Ожидается, что новостройки оттянут на себя 70% спроса на недвижимость
Эксперты рынка сходятся во мнении, что количество людей, переезжающих из «вторички» в «первичку», значительно превышает объем обратного потока. Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», приводит следующие цифры: «Если в 2007-2008 годах доля кредитов, выдаваемых банками для приобретения квартир на рынке строящегося жилья, составляла 30%, то сегодня все наоборот. Порядка 70% занимает доля ипотечного кредитования на “первичке”, и 30% – доля ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья».
По словам Екатерины Мещановой, руководителя департамента готового жилья «ДомПлюсОфис», сегодня достаточно большой процент людей продолжают продавать имеющееся жилье и приобретать новые квартиры. Также видна тенденция увеличения числа желающих приобрести «новую вторичку» поколения двухтысячных, которая имеет все характеристики современного жилья.
Смещение предпочтений
Как правило, в условиях нестабильной экономической ситуации покупатели отдают предпочтение рынку вторичной недвижимости. Но сегодня ситуация складывается иначе.
«Несмотря на все риски, связанные с вложением в первичный рынок жилья, покупатели выбирают новостройки, – делится наблюдениями Петр Буслов. – Основная причина – более доступная цена квадратного метра по сравнению с рынком вторичного жилья». Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, отмечает, что застройщики на первичном рынке стараются сохранить цены на прежнем, докризисном уровне. Дополнительный толчок к покупке жилья на «первичке» обеспечила госпрограмма субсидирования ипотеки, которая распространяется только на строящееся жилье.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, говорит, что часть покупателей, опасающаяся долгостроя, переориентировалась на покупку квартир на вторичном рынке как менее рискованном. «Однако процент их невелик, поскольку “вторичка”, во-первых, дороже, а во-вторых, на нее не распространяется программа льготной ипотеки», – говорит эксперт. Елена Лашаева, генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости», добавляет: «Продавцы вторичного рынка все еще живут в ценах конца декабря 2014 года и января 2015 года, когда на фоне очень высокого курса доллара и ажиотажного спроса стоимость жилья на “вторичке” выросла на величину до 20% относительно цен начала лета 2014 года. Однако уже с середины марта существенно снизилась активность покупателей, да и курсы валют откорректировались практически на 30% относительно максимальных значений. Но владельцы квартир не хотят учитывать эти тенденции и переоценивать свою недвижимость».
Ирина Здорина, руководитель ОДС АН «Ваш Дом», также отмечает, что в связи с экономической нестабильностью в целом изменился подход к приобретению недвижимости: покупатели стали более тщательно изучать застройщиков, предложения от агентств недвижимости и рынок в целом.
Ипотека диктует выбор
В текущих условиях рынка выбор в пользу первичного или вторичного жилья напрямую зависит от условий ипотечного кредитования. По словам Елены Лашаевой, запуск программы «Ипотека с господдержкой», которая стартовала месяц назад, изменил структуру рынка недвижимости: «Эта мера поддержки перераспределила рынок. На первые позиции выступило первичное жилье, вторичное остается в проигрыше».
«Программа субсидирования ипотеки на покупку жилья на первичном рынке предполагает ставку не более 12% годовых, первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа не более 25-30 лет. Максимальная сумма субсидированного ипотечного кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга составляет 8 млн рублей, для других регионов РФ – 3 млн рублей», – рассказывает Петр Буслов. Софья Воробьева, директор по продажам «ДомПлюсОфис», добавляет, что некоторые застройщики с помощью скидок на квартиры предлагают маркетинговую ставку по ипотеке от 9%.
Полина Глазкова, эксперт по долевому строительству корпорации «Адвекс. Недвижимость», говорит, что субсидирование ипотечных ставок для первичного рынка в большей степени привлекает молодежь, которая готова подождать.
По данным Екатерины Мещановой, на «вторичке» на сегодняшний день действуют следующие условия: процентная ставка варьируется от 14% до 18%, минимальный первоначальный взнос от 20%, минимальная сумма кредита – от 45 тыс. рублей.
Эксперты отмечают, что сейчас, когда потенциальный заемщик видит ставку 15% при покупке квартиры на вторичном рынке и 12% – на первичном, в большинстве случаев он выбирает новостройку. При этом Елена Ляпина, руководитель центра кредитования группы компаний «Невский Альянс», замечает, что важно обращать внимание и на другие факторы, в частности, на необходимость аренды жилья до момента въезда в новый дом. Если такая потребность есть, то г-жа Ляпина советует провести все необходимые расчеты и вычислить сумму переплаты по ипотеке при покупке жилья на вторичном рынке и сумму, которая потребуется на аренду квартиры при покупке новостройки. «Например, потенциальному заемщику не хватает 2 млн рублей для покупки квартиры. Если он выбирает новостройку, то платеж составит примерно 28 950 рублей в месяц (при кредите на 10 лет), если “вторичку” – примерно 32 500 рублей в месяц. Переплата за год составит 49 800 рублей. Но если семья снимает квартиру и платит в месяц 22 000 рублей в месяц, а в новый дом они смогут въехать только через год, то только за аренду в год они отдадут 264 000 рублей».
В ногу со временем
Покупатели выбирают первичную недвижимость из-за ряда достоинств, которые заключаются в ее новизне и современности – новые строительные технологии, инженерия и коммуникации, улучшенная инфраструктура, современные планировки, однородное социальное окружение и т.д.
Для многих при выборе квартиры на первичном рынке важным моментом является «эффект нового жилья». Полина Глазкова отмечает: «”Первичка” привлекает тем, что она идет в ногу со временем. За новый ремонт, за “плавающий пол”, который избавит вас от ощущения, что кто-то ходит по голове, за качественную очистку воды, системы безопасности, за мягкое резиновое покрытие на детских площадках у дома люди готовы заплатить».
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, добавляет, что на рынке строящейся недвижимости девелоперы обычно предлагают своим покупателям более широкие возможности по вариантам оплаты – различные виды рассрочек и т.д. Естественно, с частным лицом о таком договориться будет сложно.
«Вторичка» набирает свои очки за счет обжитости дома и района, развитой инфраструктуры (магазины, торговые центры, благоустроенные дворы, детские сады и школы), широкой географии предложения.
Кроме того, важным фактором для большинства остается готовность квартиры. «Вы видите, что покупаете, конкретно сегодня. Это большая надежность», – говорит Евгений Богданов. Однако Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», считает, что сегодня готовность квартиры на «вторичке» не является большим преимуществом, поскольку на первичном рынке есть надежные девелоперские компании, десятилетиями работающие без нареканий.
Вторичная недвижимость является спасением для тех, кто не может позволить себе платить за ипотеку и аренду одновременно. Полина Глазкова замечает, что во вторичное жилье, даже достаточно «пожилое», можно въехать, жить и постепенно делать ремонт. По мнению Евгения Богданова, наличие отделки, даже невысокого уровня, также является преимуществом квартир на «вторичке». Однако эксперт уточняет, что этот момент сейчас нивелируется тем, что на первичном рынке застройщики предлагают отделку в своих проектах, и эта услуга становится все более популярной у покупателей.
Риск остается
Главным недостатком строящегося жилья эксперты считают риск долгостроя. «Единственный вопрос возникает по срокам реализации проекта – будет ли объект построен в срок и будет ли он построен вообще. Риск последнего в сложившейся экономической ситуации есть», – говорит Евгений Богданов.
К минусам первичной недвижимости можно также отнести длительность ремонтных работ, неблагоустроенность придомовой территории, не всегда высокое качество строительства. Полина Глазкова считает, что основными слабыми местами новых районов являются плохая транспортная доступность, нехватка социальной инфраструктуры и высокая плотность застройки.
Недостатки вторичного жилья прямо противоположны преимуществам «первички». Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема», рассказывает о следующих нюансах: «Например, в домах советской постройки достаточно низкие по нынешним меркам потолки (2,65 м), хотя некоторые современные застройщики до сих пор строят по таким же параметрам. В домах на вторичном рынке не всегда удачные планировки, не предусмотрены парковочные места, изношены коммуникации и т.д.». Екатерина Мещанова добавляет, что при приобретении квартиры в старом доме всегда сохраняется риск столкнуться с неоднородной социальной средой и неблагополучными соседями.
Разница в цене
В России сложилась уникальная ситуация, когда новое жилье стоит дешевле старого. Как рассказывает Елена Валуева, общемировая практика предполагает, что новый дом, сети, более современные планировки предлагаются покупателям по более высокой цене, чем аналогичное по своим параметрам жилье в старых домах: «В России исторически квартиры на первичном рынке дешевле фактически до самой сдачи дома, потому что недостаток оборотных средств застройщики компенсировали продажами».
По словам экспертов, разница в стоимости между готовым и строящимся жильем аналогичных характеристик в среднем составляет порядка 20%, но может доходить и до 50% в зависимости от проекта, локации и условий реализации. Новостройка может быть и дороже «вторички». Екатерина Мещанова говорит, что обратная разница в стоимости прослеживается в сравнении строящихся объектов с хрущевками, брежневками, старыми панельными домами. «В этом случае доплата за приобретение аналогичной по площади квартиры в строящемся доме может составлять 300-800 тыс. рублей в зависимости от месторасположения», – отмечает эксперт.
Если говорить о предложении квартир во введенных в эксплуатацию домах и в тех, что относятся к «новой вторичке», то, по мнению Полины Яковлевой, стоимость квадратного метра в них может быть на 20% выше по сравнению с предложением на вторичном рынке. «Если говорить о рядом стоящих домах, один из которых только что сдан, а второй стоит на этом месте лет 60, то разница может достигать и 35%», – считает эксперт.
Новая квартира взамен старой
Сегодня увеличивается процент сделок по покупке квартир в новостройках после продажи какой-либо другой имеющейся недвижимости. В связи с этим девелоперы начинают предлагать таким клиентам различные программы лояльности, в частности, реализовывать схему «старое жилье в зачет нового».
Марина Агеева рассказывает, что ряд застройщиков сегодня работают по такому принципу, предоставляя от 3 до 5 месяцев на реализацию старой квартиры покупателей. Но эта схема не действует буквально, как, например, trade-in на рынке автомобилей, где человек сдает свою машину, сумма за нее идет в залог новой, и автосалон своими силами полученную машину реализует. «В ситуации с застройщиками может быть несколько вариантов получения квартиры в зачет нового жилья. Первый – цена договора фиксируется на определенный срок, покупатель вносит первый платеж, и дальше фактически предоставляется рассрочка на период продажи существующего жилья. Второй – застройщик предлагает продажу старой квартиры через конкретное агентство на определенных условиях, или, например, зачет возможен, если агентство само оценивает квартиру и продает. Третий вариант – когда человек продает жилье сам, и в договоре не указывается, каким способом он оплачивает новое жилье, то есть после отсрочки платежа он должен внести определенную сумму и застройщику неважно, откуда он ее взял», – объясняет г-жа Агеева.
Полина Глазкова добавляет, что довольно часто в подобных ситуациях имеющееся жилье оценивается ниже рыночной стоимости, так как квартиру необходимо реализовать быстро. Поэтому важно перед подписанием договора изучить цены продаж аналогичных вариантов.
Советские дома теряют ликвидность
По мнению Евгения Богданова, пока в стране сохраняются нынешние ставки по ипотеке, а государство предоставляет субсидии только на новое жилье, разрыв в пользу «первички» будет только увеличиваться. Ирина Здорина отмечает, что в Петербурге с каждым кварталом растет доля нового жилья по отношению к вторичному. Город и пригороды развиваются, что также оказывает влияние на смещение спроса.
При этом Петр Буслов говорит, что на рынке всегда будет присутствовать определенная и постоянная доля людей, предпочитающих «вторичку». По словам эксперта, в ближайшие годы соотношение спроса на строящееся и вторичное жилье будет составлять примерно 70/30.
Марина Агеева прогнозирует, что со временем предложение на вторичном рынке в сегменте массовой застройки 60-90-х годов прошлого века будет становиться все менее интересным: здания попросту будут ветшать, а качество их постройки – не чета дореволюционному. «Конечно, квартиры в старинных домах – это эксклюзивное предложение, которое не обесценится хотя бы в силу своей локации. А вот массовая застройка дорожать не будет. Ей на смену придет предложение вторичного жилья в сегодняшних новостройках», – делится мнением специалист.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
В текущем году популярность категории «новая вторичка» – сданных и заселенных новостроек – снизилась. Ряд квартир был «вымыт» из предложения, а вот на новое предложение, которое продавцы выставили в листинги, цена выросла.
Между тем платежеспособность наших граждан, как известно, снизилась. «Новая вторичка» – это самое дорогое жилье на первичном рынке. И, как правило, в прошедшие годы оно приобреталось именно в ипотеку: люди, если уж были вынуждены платить за пользование кредитом, предпочитали в таком случае покупать более качественную недвижимость. В новом году произошел рост ипотечных ставок, на вторичном рынке сейчас не действует программа господдержки ипотечного кредитования.
Поэтому по совокупности причин число сделок с «новой вторичкой» существенно снизилось. Нельзя сказать, что интерес покупателей к этому жилью упал – отнюдь нет. Но в текущей ситуации приобретать такие квартиры большинству не по карману.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»:
Первичный и вторичный рынки жилой недвижимости обладают как преимуществами, так и недостатками. Вторичный рынок прежде всего интересен тем, что квартира готова: ее можно посмотреть, быстро оформить права собственности и переехать. И, конечно, на вторичном рынке огромный выбор по локации дома – можно поискать тот микрорайон, который нужен. Квартира в новостройке – это новое жилье с эргономичными планировками, продуманным благоустройством двора, новым современным инженерным оборудованием. Немаловажным фактором является возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене, выбрать планировку и этаж. Первичный рынок предлагает более прозрачные взаиморасчеты и защиту интересов покупателей, предусмотренных 214-ФЗ.
Сегодня предпочтения покупателей постепенно смещаются в сторону рынка новостроек, который предлагает доступное и качественное жилье. Не последним фактором при выборе у клиентов является ипотечное кредитование, условия которого сегодня более привлекательны при приобретении квартиры в строящемся доме.
Александр Егонян, руководитель отдела жилой недвижимости ООО «Класс риэлти»:
Квартиры в сданном доме и на «вторичке» стоят примерно одинаково, только в «первичке» в большинстве случаев предстоит еще ремонт, а это мероприятие сегодня достаточно затратное. Понятно, что на фундаменте квартира обойдется существенно дешевле. А если негде жить эти 2-3 года, что тогда? Тогда нужно или снимать это время квартиру, или взять ипотеку и купить «вторичку».
Стоит отметить, что на сегодняшний день ежемесячные расходы семьи выросли настолько, что мысли об ипотеке приходят далеко не каждому. А тут еще, как всегда, непродуманные законы от нашего правительства. Я имею в виду субсидирование процентных ставок по ипотеке на первичное жилье в надежде простимулировать строительную отрасль. Однако на рынке существует часть граждан, которые, продавая «вторичку», хотят приобрести квартиру в стройке.
Да, сами они не берут ипотеку, но пока не продадут свою квартиру, на которую процентные ставки по ипотеке государство не субсидирует, не смогут осчастливить застройщика.
