После зимнего всплеска активности вторичный рынок Петербурга ушел в режим ожидания. Риэлторы пока расходятся во мнениях относительно того, позитивным или негативным будет следующий тренд.
Турбулентность против цепочек
Активизация покупателей квартир, случившаяся после резких скачков курса рубля осенью и зимой-2014, была хорошо заметна и на первичном, и на вторичном рынках и шлейфом дотянулась до начала нынешнего года. По отзывам многих риэлторов, на «вторичке» в определенный момент лидировали прямые продажи. Цепочки, особенно многозвеньевые, в период наибольшей экономической турбулентности не очень выстраивались из-за нестабильности валютных курсов и невозможности предсказать ситуацию на месяц-два. Клиенты порой не решались на сделки, до закрытия которых нужно ждать несколько месяцев. Достаточно массовым явлением было и снятие объектов с продажи – в ожидании стабильности.
Среди опрошенных консультантов тенденцию стремления продавцов к прямым продажам и прямым деньгам подтверждают Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон», и Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Недвижимость».
Нынче курс рубля уже несколько месяцев более-менее стабилен, а осенью прошлого года он колебался в диапазоне плюс-минус 50%, поэтому, естественно, многие продолжают опасаться, что валютные скачки внезапно возникнут снова и повлекут за собой изменения цен на рынке. Чем слабее рубль, тем больше – в рублях – может стоить квадратный метр. А когда сделка открыта, изменить цену уже невозможно, остается лишь ждать завершения процесса. Продавцы со «встречками» в случае чего не так сильно рискуют, как продавец, которому деньги за квартиру нужны не на другие квадратные метры, а на что-то иное. Поэтому местами встречающееся негативное отношение прямых продавцов к участию в цепочках, а также к покупателям с госсубсидиями – вполне объяснимо.
Зато позитива, вызванного рождественской активностью прямых покупателей типовых недорогих квартир, хватило аж до марта нынешнего года. «Хорошо покупают иногородние, а сейчас в Петербурге большой приток мигрантов из северных регионов России», «активизировались люди с одобренной ипотекой, которым нужна не “первичка”, а готовое жилье», «многие продавцы опасаются остаться в кэше, снимают квартиры с продажи, поэтому возникает дефицит – уходит все, что есть на рынке!» – делились агенты своими наблюдениями.
А затем рынок встал
Причины и следствия «В декабре прошлого года многие покупали недвижимость, чтобы сохранить свои рубли. Был большой ажиотаж. Я его не могу сравнить ни с каким годом. Это был самый активный месяц за много лет. В январе-феврале все немного затормозилось. Пик спада пришелся на март. В апреле количество обращений начало выравниваться. Думаю, что на таком уровне ситуация продлится несколько месяцев», – считает Сергей Баранов, директор отделения «Адвекс на Ланском».
На вопрос, преобладают ли сейчас на рынке прямые продажи, эксперты отвечают однозначно. «Нет, это в корне неверно, – отвечает Елена Лашаева, генеральный директор АРИН. – Вторичный рынок был и остается рынком обменов. Цепочка покупателей-продавцов в некоторых случаях доходит до 8 звеньев, в среднем же это две-три сделки, взаимосвязанные между собой и завязанные по срокам. И конечно, каждая вторая сделка однозначно совершается с привлечением заемных средств, в большинстве своем ипотечных».
«Большинство покупателей не могут единовременно оплатить покупку квартиры стоимостью 5 млн рублей: доля сделок с привлечением заемных средств (включая субсидии) составляет около 70%», – отмечает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.
Снижение покупательского спроса отмечают абсолютно все операторы рынка, расходятся лишь в оценках интенсивности снижения, называя и 30%, и 50%.
«Вторичный рынок чувствует себя как тяжело заболевший человек. Снижение активности по сравнению с прошлым годом – в два раза, – комментирует Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Недвижимость». – Продажи идут сейчас заметно хуже, чем в прошлом году, и я пока не вижу предвестников того, что в ближайшее время стоит ждать каких-либо позитивных изменений. Такое впечатление, что все замерли в ожидании – куда сдвинется ситуация. Может быть, произойдет новое колебание курсов или отскок рубля. По крайней мере, многие явно настроены ничего серьезного не предпринимать до осени.
Сделки, конечно, открываются, но в том случае, когда продавец готов снижать цену».
Весна парадоксов
Цены начали немного понижаться из-за сокращения спроса. Анализ публикаций вариантов в открытых источниках показывает проседание цен от начала года на 2-15%. Но к статистике реальных сделок эта картина имеет опосредованное отношение.
«Сейчас рынок немного стагнирует, по крайней мере в сегменте бизнес-класса – точно. Цены в этом сегменте в прошлом году выросли на 25%, а теперь подупали процентов на 10. Но к середине весны уже стало заметно некоторое оживление», – говорит Екатерина Романенко.
«Вторичный рынок квартир в Петербурге сейчас с трудом, но оживает, – говорит Елена Лашаева. – И я не вижу оснований для падения цены. А вот из неожиданных новостей: по итогам I квартала 2015 года объем предложения элитных квартир Петербурга оказался максимальным за всю историю продаж. До конца года ожидается открытие продаж еще в нескольких проектах, что увеличит предложение еще примерно на 800 квартир».
«Несмотря на явную стагнацию, я не уверен в том, что надо готовиться к падению цен. Стагнация наблюдается в легкой форме, явление вполне излечимое. Скорее можно рассуждать о дальнейшем развитии ценового различия сегментов рынка. Сейчас я наблюдаю два города: “старый” и “недавние новостройки”. Эти два рынка будут развиваться разными путями. Это обычная сегментация, но это другое явление, его нельзя назвать падением цен», – говорит Максим Чернов.
По данным АРИН, объем предложения в марте 2015 года составил 16,2 тыс. квартир, выставленных на продажу в течение месяца, что на 26,8% ниже показателя I квартала 2014 года. Минимальный срок экспозиции, как правило, у ликвидного жилья – однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартир. Максимальный период рекламы – у квартир с числом комнат более трех. Время экспозиции объектов еще на конец декабря 2014 года в среднем по вторичному рынку квартир составило 41,6 дня, что на 3,8% ниже по сравнению с декабрем 2013 года. В феврале – марте сделок было на треть меньше, чем в прошлом году.
На конец февраля 2014 года суммарная площадь выставленных на продажу квартир составила 0,9 млн кв.м. В данном объеме преобладали трех- и двухкомнатные квартиры (254 и 347 тыс. кв.м жилья соответственно).
Доля объектов, цена которых меньше 70 тыс. рублей за кв.м, составляла в декабре 2014 года 2,8% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимало жилье в диапазоне цены от 70 до 120 тыс. рублей за кв.м, это 79,9% от объема выставленных на продажу квартир. Квартиры в ценовом диапазоне от 120 до 140 тыс. рублей за кв.м составили 10,5%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 140 тыс. рублей за кв.м, – 6,8% от всего предложения.
В середине мая, по данным ГК «Экотон», средняя цена предложения на вторичном рынке составила 105,9 тыс. рублей за кв.м. В рейтинге дорогих и дешевых районов города новостей нет: самыми дорогими традиционно остаются Петроградский и Центральный районы – средняя цена предложения составляет 127,3 и 121,5 тыс. рублей за «квадрат» соответственно. Далее идут Василеостровский и Московский районы: 116,9 и 116,1 тыс. рублей за кв.м. Самые дешевые метры, как всегда, в Красносельском и Невском районах (стоимость квадрата 93,4 и 95,9 тыс. рублей соответственно).
Впереди – цепочки
«Если бы я сейчас поставил себя на место покупателя, то, скорее всего, подождал бы лета или осени. Может быть, в самом деле в некоторых сегментах произойдет небольшая переоценка и корректировка. Не вполне ясно, что будет с валютными курсами дальше. Может быть, произойдут какие-либо подвижки в сфере ипотеки на вторичном рынке», – говорит Максим Чернов. В целом эксперт прогнозирует непростой период, полагая, что нынешний кризис ударит по рынку недвижимости больнее, чем в 2008-2009 годах.
«Про падение цен летом ничего пока сказать не могу. С одной стороны, по логике – должны немного просесть, с другой, по ощущениям – не факт. Отложенный спрос ведь тоже накапливается», – говорит Екатерина Романенко.
«Спрос снизился, но это явление временное. В среднем мы должны пройти год вполне сносно. Этому во многом поспособствует поддержка ипотечных программ от правительства РФ. Кстати, не бывает плохо везде и сразу. В качестве примера того, где хорошо: на фоне всеобщего падения ипотечных сделок Сбербанк Петербурга показывает убедительный рост кредитования. На нашем примере: в АРИН одобрение Сбербанка получают четыре человека из пяти. По нынешним меркам это очень много. По итогам квартала только Северо-Западный Сбербанк нарастил количество кредитов почти до 10 тыс. на общую сумму свыше 16 млрд рублей. Годом ранее он выдал только 7,5 тыс. кредитов на 13 млрд рублей. Поэтому огульно про весь рынок и его падение говорить не стоит», – отмечает Елена Лашаева.
«Думаю, что рублевые цены не снизятся, но и расти не будут. Количество покупателей с прямыми деньгами сейчас сократилось. В основном это произошло по причине снижения доступности ипотеки. А при снижении количества покупателей с прямыми деньгами увеличивается количество звеньев в цепочках сделок. Думаю, риэлторам и покупателям нужно к этому готовиться и учиться терпению», – считает Сергей Баранов.
Елена Лашаева, генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН):
«Масс-маркет» вторичного рынка недвижимости переживает не лучшие свои времена. Наиболее остро влияние кризиса ощущают на себе объекты стоимостью 4-6 млн рублей. По нашим данным, таких сделок сегодня практически не проводится. Наиболее дешевые и небольшие по квадратуре варианты продаются лучше, но также ощущают на себе спад спроса. Лидерами по стоимости 1 кв.м вторичного жилья (по состоянию на апрель 2015 года) являются Московский, Центральный и Василеостровский районы. Наибольший рост цен отмечен в Центральном, Московском и Выборгском районах, самая низкая динамика в Василеостровском районе. Наибольшая цена 1 кв.м наблюдается в однокомнатных и двухкомнатных квартирах.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
На вторичном рынке наблюдается затишье: продажи упали на 30% относительно объема сделок в ноябре – декабре прошлого года, срок совершения сделки увеличился с одного до трех месяцев. Конверсия в сделки относительно докризисного периода снизилась на порядок, поскольку клиенты стали в меньшей степени торопиться с покупками, присматриваясь к предложению рынка.
Мы не слишком оптимистичны в своих прогнозах. Нет объективных причин для роста продаж в летний период, поэтому продолжение стагнации рынка неизбежно. Средние цены на квартиры в таких домах, как «хрущевки» и «брежневки», безусловно, будут снижаться, так как предложение все больше доминирует над спросом. В цене останутся качественные объекты – так называемая «новая вторичка», пользующаяся стабильным спросом у покупателей.
