострадавшей стороне. Подчас для обманутого покупателя это единственная возможность не остаться на улице без гроша в кармане.
Вот пример, который во многих ситуациях может стать типичным. Граждане заключили договор купли-продажи жилого помещения, но регистрирующий орган в силу каких-то причин не произвел его государственной регистрации. И, как следствие этого, не произвел государственной регистрации перехода права собственности. В результате покупатель, исполнив со своей стороны договор, передал продавцу денежные средства, однако собственником недвижимости так и не стал. Конечно, в этой ситуации, можно прибегнуть к профессиональной помощи юриста, обратиться в суд. Но суд, в лучшем случае, может вынести решение о признании права собственности за покупателем. А возможен вариант, при котором суд признает настоящий договор недействительным и обяжет его стороны возвратить друг другу всё, что они получили в результате исполнения договора (двусторонняя реституция). Вот тут-то и может возникнуть «самое страшное»: продавец к моменту вынесения судебного решения уже израсходовал полученные деньги. И может оказаться так, что он является неимущим, безработным, либо размер его заработной платы ничтожно мал в сравнении со стоимостью проданной недвижимости. При этом, совершенно очевидно, что покупатель столкнется с серьезной проблемой, связанной с возвратом своих денег.
Если бы упомянутый договор купли-продажи был бы заключен в нотариальной, то есть квалифицированной форме, приведенной ситуации можно было бы избежать. Так, если в дальнейшем договор будет признан недействительным, у сторон появляется возможность возмещения своих убытков за счет имущества нотариуса, поскольку в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации.
Каким образом это происходит? На сегодняшний день каждый нотариус минимально застрахован на 1,5 млн. рублей. С 1 марта 2012 года размер страховки составит 5 млн. рублей – согласно новому закону, на основании которого, нотариус удостоверяющий договоры об ипотеке, должен быть застрахован именно на такую сумму.
Гарантия чистоты
Однако вероятность того, что клиенту понадобится компенсация, крайне мала. Можно смело сказать: если сделка совершена в нотариальной форме, то это гарантирует то, что она законна. Другими словами, можно спать спокойно.
Во-первых, нотариус проводит правовую экспертизу и анализирует все условия сделки. Он внимательно беседует с людьми, чтобы убедиться в их вменяемости, проверяет дееспособность и свободное волеизъявление. Так снижается риск того, что сделка будет признана недействительной. Нотариус спрашивает: «Вы хотите продать эту квартиру? Кому? По какой цене? Кто там проживает?». Если человек не отдает себе отчета в своих действиях и не может ими руководить, он просто не сможет внятно ответить на эти вопросы.
Во-вторых, нотариус изучает полный комплект правоустанавливающих документов – то есть тех документов, благодаря которым возникает право собственности на данную жилплощадь. Это может быть договор купли-продажи, договор приватизации и т.д. Далее нотариус выясняет, кто стоит на регистрационном учете в данной квартире. Затем он обязательно проверяет наличие государственной регистрации того или иного договора, на основании которого хозяин энного числа квадратных метров считается собственником. Следующий этап – получение выписки из Единого Государственного Реестра Прав. Раньше клиенты зачастую сами приносили такую выписку. Сейчас мы можем самостоятельно запросить данную выписку, поскольку все нотариусы находятся в единой информационной сети с регистрирующим органом. А после подписания и нотариального удостоверения договора мы передаем туда весь комплект документов для государственной регистрации. Это предусмотрено Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Это очень удобно для людей, которые обращаются к нотариусам за помощью. Им не нужно стоять в очередях самим или оформлять доверенность на представителя – можно просто прийти к нам, и мы все сделаем.
В случае малейших сомнений нотариус просто не будет оформлять сделку и объяснит, почему он не стал этого делать. Говоря юридическим языком, он вынесет официальное постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Ловушка по имени ипотека
Со стороны банков бывают злоупотребления, избежать которых можно благодаря квалифицированной помощи нотариуса. Как обычно заключается договор ипотеки? Банк предоставляет покупателю кредит для приобретения жилья. Эта недвижимость и служит предметом залога: если клиент не возвращает вовремя кредит, банк ее изымает и реализует. Представим себе: человек берет ипотеку, чтобы купить квартиру, рыночная стоимость которой три миллиона рублей. А банк оценивает ее залоговую стоимость в полтора миллиона. Клиент выплачивает деньги по кредиту, но вдруг наступает момент, когда он больше выплачивать не может. Банк изымает квартиру и реализует ее по цене, которая не превышает залоговой стоимости. Она могла бы быть продана за три миллиона, а ее продают за полтора. Что в результате? Человек в свое время уже заплатил банку примерно полтора миллиона, а потом у него забрали жилье на такую же сумму. Получается, что он с банком в расчете. Но в действительности его обделили. Ведь квартира на самом деле стоит три миллиона! Значит, полтора миллиона он недополучил. А это значительная сумма, которую он мог бы потратить на вступительный взнос или на покупку меньшей жилплощади… А иногда бывает и так, что неудачливый покупатель, выплативший банку немало денег и лишившийся квартиры, еще и остается должен. Чтобы этого не произошло, при заключении договора ипотеки (залога недвижимого имущества) нужно обязательно обращаться к нотариусу. Тогда в договоре ипотеки будет отражена реальная рыночная стоимость квартиры и порядок взыскания с клиента денег в случае невыполнения обязательств. Кроме того, если потом такой договор будет признан недействительным по вине нотариуса, то покупатель получит от него полное возмещение ущерба.
Мифы и реальность
Риэлторы часто говорят, что обращаться за нотариальным удостоверением сделки очень обременительно: дескать, вас ждут длинные изматывающие очереди и высокие тарифы. К сожалению, многие люди, не имея юридического образования, пугаются такой перспективы и совершают сделки в простой письменной форме.
Однако это миф. Разберемся по порядку.
На самом деле, чтобы совершить сделку, совершенно необязательно ждать в живой очереди и тратить на это целый день. Можно прийти первый раз на консультацию к нотариусу и записаться на конкретное время. Затем вы соберете необходимый комплект документов и придете в назначенный час. Нотариус будет вас ждать с готовым проектом договора купли-продажи (или ипотеки).
Что касается тарифов на нотариальные услуги, то они намного ниже, чем стоимость посреднических услуг риэлторов. Судите сами: если жилплощадь стоит меньше одного миллиона рублей, то за удостоверение договора вы отдадите 1% от ее стоимости. А если от миллиона до 10 миллионов (как стоит большинство квартир) – то 10 тысяч рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей один миллион. Для сравнения напомним, что агентства недвижимости, как правило, берут за свои услуги от 3 до 7% от рыночной стоимости жилья.
Нотариус vs риэлтор
Подчеркивая роль нотариуса в оформлении сделки, я ни в коем случае не недооцениваю профессию риэлтора. Именно специалисты по недвижимости способны подобрать вам квартиру вашей мечты за приемлемую сумму. И на своем месте они незаменимы. Однако мне кажется в корне неправильным, что риэлторы порой пытаются выполнять не свойственные им функции.
Конечно, во многих агентствах недвижимости есть юристы, которые могут грамотно составить договор. Но опять-таки в отличие от нотариусов они не несут никакой юридической и материальной ответственности.
Оптимальный вариант выглядит так: риэлтор подбирает жилье и находит покупателя, а нотариус удостоверяет сделку. Раньше так и было, когда сделки купли-продажи подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Сейчас это стало необязательным, но я надеюсь, что законодательство еще изменится…
А что о роли нотариуса думают специалисты по недвижимости?
Заместитель директора ЗАО фирма «Чекни» Антон Кузнецов:
- Нотариус необходим для того, чтобы оформить доверенность, например, при подаче документов на регистрацию. А для самого удостоверения сделки обращаться к нему необязательно. Согласно Гражданскому кодексу для договора купли-продажи существует простая письменная форма. Поэтому незачем тратить лишние деньги на нотариальное удостоверение. Тем более, что сумму придется заплатить немалую – 1,5% от суммы сделки. Я считаю, что услуги нотариуса были бы нужны, если бы он отыскивал наследников, которые остаются после смерти собственников квартиры. Но, к сожалению, он этого делать не обязан, и опасность того, что после заключения договора объявятся наследники, которые потребуют отдать им жилье, сохраняется. Что касается конкуренции нотариусов и риэлторов, то они выполняют разные функции, и их интересы в основном не сталкиваются. Единственное исключение – когда покупатель и продавец сами нашли друг друга и обращаются за сопровождением сделки.
Елена Соловьева, директор по продажам, юрист агентства недвижимости «Адрес»:
- Когда у людей есть какие-то сомнения при совершении сделки, обратиться к специалисту, будь то юрист или нотариус – совсем не лишнее. Нотариус, прежде всего, гарантирует подлинность подписи участников сделки. Однако если придут умелые мошенники, он может и не выявить фальшивку. По сути дела, нотариус выполняет такую же задачу, как и риэлтор: составляет грамотный договор и объясняет участникам сделки их права и обязанности. Причем у риэлтора на настоящий момент намного больше опыт и объем проведенных сделок в сфере недвижимости. А поскольку законом уже давно допускается заключение договора купли-продажи в простой письменной форме, то к нотариусу обращаются не так уж часто. Но если у вас есть какие-то сомнения, и вы хотите лишний раз подстраховаться - почему бы и нет? Что касается возможности получить компенсацию от нотариуса в случае признания сделки недействительной, то вы можете получить компенсацию и от агента – если компания состоит в Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов. Все члены гильдии добровольно застраховали свою деятельность на сумму не менее, чем три миллиона рублей. Если риэлтора признают виновным в недействительности сделки, то пострадавшей стороне возместит ущерб либо он сам, либо страховая компания. Все это должно быть прописано в договоре, который вы заключаете со специалистом по недвижимости. Приходя в агентство, вы вправе спросить, застрахована ли его деятельность. Вам обязаны показать страховой полис, в котором указан срок его действия и название страховой компании, куда можно обратиться в случае необходимости.
Подготовила Злата Балика
Фото: www.adved.ru
