В сфере недвижимости появляется все больше новых понятий с импортной приставкой «ре» — «репозиционирование», «реструктуризация»… Одно из последних – «ребилдинг». Однако, если называть вещи своими именами, ребилдинг — это всего лишь изменение. Точнее — изменение внешнего облика здания без основательной перестройки.
Игра в декорации
Сразу стоит оговориться: этот самый ребилдинг кардинально отличается от обыкновенной отделки. Если, к примеру, сосновый сруб облицовывают сайдингом или вагонкой, не внося каких-либо архитектурных трансформаций, это простейший ретюнинг. А если в дополнение к переоблицовке появляются декоративные элементы (башенки, выносная мансарда, лоджии, даже петушки-флюгеры) – речь идет о самом настоящем ребилдинге. «Например, имеется простой неказистый каркасный дом, — объясняет Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group. — Казалось бы, живи да радуйся. Но вдруг по соседству вырастает прелестный особнячок из облицовочного кирпича, с башенками и резным крылечком — любо дорого посмотреть. Хозяин «коробки» начинает втайне завидовать. Он понимает, что ничем не хуже соседа, ему хочется такое же чудо, однако ни денег, ни времени, на перестройку, нет. И вот в один прекрасный момент появляется золотая рыбка в виде прораба-шабашника или архитектора-самоучки, которые обещают «малой кровью» переработать фасады и добавить пару-тройку декоративных элементов, после чего каркасный параллелепипед превратится в сказочный теремок. И если у прораба руки приделаны как надо, а у архитектора вместо мозгов не вата, так оно и происходит».
Путевка в жизнь
Ну а по большому счету ребилдинг для россиян не такая уж экзотика. Достаточно поездить по деревням, чтобы увидеть среди убогих покосившихся изб яркие домики-игрушки — с резными крылечками, ставнями, дверями, забавными печными трубами. Редкие, самобытные мастера всегда умели придать шарм своему жилищу. Например, одно время телерепортеры регулярно катались в село Ожерелки на Горьковском направлении полюбоваться на дом-сад. Ребилдингом воспользовались и московские власти, «оттюнинговав» стандартные пятиэтажные хрущевки и брежневские панельные девятиэтажки в районе метро «Сокольники». Но чаще всего реконструкции подвергаются загородные каркасные дома, а также кирпичные трехэтажные монстры, построенные новыми русскими в середине 90-х.
«Еще год назад, когда на загородном рынке пользовались спросом только качественные предложения и к тому же цены на них постоянно росли, продавцы неликвида стали придумывать выход из положения, – рассказывает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти». — Девелоперы и частные владельцы недвижимости стали размышлять, как повысить качество готовых строений, чтобы их можно было без труда реализовать. В первую очередь внешней переделке подверглись старые кирпичные коробки, а также нижний экономсегмент».
Ау, мастера, или Затраты на выигрыш
Эксперты говорят, что при наличии грамотного дизайн-проекта и качественных материалов стоимость объекта увеличивается в среднем на 10-30%, больше — очень редко. «Все зависит от того, насколько серьезной оказалась переделка и насколько органично обновленное здание вписалось в ландшафт, – говорит И. Заугольников. — В среднем затраты на типовой дом площадью 150 кв. м составят 200-250 тыс. руб. От 25 до 60 тыс. руб. придется выложить уже при разработке плана». «Рост стоимости зависит от конкретного дома и индивидуальности проекта, — дополняет С. Мигунов. — В среднем повышение составляет $100-120 за кв. м. Таким образом, модернизированное строение может подорожать более чем на 10%».
Впрочем, далеко не все дома после реконструкции враз становятся ликвидными и востребованными. «Такую услугу чаще всего заказывают владельцы старых объектов — постройки 1997-2004 годов, — поясняет Олег Ступеньков, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Инвестиции в малоэтажное строительство». – По их мнению, то, что «изба» наконец получит достойный внешний вид, автоматически повысит ее рыночную стоимость. Но в том-то и загвоздка. Строения того периода в большинстве своем находятся в поселках, где либо отсутствуют центральные коммуникации, либо нет развитой инфраструктуры, либо крайне разнороден социальный состав жителей. Зачастую имеются существенные проблемы с планировками, дом не всегда функционален. Одним словом, только ребилдингом тут не спастись».
Кому это нужно
Весьма активно используют данную стратегию собственники жилья экономкласса. Стали частыми примеры, когда заказчик бежит к архитекторам на последней стадии строительства типового дома в недорогом поселке. И этот вариант не только оправдан, но и выгоден. Лучше уж все заказать махом, чем морочить себе голову «размытыми» платежами на разных этапах. «Реже трансформируются коттеджи бизнес-класса. Как правило, здесь «тюнинговать» ничего не надо, ведь речь идет об организованном поселке с определенным архитектурным стилем», — добавляет С. Мигунов. И уж совсем редко за помощью к дизайнерам обращается владелец элитки — например, если внешность «дома с историей» в стародачном поселке перестала устраивать хозяина. Поступают заказы и от собственников дорогих, но уже посеревших от старины домов, расположенных на берегах водохранилищ.
Наконец, есть еще одна категория заказчиков. Крайний недостаток средств вынуждает людей покупать безликое каркасное жилье, с прицелом на то, чтобы повысить его привлекательность в будущем. Главное — выбрать надежную компанию, благо, их сегодня немало. «Ребилдингом охотно занимаются девелоперские компании, в структуре которых имеются проектные организации и архитекторские бюро, — уточняет С. Мигунов. — Сейчас это предложение востребовано и присутствует на рынке, так сказать, в открытом доступе».
То ли еще будет!
Будущее этого бизнеса экспертам видится самым радужным. Кризис вынудил девелоперов распродавать землю без подряда, новоявленные собственники строятся кто во что горазд. Уже сегодня можно проехаться по таким поселкам и убедиться, что «шанхаи» без единого стиля растут как на дрожжах. А те, у кого хватило денег только на землю, и вовсе отложили сооружение жилья до лучших времен. В результате тем, кто уже застроился, придется жить по соседству с поросшим бурьяном пустырем или шумным долгостроем. «Только путем ребилдинга можно будет повысить ликвидность объектов, построенных на земле без подряда, — считает С. Мигунов. — Так что работы в этих поселках уже в ближайшем будущем хватит на несколько компаний».
Впрочем, взгляд И. Заугольникова куда пессимистичнее: «Запущенному «шанхаю» никакой ребилдинг не поможет. Ведь придирчивый покупатель смотрит не только на архитектурный проект, материалы и состояние участка, а прежде всего на соседство. Социальное окружение – очень важный момент при выборе недвижимости. Можно как картинку отделать собственный особняк, но если рядом будет реветь техника, объект даже с прекрасным «тюнингом» покупателя не найдет».
Источник фото: www.famtoys.ru
