Продажа имеющейся квартиры (как правило – вторичной, хотя и новострой тоже возможен) и встречная покупка новой, расположенной в новостройке, – довольно долгий и хлопотный процесс. В принципе, его может ускорить покупка нового жилья по схеме взаимозачета.
Как оказалось, суть этого термина – взаимозачет – разными экспертами понимается по-разному. Некоторые считают, что взаимозачет предполагает выкуп старого жилья самим застройщиком за свой счет (принятие его в качестве залога за свою новостройку), а затем самостоятельную продажу застройщиком этого залога (возможно, при помощи риэлтора). Таким образом, весь взаимозачет осуществляется внутри одной компании – девелоперской.
Но другие эксперты рекомендуют не путать понятия взаимозачет и трейд-ин (ускоренный выкуп старой квартиры агентством или застройщиком по заниженной цене). Эта группа экспертов объясняет: основная суть взаимозачета в том, что продажа старого жилья и покупка нового должны осуществляться не поочередно, а во многом одновременно (взаимно).
Теоретически процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов. Сначала клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из вариантов, предлагаемых агентством. Затем специалисты агентства проводят оценку старого жилья и начинают его продажу, а клиент (или агентство) бронирует выбранную квартиру в новостройке на все время продажи старой квартиры. Когда покупатель найдется, одновременно подписываются договор продажи старой квартиры и договор покупки новой.
Квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, обычно предлагаются в недостроенных домах. Это значит, что покупателю, скорее всего, придется ждать заселения, уже освободив старую квартиру. Поэтому агентство нередко берет на себя организацию аренды жилья на время ожидания сдачи строящегося дома.
По словам наших экспертов, в последнее время продажа старого и покупка нового жилья при взаимозачете все-таки разошлись во времени: риэлторы все чаще стараются сначала продать старое жилье и только потом приступать к поиску и покупке нового. Во многом это объясняется тем, что бронировать свои новостройки для сделок по взаимозачету сейчас соглашается небольшое число девелоперов. При этом сроки бронирования для таких клиентов устанавливаются такие же, как и для обычных покупателей, – девелоперы стремятся свести эти сроки к 1-3 месяцам и не хотят идти на более долгое ожидание (особенно если бронирование производится с сохранением цены), так как никто из них не готов рисковать в кризисный период. А еще, говорят риэлторы, при взаимозачете на первый план вышло такое требование к продавцам, как адекватность.
«Зачастую продавцы пытаются дотянуть цену продаваемой вторички до цены приобретаемой первички, – рассуждает эксперт АН «Абсолют Сити». – Однако люди, включающиеся во взаимозачет, должны понимать, что сегодня для быстрой продажи нужно быть готовыми к дисконту. Ориентироваться нужно на нижний порог цены и учитывать, что и от нижнего порога может потребоваться скидка».
Так же считает и эксперт «Русского Фонда Недвижимости», который говорит: «Иногда в нашу базу за день приходит до 50 продаваемых объектов, а в общей информационной базе их еще больше. Соответственно, из них всегда можно выбрать квартиру, продавец которой готов уступить. Сегодня все сделки идут только с корректировкой цены».
Дмитрий Соловьев, генеральный директор ООО «Абсолют Сити»:
Сейчас бронирование у всех застройщиков бесплатное. Деньги, которые покупатель вносит, считаются авансом. Суммы там небольшие – от 15 тыс. до 50 тыс. рублей. Сроки, на которые застройщики согласны бронировать свои квартиры, – в среднем 2-3 месяца. Сразу скажу: на бронирование под взаимозачет в Питере соглашается очень мало девелоперов – не более 10. Это не очень распространенная схема, так как девелоперы не хотят идти на долгое ожидание, особенно если бронирование производится с сохранением цены. Обычно такие зачеты организуют сами риэлторы без договоров с застройщиками: сначала продают вторичку, а уже потом занимаются покупкой новостройки.
Мы работаем со всеми вторичными квартирами, ограничений нет. Естественно, мы вряд ли возьмем в зачет квартиру в каком-нибудь очень далеком пригороде, где спроса почти нет. Основное требование – это просто адекватность продавца. Услуги риэлтора при взаимозачете стоят, как при обычной продаже, – 3-4%.
Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:
Чаще всего сделки по продаже имеющейся недвижимости (обычно – вторичной) происходят независимо от покупки первички. Первичку мы начинаем подбирать только тогда, когда у нас уже найден покупатель для старого жилья и когда мы понимаем, в какие сроки оно будет продано. После этого нам нужна неделя, чтобы подобрать вариант на первичке, так как сегодня там очень много предложений. Нам ее бронируют на сутки и предлагают в течение завтрашнего дня внести аванс. Суммы аванса – от 10 тыс. до 50 тыс. рублей. Мы их вносим и заключаем договор бронирования. В нем определяется, в какие сроки и какими долями мы будем вносить основные суммы, попадаем ли мы под какие-либо программы от застройщика, является ли рассрочка беспроцентной и от чего это зависит.
Услуги риэлтора по таким сделкам стоят в среднем 4-6%. Основные деньги риэлтор зарабатывает на продаже вторички, в то время как на первичном рынке он просто получает комиссию от застройщика.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
Как правило, на первичном рынке порядка 40-50% сделок в новостройках совершается после продажи уже имеющегося жилья. В этом случае полученная сумма используется в качестве первого взноса на новую квартиру. При этом не многие застройщики предлагают программы трейд-ин на вторичное жилье (когда они сами его выкупают). Обычно клиенты занимаются реализацией своей недвижимости сами или с помощью риэлторов.
Распространению программ зачета жилья среди застройщиков препятствует ряд факторов. Прежде всего, продажа вторичного жилья – это отдельный вид бизнеса, чуждый большинству строительных компаний. Для реализации переданного в трейд-ин объекта им нужно привлекать агентства недвижимости. При этом застройщик не получает гарантии, что данное имущество будет продано по конкретной цене и в установленный срок.
