Юридический ликбез: Нотариальное оформление сделок

Как известно, рядом законов так называемого Жилищного пакета (`О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ` и `О внесении изменений в Федеральный закон `Об ипотеке`), направленного на формирование рынка доступного жилья, было отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Тем не менее, для ряда сделок с недвижимостью нотариальное оформление по-прежнему входит в число желаемых операций.

1. В соответствии с действующим законодательством нотариальное удостоверение сделок обязательно при оформлении договоров:

- ренты и пожизненного содержания с иждивением;

- уступки требования или перевода долга, основанных на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. ст. 389, 391 ГК РФ);

- завещаний.

С введением в действие Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним`, то есть с 30 января 1998 года нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, утратило обязательный характер. Однако по желанию сторон договор купли-продажи, дарения, мены жилых помещений может быть удостоверен нотариально. Но в принципе можно заключить договор в простой письменной форме, то есть составить один документ, подписанный сторонами, участвующими в сделке. Такой договор может помочь составить любой квалифицированный юрист или нотариус.

При выборе формы договора следует учитывать, что если права на жилое помещение возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, то обязательная государственная регистрация права на жилье осуществляется по заявлению одной из сторон договора (сделки). Что касается прав на жилое помещение, возникающих на основании договоров (сделок), нотариально не удостоверенных (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделок), то регистрация прав осуществляется на основании заявления, поданного всеми сторонами договора (сделки). Следовательно, оформив договор нотариально, стороны страхуют себя от возможной недобросовестности партнера, так как в случае уклонения от регистрации сделки одной из сторон другая сторона может осуществить государственную регистрацию сделки, подав заявление только от своего имени.

2. Обязанности нотариуса, удостоверяющего договоры по сделкам с недвижимостью, состоят в следующем. Прежде всего, он должен разъяснить сторонам смысл и значение заключаемого договора и проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям лиц, собирающихся его заключить.

Кроме того, при удостоверении сделки нотариус обязан убедиться в дееспособности граждан, участвующих в сделке. Это устанавливается путем беседы с лицами, обратившимися с просьбой удостоверить сделку. Затем нотариус удостоверяет все сопроводительные документы к договору, после чего еще раз обязан удостовериться в правильности отражения в договоре действительной воли сторон, для чего должен зачитать вслух договор участникам сделки. Договор подписывается обеими сторонами (продавцом и покупателем), после чего нотариус ставит свою заверительную подпись.

3. Следует иметь в виду, что нотариальное удостоверение договора (сделки) увеличивает расходы на его оформление. За услуги нотариуса государственной нотариальной конторы или уполномоченного на то должностного лица органов исполнительной власти местного самоуправления взимается государственная пошлина в следующих размерах:

1. За удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилых домов, квартир:

- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам: 0,5 % суммы договора, но не менее 50 % минимального размера оплаты труда;

- другим лицам: 1,5 % суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда;

2. За удостоверение завещаний - однократный размер минимального размера оплаты труда;

3. За удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения имуществом (за исключением автотранспортных средств):

- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам: 50 % минимального размера оплаты труда;

- другим лицам: однократный размер минимального размера оплаты труда.