Слухи о неограниченной емкости региональных рынков уже давно гуляют в профессиональной среде. Сравнимый по доходности с другими сегментами коммерческой недвижимости, при этом не требующий на первый взгляд глубоких фундаментальных знаний, региональный девелопмент складской недвижимости уже давно стал объектом пристального внимания не только профессиональных игроков этого рынка, но и представителей других отраслей, привлеченных возможностью заработать «легкие деньги».
Путь в регионы
Сегодня практически в каждом городе с разной степенью готовности присутствует несколько крупных объектов. В некоторых городах, таких как, например, Казань, количество торговых площадей на душу населения уже сейчас достигло одного метра, что превышает аналогичные показатели в Москве и Санкт-Петербурге.
Логистика является одной из важнейших составляющих успешной деятельности ритейлера, поэтому география строительства крупнейших складских проектов во многом повторяет основные маршруты проникновения в регионы федеральных торговых сетей.
Если снова обратиться к примеру Казани, то можно с определенной долей уверенности констатировать тот факт, что именно бум развития торговой недвижимости привел к высокой девелоперской активности и на рынке складских помещений. Конечно, на данном этапе говорить об избыточности складских площадей в регионах преждевременно, но уже в самом ближайшем будущем эта проблема может появиться.
«На сегодняшний день в Казани одновременно реализуется несколько крупных складских проектов Quinn Group – Q-park Казань (230 тыс. кв.м), «Евразии Логистик» – «Биек Тау» (250 тыс. кв.м) и ряд других. При этом велика вероятность того, что с вводом этих объектов в эксплуатацию спрос на складские площади в Казани будет полностью удовлетворен, а это означает нерентабельность строительства другими девелоперами своих складских комплексов в данном регионе», – рассказывает руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов.
Более того, в частном порядке консультанты признаются, что у некоторых из вышеперечисленных проектов проблемы с заполнением появились уже сейчас.
Впрочем, в сложившейся ситуации многие эксперты склонны видеть скорее непрофессионализм девелоперов, переоценивших возможности спекулятивного рынка и пренебрегших оценкой конкурентного окружения, что вкупе с рядом допущенных ошибок, касающихся выбора местоположения, и привели к появлению проблем с заполнением.
Конечно, в будущем эта проблема, скорее всего, будет снята. Экономика региона развивается ускоренными темпами, товарооборот растет, при этом большинство девелоперов все еще рассматривает возможность строительства новых торговых центров, а значит, складские помещения в скором времени снова станут востребованы.
Главное – доходность
Конечно, казанский случай во многом уникален, в большинстве российских регионов уровень неудовлетворенного спроса на объекты качественной складской недвижимости все еще достаточно велик. Так, по данным компании «Евразия Логистик», в таких городах, как Волгоград, Красноярск и Липецк, предполагаемый объем спроса оценивается в 2,5 млн кв.м, в то время как предложение качественных помещений отсутствует вообще. В Новосибирске, Челябинске, Саратове и Ростове-на-Дону текущее предложение удовлетворяет лишь около 8% предполагаемого спроса. Выше всего эта цифра сейчас в Казани и Санкт-Петербурге – по 23%.
Если где-то есть неудовлетворенный спрос, значит там нужно активно строить качественные объекты – этим правилом руководствуются девелоперы во всех странах и во все времена, зачастую ориентируясь лишь на базовые макроэкономические показатели, такие как уровень доходов населения и количество кв.м на тысячу жителей. «Конечно, оба этих показателя применимы, – поясняет первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. – Однако при растущем рынке наиболее правильным является прямое исследование соотношения спроса и предложения, а также их структуры».
Проблема в том, что подобными исследованиями рынка многие как раз и пренебрегают, рассчитывая, видимо, на его неограниченную емкость.
Девелопмент складской недвижимости вообще на первый взгляд не кажется сложным занятием, привлекая все новых игроков, в том числе и из других отраслей. Ошибки таких девелоперов могут в будущем дорого стоить потенциальным инвесторам и покупателям построенных ими объектов.
Еще один важный показатель, значение которого перевешивает все остальные доводы, – это средние ставки капитализации. Если в столице они постепенно приближаются к европейским, то в регионах все еще присутствует определенная разница. Эксперты Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko оценивают разницу между ставками капитализации в Европе и в российских регионах в районе 370 процентных пунктов. В то же время, по данным Blackwood, ставка капитализации в Московском регионе составляет в среднем 10–12%, в регионах она будет несколько выше – до 15%. В Европе этот показатель колеблется в среднем в диапазоне 5–6%.
«По мере насыщения рынка эти показатели будут постепенно снижаться и через 5-6 лет с учетом бурного развития рынка складской недвижимости установятся на уровне европейских», – поясняет Михаил Гец.
Через тернии к звездам
Доходность в сегменте складской недвижимости по сравнению с другими секторами, по всем прогнозам, еще долго будет сохраняться на достаточно высоком уровне. Следовательно, в ближайшем будущем можно ожидать появления значительного количества проектов строительства складских комплексов. Тем не менее, далеко не каждый из них сможет рассчитывать даже на доходность. Причин тому несколько. Во-первых, в каждом конкретном регионе давно сложилась и существует своя устоявшаяся система отношений власти и бизнеса, во многих из них присутствует достаточно сильное строительное лобби, поэтому вхождение в новый регион для девелопера всегда связано с определенными административными рисками. «В настоящее время хорошие отношения с администрацией конкретного района или области являются определяющим фактором для реализации проекта, поскольку тот же перевод земли из одной категории в другую может стать непреодолимым препятствием для девелопера», – соглашается Руслан Суворов из Praedium. Естественно, количество подходящих участков с удачным местоположением и развитой инфраструктурой достаточно жестко ограничено. Поэтому тот, кто сможет получить эти участки сегодня, в будущем будет иметь значительное конкурентное преимущество. Конечно, на данный момент говорить о какой-то глобальной конкуренции в регионах пока рано, но с развитием рынка (а рано или поздно это произойдет) ошибки, допущенные при позиционировании, разработке концепции, выборе местоположения будут играть решающую роль.
«Те объекты, которые выросли как грибы после дождя и кое-как были построены, будут быстро морально устаревать. И сейчас девелоперам надо заглядывать на несколько лет вперед и задумываться об объектах с грамотной концепцией, строить конкурентоспособные объекты в долгосрочном периоде, правильно позиционировать их на рынке в соответствии с теми характеристиками, которые были созданы, – подтверждает директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb Алексей Чижов. – И для правильно спозиционированного объекта конкуренция не так страшна. Хороший объект всегда найдет своего потребителя».
Выходом в такой ситуации может стать строительство по схеме build-to-suit, когда объект строится под конкретного заказчика, а не в расчете на внешний рынок. Судя по тому, что в России это пока не столь распространенная практика, как на Западе, в ближайшие несколько лет мы станем свидетелями значительного роста объема предложения спекулятивных площадей на региональных рынках. Какие-то объекты будут успешными, какие-то не очень. В конечном счете все будет зависеть от профессионализма конкретного девелопера. Однако уже сейчас можно сказать, что регионы – это не то место, где можно сделать «легкие деньги», и такие вещи, как отсутствие конкуренции, низкая себестоимость строительства и огромный спрос, который будет поглощать все, что ему предложат строители, – не более чем просто миф.
