Покупатели жилья экономкласса, успокоившись, что кризис закончился, вновь стали приобретать квартиры на этапе котлована— сегодня уже около 20% квартир продаются до момента возведения третьего этажа дома. Гарантией от рисков считается закон 214-ФЗ о долевом строительстве. Однако участники рынка предупреждают, что, несмотря на существование закона, шанс пополнить ряды обманутых дольщиков, покупая строящееся жилье, по-прежнему велик.
Согласно данным, которые приводит компания «Домус финанс», на рынок новостроек экономкласса возвращаются докризисные тенденции: теперь спросом пользуются не только готовые новостройки, как было в кризис, но и строящиеся. По данным компании, в первом квартале 2011 года каждая пятая квартира продавалась на начальном этапе строительства, и около 20% квартир оказываются проданными уже до момента возведения третьего этажа. Аналитики «Домус финанс» считают, что к концу 2011 года рынок вновь может прийти к докризисному тренду, когда квартиры раскупались практически сразу же после старта продаж и нередко к моменту завершения строительства дом был уже распродан.
Вера в ипотеку и закон
Одной из причин возросшего доверия к строящимся объектам эксперты компании считают веру покупателей в то, что все большее количество застройщиков переходит на продажу по 214-ФЗ, что снижает риски, связанные с действиями недобросовестных девелоперов. Также покупатели стремятся быстрее заключать сделки, опасаясь, что на волне растущей потребительской активности жилье подорожает. В «Домус финанс» считают, что их опасения небеспочвенны, так как рост цен в первом квартале 2011 года в сегменте экономкласса составил в среднем 5%.
«В настоящее время средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве составляет 150 тыс. рублей за кв. м, в ближнем Подмосковье— 80 тыс. рублей за кв. м, а стоимость квадратного метра в средней удаленности от МКАД составляет 60 тыс. рублей за кв. м,— поясняет директор департамента продаж и маркетинга компании „Домус финанс“ Андрей Глебов.— Соответственно, при увеличении стоимости „квадрата“ на 5% общая цена, например, 70-метровой квартиры вырастет в столице на 525 тыс. рублей, в ближайших к МКАД городах Московской области— на 280 тыс. рублей, а в более отдаленных районах Подмосковья— 210 тыс. рублей. Понятно, что для покупателя экономкласса такие доплаты представляются совсем не безобидными»,— говорит эксперт.
Смотрите также
Как говорят в «Миэль-Новостройки», сегодня многие банки стали работать с различными социальными проектами, предлагая новые ипотечные программы для военных, для молодых семей и т.д. Кроме того, банки начали кредитовать объекты на более ранних стадиях строительства— от 30% (в 2010 году— не менее 80%, в 2009-м — от 90%). Ряд банков (например, Сбербанк РФ, ВТБ 24), при участии банка в финансировании проекта, рассматривают объекты на любой стадии готовности.
Также, считает Андрей Глебов, рост спроса на квартиры в новостройках повышается и в связи с доступностью ипотечного кредитования: банки расширяют спектр предложений, а заемщики, чувствуя себя более стабильно в финансовом плане, с готовностью используют эти возможности. По данным «Домус финанс», около 40% обращений в компанию приходятся на покупку квартиры с помощью ипотеки. Ипотечное кредитование повлияло не только на уровень продаж, но и на метраж приобретаемых квартир. Многие берут кредит с тем, чтобы приобрести не просто жилье, а большую квартиру. Всего, по словам Глебова, по сравнению с концом 2010 года, число сделок и количество обращений увеличилось примерно на 30%. Эксперт полагает, что при сохранении стабильной экономической ситуации вполне возможно, что концу года более половины новых квартир низкой ценовой категории будет продаваться уже «на этапе котлована».
Психологический барьер пройден
По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, на рынке, действительно, отмечается тенденция увеличения количества покупателей, которые стремятся приобрести квартиру на ранних стадиях строительства. Но на это, по мнению Литинецкой, влияет не столько 214-ФЗ, сколько совокупность ряда факторов. Ключевой из них— это сокращение на рынке новостроек Москвы объема предложения наиболее ликвидных и дешевых объектов. «В столице, несмотря на заверения в том, что строительство будет продолжаться (в частности, на территории бывших промзон), явно прослеживается тенденция „вымывания“ с рынка доступного жилья. Если в начале прошлого года новые проекты выходили со стоимостью квадратного метра до 100 тыс. рублей, то сейчас цена новых проектов изначально уже выше 100 тыс. рублей. Психологический рубеж в 100 тыс. рублей за кв. м в строящихся проектах пройден»,— говорит Литинецкая.
Как говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова, в кризис по многим проектам была произведена реконцепция, в результате чего увеличилась доля доступного жилья, что в свою очередь положительно отразилось на потребительском спросе. «Квартиры на этапе котлована наиболее доступны по стоимости. Как правило, стоимость квадратного метра с начала строительства до ввода в эксплуатацию возрастает на 30–40%. Для многих покупателей единственный способ обзавестись жильем (или улучшить свои жилищные условия)— это покупка квартиры на начальном этапе строительства»,— считает Новикова. По информации «НДВ-Недвижимость», сегодня минимальная стоимость квадратного метра в новостройках Москвы класса эконом (комфорт) на начальном этапе строительства составляет около 80–85 тыс. рублей. В кризис же минимальная стоимость квадратного метра на старте продаж составляла от 70–75 тыс. рублей. При этом средняя стоимость кв. м в целом на первичном рынке Москвы класса эконом (комфорт) составляет около 117 800 рублей.
Продать подороже
Как рассказывают в «Миэль-Новостройки», на фоне интереса покупателей к объектам на ранних стадиях строительства многие застройщики, наоборот, видя спрос на свои объекты, стараются не начинать реализацию квартир на этапе котлована, при наличии такой возможности. Яркий пример— ЖК «Головино» на ул. Нарвская, 1. Продажи в проекте были открыты после того, как дома были практически построены. Продажи на этапе котлована нужны для того, чтобы застройщик мог как можно быстрее получить денежные средства и вернуть кредит. Если застройщик имеет собственное финансирование, которое не зависит от темпов реализации проекта, у него нет необходимости быстро получать деньги и возвращать их банку, тогда он заинтересован в реализации проекта на более поздних стадиях готовности.
Сегодня застройщики активно практикуют вывод объекта на продажу после возведения здания не менее чем на 50% от полной готовности. Такая тактика применяется в разных сегментах, но в экономклассе особенно, потому что здесь преобладают быстровозводимые панельные дома. За счет этого объект поступает в продажу на достаточно высокой стадии готовности, показывает активные темпы строительства и пользуется наибольшим спросом. При этом такие объекты выходят по более высоким ценам, чем объекты на нулевой стадии.
В то же время, как уточняет Мария Литинецкая, уменьшение объемов предложения и желание покупателей приобрести квартиру на начальной стадии характерно именно для сегмента экономкласса. Проектам экономкласса не грозит реконцепция, это, как правило, панельные дома, которые возводятся быстро, в полном соответствии с проектом, плюс социальная защита дольщиков жилья экономкласса более высока. Квартиры элитного и бизнес-класса, как правило, не стремятся покупать на этапе котлована. Также на этапе котлована активно приобретают жилье и в Московской области. Покупатели стремятся приобрести квартиры на ранних стадиях строительства, когда цены в проекте минимальны, и получить максимальную прибыль от вложения своих денежных средств.
Гарантии против рисков
Впрочем, не все участники рынка склонны разделять уверенность специалистов из «Домус финанс» и других компаний о росте активных покупок на этапе котлована. «По моему мнению, говорить о возвращении на докризисный уровень спроса на покупку квартир на ранних этапах строительства еще очень рано. Да, действительно, такая тенденция наметилась, количество сделок с квартирами на этапе котлована постепенно увеличивается, но это пока только тенденция. По нашим данным, покупатели проявляют гораздо больший интерес к уже готовому жилью, даже при условии более высокой цены это надежные гарантии для тех, кто не может или не хочет ждать»,— считает генеральный директор риэлторской компании «Служба недвижимости» Павел Карасев.
Он согласен с тем, что существующие на сегодняшний день ипотечные программы, которые предлагают практически все крупные застройщики, сотрудничающие с солидными банками, дают дополнительные возможности для приобретения жилья. «Однако при этом повышается дефицит готовых ликвидных предложений на рынке, потому, я думаю, следует ожидать дальнейшего повышения цен и, следовательно, роста спроса на строящиеся объекты»,— предупреждает читателей GZT.RU Карасев.
А по мнению управляющего директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, увеличение покупок жилья на этапе котлована связано вовсе не с поправками к 214-ФЗ: количество новостроек, продаваемых по закону о долевом строительстве, составляет не больше трети от общего количества столичных объектов первичного рынка. «При этом, когда застройщик продает по 214-ФЗ, ему приходится вкладывать на ранних этапах достаточно много собственных средств и продавать задешево уже невыгодно. У активизации жилья на ранних стадиях, по моему мнению, есть другие причины. Во-первых, психологическая: вроде кризис прошел, опасность миновала и можно покупать без страха. Но уверенность покупателей преждевременная»,— полагает Скоморовский.
Строительный рынок, по его словам, до сих пор испытывает финансовые проблемы: еще не один застройщик обанкротится и не один и не два объекта будут заморожены. «Вторая причина – жилье снова растет в цене. А это значит – люди, не имеющие достаточно средств, снова пытаются запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Конечно, квартиры на этапе котлована стоят на 30–50% дешевле, чем в достроенном объекте, но риск пополнить ряды обманутых дольщиков достаточно большой, особенно если жилье приобретается по вексельной и подобной ей схеме»,— резюмирует эксперт.
Фото: http://www.stbg.ru
