При выборе квартиры в новостройке многие покупатели смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, надеясь заселиться в новое жилье сразу после этого. Однако ввод в эксплуатацию и выдача ключей от квартир происходят не одновременно, между ними проходит еще некоторое время. Когда передают ключи после ввода дома в эксплуатацию — расскажем в этой статье.
Ввод дома в эксплуатацию и выдача ключей
Строительство дома ведется поэтапно, и сдача в эксплуатацию — это еще не финиш. Срок ввода дома — это дата, к которой застройщик должен построить дом, пройти различные комиссии, устранить обнаруженные недочеты и получить от Госстройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию.
Всё это нужно успеть сделать в течение срока действия разрешения на строительство объекта. Застройщик может поменять срок сдачи на более ранний или, напротив, продлить его (соответственно, продлить разрешение на строительство, это вполне законно).
В проектных декларациях срок получения разрешения на строительство обычно обозначается не конкретной датой, а кварталом — и это разумно, ведь сложно рассчитать, что дом будет сдан к строго определенной дате.
Выдача ключей — это крайний срок, до которого застройщик обязан передать квартиры дольщикам. Эта дата обозначена и в проектной декларации, и в договоре долевого участия. От ввода дома в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от месяца и больше. Застройщик не может изменить дату выдачи ключей в одностороннем порядке.
Нюанс: некоторые застройщики указывают на своих сайтах дату ввода дома в эксплуатацию, другие — сроки заселения. При изучении сайтов на это следует обращать внимание.
Почему ключи не выдают сразу после сдачи дома?
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщику предстоит еще масса процедур. Среди них:
- устранение недостатков, которые не мешают получению разрешения на ввод, но должны быть исправлены;
- постановка дома на кадастровый учет;
- заключение договоров с управляющей компанией и поставщиками энергоресурсов (здесь нередко бывают проблемы);
- запуск и проверка инженерных систем;
- завершение благоустройства придомовой территории;
- завершение отделки квартир;
- подготовка документов для собственников и составление графика приемки квартир.
Нюанс: получить временную регистрацию в новостройке можно уже после сдачи дома в эксплуатацию — по ДДУ. Это важно, если дольщику нужно прикрепиться к поликлинике по новому адресу, устроить детей в детский сад и школу. Постоянная регистрация возможна только после приемки квартиры у застройщика, оформления ее в собственность и регистрации в Росреестре.
Приемка квартиры у застройщика
Застройщик обязан сообщить покупателям о выдаче ключей и открытии записи на приемку квартир заранее, а именно за месяц. Он может сделать это на сайте, с помощью СМС или электронной почты, а также отправив заказное почтовое уведомление.
Нельзя прийти на приемку когда захочется — это происходит по графику, каждого покупателя записывают на определенный день и время. На приемке дольщик проверяет квартиру (лучше делать это вместе со специалистом, чтобы ничего не пропустить), по итогам подписывает акт приема-передачи, после чего получает долгожданные ключи.
Отметим, что до конца 2025 года в России продлен особый порядок передачи квартир в новостройках. Дольщик может отказаться от подписания акта приема-передачи только при обнаружении существенных недостатков, при которых проживать в квартире невозможно.
Квартиру с несущественными недочетами принять придется — перечислив их в дефектной ведомости. Застройщик должен исправить их в течение 60 календарных дней, после чего проводится повторная приемка.
Нюанс: у застройщика есть право составить односторонний передаточный акт, если дольщик не хочет принимать квартиру. Но это можно сделать не ранее чем через месяц с даты сдачи квартиры, прописанной в договоре.
А если застройщик переносит срок выдачи ключей?
Случается, что застройщик переносит сроки сдачи дома и, соответственно, выдачи ключей. О том, что он не успевает вовремя передать жилье дольщикам, он должен сообщить за два месяца.
Нередко застройщики предлагают заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия — с указанием новых сроков передачи жилья. В таком допсоглашении могут быть прописаны различные бонусы: скидки на отделку или место в паркинге в подарок.
Здесь у покупателей два варианта:
- подписать допсоглашение. Это оптимально, если у застройщика хорошая репутация, а форс-мажор произошел не по его вине. Но при этом дольщики лишаются права требовать компенсацию;
- не подписывать документ и потребовать выплату неустойки. Правда, в 2025 году это правило не работает: власти продлили действие моратория на штрафы для застройщиков за задержку передачи квартир дольщикам до конца года.
В случае, если срок передачи квартиры нарушен на два месяца и больше, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ без решения суда — просто отправить застройщику уведомление.
Резюме
Для многих покупателей квартир в строящихся домах очень важен срок ввода дома в эксплуатацию. Но следует понимать, что ввод дома и выдача ключей происходят в разное время, поэтому лучше ориентироваться именно на планируемый срок передачи жилья дольщикам. Однако нельзя исключать, что и этот момент может быть перенесен по различным причинам, которые не всегда зависят от застройщика.
