Ярославскую область можно смело называть одним из лидеров коттеджного строительства в России. По количеству организованных коттеджных поселков регион уступает разве что Подмосковью и Ленинградской области. Активно покупают загородное жилье под Ярославлем и москвичи. Cottage.ru разобрался, в чем секрет успеха Ярославской области.
Экономика. Ярославль
В первую очередь, Ярославль является промышленным центром области, при этом история развития производства в городе имеет и мировое значение. Например, в Ярославле в 1932 году был запущен первый в мире завод синтетического каучука (ныне закрыт).
На сегодняшний день в городе действует целый ряд предприятий легкой (фабрика валяной обуви, текстильно-галантерейная, швейная фабрика) и пищевой (комбинат молочных продуктов и др.) промышленности, табачная («Балканская звезда»), мебельная фабрики.
В городе работают нефтеперерабатывающий завод компании ОАО «Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез» (сокр. ЯНОС), шинный завод, моторный завод, электровозоремонтный завод, вагоноремонтный завод, электромашиностроительный завод, судостроительный завод, фармацевтическая фабрика и много других.
Об экономической значимости Ярославля говорят и сухие цифры статистики. На 1 октября 2011 года в городе Ярославле зарегистрировано 29 443 организации(на 01.10.2010 – 28 541 ед.), из них 91,3% - частной формы собственности.
Структура организаций экономики города Ярославля
Виды экономической деятельности Количество организаций, ед.
Промышленность 2296
Строительство 3742
Оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, бытовых изделий 12425
Гостиницы и рестораны 520
Транспорт и связь 1713
Операции с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг 5323
Образование 609
Здравоохранение и предоставление социальных услуг 353
Прочие виды деятельности 2462
ИТОГО 29443
Оборот товаров (работ, услуг) крупных и средних организаций по городу за январь-сентябрь 2011 года составил 220,4 млрд.руб. Ведущее место в структуре экономики города занимают обрабатывающие производства – 83,0 млрд.руб., оптовая и розничная торговля – 76,4 млрд.руб., производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 26,2 млрд.руб., транспорт и связь – 19,3 млрд.руб.
Численность граждан, занятых в экономике города, за 9 месяцев 2011 года составила 330,8 тыс.чел., из них в крупных и средних организациях – 183,9 тыс.чел. Общая численность официально зарегистрированных безработных на 01.10.2011 составила 3,6 тыс.чел., уровень регистрируемой безработицы – 1,0 %.
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата (без выплат социального характера) в крупных и средних организациях города за 9 месяцев 2011 года составила 21828,4 руб.
Экономика. Ярославская область
Основу экономики Ярославской области составляет промышленное производство, в этом смысле область входит в число наиболее развитых регионов страны. Около 300 ярославских предприятий имеют федеральное значение и являются лидерами в своих отраслях. Ведущими отраслями промышленности области являются машиностроение, металлообработка, пищевая, химическая и нефтехимическая промышленности.
Основные минерально-сырьевые ресурсы области — кварцевый песок, гравий, торф, минеральные воды, известковые туфы, тонкие ленточные глины, минеральные краски.
На сегодняшний день, в области реализуются более 50 инвестиционных проектов. В прошлом году открылся новый дизельный завод 530-й серии, который специалисты считают одним из лучших в Европе по производству дизельных двигателей. Общий объем инвестиций составил более 6 млрд. рублей. Кроме этого, сдан первый завод фармацевтического кластера Ярославской области. Также сдана первая очередь комплекса СПХ «Вощажниково». Общий объем инвестиций больше 6 млрд. рублей.
Реализация новых проектов отражает общую тенденцию развития экономики области. «Сохраняется устойчивая тенденция к восстановлению промышленного потенциала после кризиса, - отмечает губернатор Ярославской области Сергей Вахруков. – Индекс промышленного производства в январе-сентябре по сравнению с январем-сентябрем прошлого года составил 110,8%. У нас этот показатель на 5,6% выше, чем в целом по Российской Федерации».
Общий объем инвестиций в основной капитал за январь-сентябрь 2011 года по полному кругу организаций, включая субъекты малого предпринимательства, составил более 42 млрд. рублей. Что на 17% выше, чем в 2010 году.
По итогам 2011 года доходы области превысили 30 млрд. рублей, для сравнения в 2017 году этот показатель составлял сумму 17 млрд. «Мы располагаем хорошим потенциалом роста наших доходов, - отмечает Сергей Вахруков. - Прогноз 2012 года – 35,3 млрд., в 2013 – 40 млрд., в 2014 – 44,6 млрд. рублей. Из Федерального бюджета в 2012 году запланировано 3,6 млрд. рублей, в последующие годы чуть меньше».
Жители
Численность населения Ярославской области по предварительным итогам переписи 2010 года составила 1,272,5 тыс. человек, что на 6,9% меньше, чем при переписи 2002 года. Городское население составляет 82,2%, доля сельского населения – 17,8%.
Преобладает женское население, составляющее 55,3% от общей численности, при этом количество мужчин продолжает уменьшаться - на 1000 приходится 1239 женщин.
Среднемесячная начисленная заработная плата в октябре 2011 г. составила 17 955 рублей и по сравнению с октябрем 2010 г. выросла на 12,9%.
Стоимость минимального набора продуктов питания на конец ноября составила по области 2 263,0 рубля и за месяц почти не изменилась (с начала года снизилась на 11,6%).
Реальные располагаемые денежные доходы населения области (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в октябре 2011 г. по сравнению с соответствующим периодом 2010 г., по оценке, уменьшились на 4,7%, в январе-октябре 2011 г. – на 10,8%.
Интересно, что с уменьшением доходов населения, уменьшилось и количество безработицы. По сравнению с 1 января текущего года численность безработных граждан стало меньше в 1,4 раза, уровень регистрируемой безработицы упал с 2,7% до 1,9%.
По данным отделения Пенсионного фонда РФ по Ярославской области, средний размер назначенных пенсий на 1 ноября 2011 года составил 8 358,0 рубля, что на 8,8% выше уровня 1 ноября 2010 года. Реальный размер назначенных пенсий, рассчитанный с учетом индекса потребительских цен, на 1 ноября 2011 г. составил 101,7% к 1 ноября 2010 г.
В январе-ноябре 2011 г. через все каналы реализации населению области оказано платных услуг на 33 717,0 млн. рублей, что в сопоставимых ценах меньше, чем в январе-ноябре 2010 г. на 0,1%.
Строительство
В период с 2000 г. в области наблюдался ежегодный рост объемов ввода жилья. В 2008 г. он достиг 396,9 тыс.кв.м. общей площади. Однако в 2009 г. объем ввода сократился на 5% и составил 376,4 тыс.кв.м. В полной мере кризис в этом вопросе проявился в 2010 г., когда в области было введено лишь 291,5 тыс.кв.м. общей площади жилых домов, т.е. на 22,5% меньше, чем в предшествующем 2009 году.
В январе-ноябре 2011 г. организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и заемных средств построено 3 712 квартир. Общая площадь введенного жилья составила 244,0 тыс. кв. метров, или 124,7% к уровню января-ноября 2010 г.
Площадь введенных индивидуальных жилых домов составила 72,4 тыс. кв. метров, или 105,7% к уровню января-ноября 2010 г. Такая динамика позволила области занять 3 место в Центральном федеральном округе по темпам роста ввода жилья в 2011 г. Выше темпы роста ввода жилья только в Орловской и Калужской областях.
За период 2006-2009 года структура вводимого жилья в области выглядела следующим образом:
- 75% - жилье премиум-класса,
- 20% - индивидуальное жилье,
- 5% - жилье эконом-класса.
В 2008-2009 годах на фоне финансового кризиса и снижения платежеспособного спроса населения произошла переориентация спроса в сторону увеличения сегмента жилья экономического класса. В 2009 г. доля годового объема ввода жилья эконом класса составила уже 24%.
По объемам введенного жилья за 10 месяцев 2011 года Ярославская область занимает 14 место в Центральном федеральном округе, опередив только 4 области: Тульскую, Смоленскую, Ивановскую и Костромскую области.
В 2011 г. наибольшие показатели по вводу жилья зафиксированы в июне, сентябре и августе 2011 г. Худшие показатели приходятся на январь, май, июль и апрель.
Что касается динамики ввода жилья по районам Ярославской области, то, как отметил Губернатор области, наиболее проблемными в этом плане в 2010 г. Были Любимский, Ярославский, Некрасовский, Рыбинский и Даниловский районы, где показатель ввода жилья не дотянул и до 60% от первоначального плана.
Одной из главных проблем, по мнению областных властей, является недостаточные объемы ввода жилья эконом класса. Явный дефицит такого жилья на рынке недвижимости области отмечают и риэлторские компании и даже банки, предлагающие свои ипотечные программы.
26 сентября 2011 г. Центр стратегических исследований компании «Росгосстрах» опубликовал данные исследования по потребительской оценке стоимости жилья и удовлетворенности жилищными условиями, проводившегося в крупных и средних российских городах, в т.ч. и в Ярославле.
По уровню удовлетворенности качеством жилья (60%) Ярославль занял последнее, 36 место среди городов, принимавших участие в исследовании. В среднем по России этот показатель составил 69 процентов, а на первом месте по этому показателю – Набережные Челны, где 75 процентов горожан довольны своим жильем.
«К сожалению, цены на жилье остаются не доступными для большинства жителей области, - комментирует председатель общественной организации Центр гражданских инициатив, руководитель аппарата Ассоциации юристов России, депутат муниципалитета Станислав Волков. – Лишь 19% жителей областного центра считают приемлемыми цены на жилье. В основной массе городов, где проводилось исследование, доля жителей, считающих цены приемлемыми, колеблется от 33% до 20%».
Более половины ярославцев (58%) положительно оценили и объемы жилищного строительства в городе, однако по этому показателю Ярославль занимает 31 место среди 36 городов, где проводилось исследование.
В принятой Правительством области целевой программе «Стимулирование жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011- 2015 года был запланирован ввод 440 тыс.кв.м. общей площади. По состоянию на 1 ноября эти планы выполнены пока лишь на 47,9%, а в запасе остается всего 2 месяца. Плановых показателей достичь пока не удается.
Областная целевая программа предусматривает активизацию жилищного строительства в регионе и ежегодное наращивание темпов роста ввода. По прогнозу к 2015 г. годовой объем ввода жилья должен вырасти до 700 тыс.кв.м. Это 186% к уровню 2009 г.
Загородная недвижимость
По данным компании «Метро-оценка», в Ярославской области зарегистрирован 52 организованный коттеджный и дачный поселок.
«Разнообразие предлагаемых к продаже участков в коттеджных поселках очень велико, - комментирует руководитель юридической рабочей группы в Гильдии Риелторов Ярославской области Наталья Окунева. – Есть поселки, участки в которых предлагаются с подрядом, есть и без подряда. На текущий момент количество поселков в этих 2 категориях примерно равное и зачастую является достаточно условным: в поселках, позиционирующихся «с подрядом» можно купить просто участок земли, и, наоборот, в поселке, изначально позиционирующемся без подряда, можно не только купить землю, но и заказать подряд на строительство дома. Главным различием будет являться то, что практически во всех «поселках с подрядом» предусмотрена единая архитектура строительства и выбирать можно только из существующих проектов домов. Правда, внутренняя планировка дома может быть изменена по вашему желанию».
Предложение
В категории поселков без подряда предлагается земля для индивидуального и дачного строительства. Количество участков в одном поселке варьируется от 22 (коттеджный поселок «Берега») до 233 («Новая волна»). В среднем число участков в одном поселке чуть больше 90. Размер участка варьируется в диапазоне от 5 соток до 3Га. Больше всего распространены участки размером 20-30 соток.
Разброс размеров участков категории поселков, предлагаемых с подрядом также очень велик: начиная с 7 соток и заканчивая 2Га. В среднем размер участка составляет от 17 до 52 соток. Количество участков также сильно различается от 7 в «Лесном городке» до 322 в ДНТ «Переславская Благодать».
«Самыми популярными для освоения оказались Некрасовский и Ярославский (Ивановское и Костромское направления) районы области, - рассказывает Наталья Окунева. – Проекты большей части рассматриваемых коттеджных поселков были созданы еще до кризиса 2008 года. Далеко не все из них активно строятся и продаются. Часть существует только на бумаге. Например, оказались невостребованными проекты двух поселков-спутников: «Миллениум» и «Большая Брембола». Строительство в них не ведется, на данный момент пересматривается концепция указанных проектов».
«В части рассматриваемых поселков начато строительство и проведение коммуникаций, но практически нет продаж, - комментирует руководитель отдела оценки компания "Метро-оценка" Анна Майорова. – Примерно в четверти дачных и коттеджных поселках, в которых предлагаются земли без подряда, не продано ни одного участка. В 52% поселков продано и забронировано менее половины участков. Хорошо дела идут у чуть более чем 15% коттеджных поселков, позиционирующихся без подряда. Среди лидеров продаж можно назвать: «Романово», «Лютовку», «Любашино», «Малый бор», «Диевские дачи», «Лесной ручей».
Эксперты объясняют лидерство в продажах несколькими факторами. Во-первых, поселки находятся на расстоянии менее 40 км от Ярославля. Во-вторых, в проектах предусмотрено наличие газа и электричества на участках, при этом коммуникации или уже подведены, или ведутся соответствующие работы. В-третьих, все популярные поселки можно отнести к классу комфорт, который привлекает клиентов не только хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, но и относительно доступной стоимостью земли – от 20 до 34 тысяч рублей за сотку. «Данный ценовой диапазон меньше средней минимальной цены за 1 сотку, составляющей для поселков без подряда 44,5 тысячи рублей, - отмечает Анна Майорова. – Такая минимальная средняя обусловлена тем, что практически половина коттеджных поселков категории без подряда позиционируются как бизнес или престиж-класс. Их проектами предусмотрены зоны отдыха, пляжи, детские и спортивные площадки, магазины и другие объекты социальной инфраструктуры. Судя по всему, среди покупателей земли без подряда на строительство дома достаточно мало желающих платить не только за охрану и коммуникации, но и за другие объекты инфраструктуры».
В категории с подрядом более чем в трети поселков продано от 15 до 50% участков. Лидерами продаж можно назвать: «Устье», 1 очередь в клубном поселке «Юхоть» и «Волжскую дубраву». Все поселки, в которых есть хотя бы 15 % проданных участков, находятся на расстоянии менее 50 км от города Ярославля, большей частью в радиусе 30 км, за исключением поселка «Юхоть», находящегося примерно в 120 км от Ярославля. «В категории поселков с подрядом трудно выделить класс, который чувствовал бы себя лучше других в плане продаж, так как в каждом из классов есть и хорошо, и плохо продающиеся поселки. Общее состояние можно охарактеризовать как близкое к среднему», - констатирует Наталья Окунева.
Цены
В коттеджных поселках, участки в которых продаются с подрядом, стоимость определяется чаще всего за 1 кв.м. будущего или готового дома. В поселках эконом класса стоимость одного кв.м. не превышает 20000 рублей, в комфорт-классе - от 20 до 30 тысяч рублей за 1 м2. Бизнес-класс представлен в широком ценовом диапазоне от 25 до 100000 рублей, здесь достаточно много поселков в Углическом и Переславском районах области, позиционирующимися на продажу для жителей г. Москвы. Есть в Ярославской области и поселки премиум-класса, стоимость 1 кв. м в которых превышает 100000 рублей.
Наиболее распространенными вариантами материалов для стен при строительстве домов в поселках с подрядом являются кирпич, клееный брус и оцилиндрованное бревно, для фундамента - монолитный и ленточный железобетон. При изготовлении крыши используются металлочерепица, натуральная черепица и мягкая кровля.
Электричество есть (или планируется) в 95% поселков, такой же процент у различных вариантов проведения воды на участки. Газ есть или планируется к подведению в 80% поселков. Различные варианты систем канализации предусмотрены в 65% поселков, в остальных можно рассчитывать только на индивидуальные септики.
Интерес к загородной недвижимости в Ярославской области велик как у инвесторов, так и у потребителей. Последних в первую очередь интересуют инфраструктура поселка (в плане коммуникаций), транспортная доступность и наличие хороших подъездных дорог к поселкам, безопасность и стоимость вопроса. Эти факторы и нужно учитывать инвесторам при проектировании коттеджных поселков.
Инфраструктура
В 2007 – 2008 году широкое распространение получила идея организованных поселков с богатой социальной инфраструктурой: магазинами, детскими и спортивными площадками, собственными пляжами, автостоянками, ресторанами, зонами отдыха и т.п. Но кризис в 2008 году и рынок в лице потребителей вносят заметные коррективы в эти проекты. Как отмечают эксперты, на данный момент инфраструктура в коттеджных поселках представлена подведенными электросетями и запланированным на 2012-2013 годы газопроводом, внутрипоселковыми дорогами и ограждением по периметру. В поселках, предлагающихся с подрядом, территория охраняется и довольно часто установлены системы видеонаблюдения. Также запланирована телефонизация многих послеков и подключение к Интернет, ведутся переговоры с сотовыми операторами. «Что касается, объектов социальной инфраструктуры, то в поселках без подряда они так и остались в проекте, либо решение об их строительстве передано в ведение товарищества жильцов, - констатирует Наталья Окунева. – Так что, решаться их судьба будет уже после завершения строительства домов. В поселках, предлагаемых с подрядом, ситуация несколько лучше: в некоторых из них уже оборудованы гостевые автостоянки и собственные пляжи, запланировано оборудование детских и спортивных площадок, причалов для маломерных судов. Реализация этих объектов будет зависеть от темпов продаж участков и строительства домов, а также несомненно от общей экономической ситуации в стране и регионе».
Перспективы
По мнению аналитиков, в Ярославской области существует стабильный интерес покупателей к рынку загородной недвижимости и постепенно рынок оживляется. «Впрочем, необходимо ответить, что предложение, существующее на рынке, тяготеет к бизнесс-классу, цены которого недоступны для большинства потребителей, - отмечает Наталья Окунева. – Исходя из текущей ситуации на рынке, можно сделать вывод, что наиболее перспективным является сегмент эконом и комфорт-классов, сочетающие невысокую цену (в среднем 20 тысяч рублей за сотку) и наличие минимально необходимой инфраструктуры: основные коммуникации, транспортная доступность и безопасность. Платить за обещанные объекты социальной инфраструктуры, серьезно влияющие на цену, потребитель явно не готов».
Население 1,272 млн. человек
Площадь региона 36,2 тыс. кв. км
Плотность населения 35,2 чел./кв. Км
Среднемесячная заработная плата 18 тыс. рублей
Построено жилья всего 244,0 тыс. кв. метров (январь-ноябрь 2011)
Построено жилья (на 1 жителя) 0,2 кв. м
Количество организованных коттеджных поселков 52
Средняя стоимость кв.м. 26480 рублей
В материале использованы данные компании «Метро-оценка» и агентства недвижимости «ЭЛИТНЫЙ КВАРТАЛ»
Фото: www.duma.yar.ru
