Спрос на курортную недвижимость на Черноморском побережье России может вырасти за счет чиновников, силовиков, судей и других категорий госслужащих, которым фактически запрещен выезд за рубеж. Наибольшей популярностью будут пользоваться курорты Сочи и Крыма. Эксперты готовятся к росту спроса на недвижимость Сочи на 10–15% уже в ближайший год, а спрос на объекты Крыма уже вырос в несколько раз.
Политический фактор
В апреле этого года российское Министерство иностранных дел обратилось к силовым, оперативным и судебным ведомствам с рекомендацией не выезжать за границу, объясняя свое решение напряженностью в отношениях с Западом, которая усилилась после присоединения Крыма к России. Речь уже тогда шла о запрете чиновникам иметь недвижимость за рубежом, но юридически подкреплено это ничем не было. Однако недавно, 13 октября, депутат от КПРФ Валерий Рашкин внес в Госдуму законопроект, запрещающий чиновникам, депутатам и членам их семей иметь недвижимость за рубежом.
Так или иначе, «запрет» на выезд из страны, ослабление рубля, а также инициативы запретить чиновникам иметь активы за пределами России привели к тому, что впервые за пять лет объем российских инвестиций в зарубежный рынок недвижимости снизился.
По итогам второго квартала 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года инвестиции сократились с $526 млн до $473 млн.
Ранее «Газета.Ru» писала, что россияне, которые всегда проявляли интерес к недвижимости на юге Франции, начали терять к ней интерес — количество сделок с участием россиян по покупке жилья снизилось.
На интерес россиян к иностранной недвижимости также влияет и законопроект о деофшоризации, принятие которого может состояться в скором времени. Согласно законопроекту, граждане России должны будут сообщать налоговым органам о долях в иностранных компаниях начиная с 1% участия, а также платить налоги начиная с 10% участия.
Учитывая политические и экономические факторы, эксперты говорят о перспективах развития курортной недвижимости в России: обострение отношений с Западом — это шанс для Сочи и Крыма.
Олимпийский Сочи
Нестабильная геополитическая ситуация способствовала притоку новых покупателей на рынок черноморской недвижимости. У россиян, которые привыкли к отдыху на элитных зарубежных курортах, наибольшей популярностью будут пользоваться объекты в Сочи.
«Сочи долгое время ругали за «советский» сервис и неразвитую инфраструктуру. Но Олимпиада, без сомнения, пошла городу на пользу. Активное развитие территории постепенно превращает Сочи в курорт европейского уровня и уж точно лучший курорт России», — уверен исполнительный директор управляющей компании «Фонд Юг» Эдуард Жучков.
В первом полугодии спрос на недвижимость Сочи снизился примерно на 20% за счет уменьшения интереса покупателей из-за Олимпиады: нагрузка на инфраструктуру и большое число гостей города заставили их занять выжидательную позицию, отмечают эксперты.
Кроме того, не способствовали стимулированию спроса на курортную недвижимость неспокойная геополитическая ситуация и волатильность рубля.
Однако в третьем квартале спрос резко вырос до уровней прошлого года.
Эксперты компании MR Group говорят о том, что пока Сочи остается в массовом сознании летним курортом — в среднем в июле-сентябре сделок совершается в три-четыре раза больше, чем в остальные месяцы. Однако в целом аналитики видят хорошие перспективы курорта.
«Мы ожидаем реализации отложенного эффекта Олимпиады, поскольку горнолыжные курорты Сочи по ряду факторов, от высокого качества инфраструктуры до роста евро относительно рубля, пользуются высоким спросом россиян», — говорит директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.
Аналитики считают, что Сочи будет развиваться как всесезонный курорт, а это будет стимулировать дополнительный интерес к недвижимости.
В ближайший год эксперты MR Group прогнозируют рост спроса на недвижимость Сочи на 10–15% при сохранении средней стоимости цен из-за высокой конкуренции на рынке.
«Что касается стоимости квадратного метра, то за последний год она снизилась на 10%, составив в эконом-классе в среднем 50–55 тыс. руб. В «бизнесе» цена квадратного метра практически не изменилась — 90–100 тыс. руб.», — добавляет Евгения Старкова.
Аналитики рынка курортной недвижимости отмечают, что основные лидеры спроса на черноморском побережье не поменялись — это по-прежнему Сочи, Геленджик, Анапа.
По данным компании «Фонд Юг», спрос на квартиры и дома в Анапе за январь-сентябрь 2014 года увеличился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По прогнозам, в текущей экономической и политической ситуации спрос на российскую курортную недвижимость будет только расти.
«С учетом того, что прикладываются значительные усилия государства и частного бизнеса по развитию новых территорий побережья, можно ожидать развития новых проектов в сравнительно новых локациях -— Абрау-Дюрсо, Дивноморское, Джанхот, — которые уникальны с точки зрения качества моря и природы», — рассказывает генеральный директор Unicorn Group Дмитрий Симагин.
Однако участники рынка сетуют на то, что выбор интересных проектов на Черноморском побережье России на сегодня сильно ограничен.
На рынке представлен ряд проектов, которые уступают западным аналогам по своим концептуальным характеристикам, но не по ценовым параметрам, отмечают они.
«При этом основная часть нового спроса, имея понимание европейских стандартов качества и концепций проектов, является требовательной клиентурой и ожидает вполне сопоставимых потребительских характеристик объектов», — говорит Дмитрий Симагин.
По данным Unicorn Group, стоимость предложения в сегменте коттеджных поселков на черноморском побережье варьируется от 6–10 млн до 100 млн руб., большая часть предложения колеблется в диапазоне 20–30 млн руб.
Крым
К крымскому побережью эксперты пока относятся настороженно. Они напоминают, что переходный период еще не завершен — Крыму нужно время, чтобы окончательно перейти на российское законодательство и включить всю недвижимость в единый реестр. Тем не менее спрос на недвижимость в Крыму уже вырос, как и цены — весной после проведения референдума количество предварительных договоров купли-продажи выросло в два-три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По словам заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова,
после присоединения Крыма к России стоимость продажи квадратного метра жилья увеличилась в полтора раза, а размер арендных ставок — в три раза.
Эксперты прогнозируют резкое увеличение спроса на недвижимость весной 2015 года, когда будут завершены процедуры, связанные с переходом из одной системы государственного управления в другую. Аналитики также отмечают, что и девелоперы заняли выжидательную позицию до завершения всех бюрократических процедур.
«В перспективе, когда в стране все стабилизируется, Крым окончательно перейдет на российское законодательство, спрос на жилье возрастет: цены здесь все равно ниже, чем в Сочи, а качество предложений ничуть не хуже», — отмечает руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл» Александр Вусов.
В качестве примера эксперт сравнивает цены на элитную недвижимость в Ялте и Сочи. Стоимость продажи элитной недвижимости в Ялте составляет 115–190 тыс. руб. за 1 кв. м. Аренда виллы площадью 300 кв. м обходится в 200 тыс. руб. в месяц. Цена квадратного метра в Сочи больше, от 160–250 тыс. руб., а стоимость аренды варьируется от 150 тыс. до 300 тыс. руб. в месяц.
