Покупая дом в коттеджном поселке, одни клиенты выбирают места на окраинах и отшибах, где за оградой сразу простирается лес, течет река или разместился ромашковый луг. Другие, наоборот, предпочитают селиться в центре поселка, по соседству с детской игровой площадкой, магазином, спортивным комплексом. При этом неискушенного покупателя может удивить тот факт, что цены на однотипные домовладения могут отличаться довольно сильно.
Нет пределов у цены
Никто не станет спорить, что от наличия средств в кошельке зависит не только размер дома и приусадебного участка, но и вид из окна, наличие удобной подъездной дороги, парковой зоны, речного берега или удивительной красоты пруда. И наоборот, покупателю предложат весомую скидку, если хоромы приткнулись к проезжей дороге, оказались по соседству со спортивной площадкой, на которой круглые сутки под крики игроков и болельщиков могут проходить спортивные баталии.
Стоимость загородного «квадрата» зависит не только от размеров участка и усадьбы, но и от того, на каком участке внутри поселка расположен дом. Ведь от наличия видовых характеристик можно как повышать, так и понижать цену на домовладение. Для этого при разграничении поселка всегда выделяются ценовые зоны. Однозначно, что владения, расположенные у въездов, стоят даже дешевле, чем дома в центре поселка, не говоря уже о тихих окраинах.
Помимо сказанного, в цену загородного объекта закладывается архитектурная составляющая, имя зодчего, качество материалов, из которых построено здание, оснащение его не только электричеством и газом, но и коммуникационными линиями. «Словом, давно прошли те времена, когда девелоперы продавали участки по одной цене, – рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Когда-то и генпланы составлялись под усредненного покупателя, и главная дорога прокладывалась не внутри поселка, а по опушке леса, вместо того чтобы на лесных участках строить дома и взимать за возможность любоваться соснами или березами дополнительную наценку».
Всем сестрам по серьгам
Сделать все участки максимально привлекательными – задача довольно сложная. Хотя подвижки в этом деле наметились. Причем существенные. Например, теперь архитекторы оставляют больше места в поселке под приватные зоны и удаляют от жилого массива спортивные и общественные объекты – источники повышенного шума.
Появляются и другие «изюминки», способные повлиять на увеличение цены. Стало модно прокладывать бульвары, обзаводиться реликтовыми рощами, каналами и другими ландшафтными «примочками». Дом в низине – одна цена, на вершине рукотворного холма, откуда поселок виден как на ладони, – другая, процентов на 20 больше. А если за забором еще и водоем с лесом – третья, и, естественно, самая высокая.
Хотя, по мнению многих экспертов, времена меняются, и водить за нос покупателя, задирая цену, становится все труднее и труднее. Предложений на рынке теперь с избытком, и они стали разнообразнее. Клиент теперь имеет возможность выбирать объект по своему вкусу и стилю жизни, что, соответственно, заставляет девелоперов грамотно позиционировать свой продукт.
«Если выставляется на продажу несколько домов в клубном поселке, то в таком случае ценовой сложности не возникает, – говорит генеральный директор компании «Терра-Недвижимость» Тимур Сайфутдинов, – ведь все участки имеют одинаковую привлекательность, и цена на домовладение выводится только из размера приобретаемой земли и площади дома. Другое дело – покупка коттеджа в крупном поселке. Например, для Пестово нам пришлось разрабатывать специальный прайс-лист. Там 430 участков, и у каждого свои преимущества и недостатки. И тогда пришлось разрабатывать систему коэффициентов. При ценообразовании учитывались такие характеристики, как близость дома к лесу, воде, главной дороге, внутренним перекресткам, въездной группе, спортивным городкам, детским площадкам. Наконец, объектам поселковой инфраструктуры, к которым относятся кафе, рестораны, парковки, яхт-клуб. Не сбрасывались со счета видовые характеристики. Наделялись соответствующим коэффициентом высота подъема участка над водным уровнем, учитывалось направление заезда (сверху или снизу), количество соседей, заболоченность почвы и многие другие параметры. В итоге земля пятой категории оказалась дороже первой почти в два раза».
Товарный вид земли
«На рынке немало непросвещенных клиентов, для которых размер участка играет второстепенную роль, – говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. – Для одних куда важнее размеры самого дома. Для других – местоположение поселка, его престижность. Для третьих – накрученная инфраструктура. Для четвертых – низкая цена. Вот на таких и рассчитаны дома со скромными земельными участками».
Тем не менее, когда на небольшом участке выстраивается огромный дом, такое предложение стоит дешевле, чем сбалансированный по площадям проект. Да и ликвидность большого дома на маленьком участке куда ниже.
Переходя же к разговору о правильных пропорциях между участком и пятном застройки (площадью дома), надо отметить, что здесь вступают в силу законы рынка, которые и задают «правила хорошего тона». Оптимальными считаются пропорции, когда дом площадью до 200 кв. м устанавливается на 10-12 сотках. На 15-20 органично впишется коттедж размером в 350-400 кв. м, а дома 500-600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. При меньших количествах земли цена и ликвидность жилья в случае его продажи окажется довольно низкой.
Хотя некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся не бесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350-400 кв. м, причем с цокольным этажом и мансардой, красиво и органично вписывался в 12 соток и тут же выкупался. А бывало и так, что строение подобных размеров «усаживалось» на 25 сотках. Домовладение вдруг принимало вид чрезмерной загруженности и задерживалось на торгах довольно долгое время. Если говорить про отдельно стоящий коттедж на отдельно взятом участке, то их «золотое» соотношение должно приближаться к пропорции 1 к 10.
Нужно еще сказать об индивидуальности домов, когда при строительстве поселка используется не 2-3 проекта домов, а 2-3 десятка, как, например, в Павлово. Они могут быть одинаковы по общей площади, но значительно разниться по архитектурному стилю, что также влияет на цену.
Правда, есть и еще один испытанный и эффективный способ продать домовладение дороже. «Все до банальности просто, – объясняет Петр Кирилловский, – застройщик берет в руки генеральный план участка и видит, что есть просто поле, а есть территории, которые находятся в сказочной роще или на песочном берегу водоема. Тогда и приходит понимание, что спрос на лесные и прибрежные наделы будет ажиотажным, даже если цены процентов на 30-40 превысят те, по которым распродаются остальные участки».
Многие эксперты считают, что создание зон для привилегированных клиентов – обыкновенный маркетинговый ход, с помощью которого привлекается внимание покупателей не просто к определенному объекту, а к поселку в целом.
Фото: JP
