В I квартале 2015 года покупательская активность на вторичном рынке снизилась на 25% – причем относительно среднегодовых цифр прошлого года, а не «взрывных» показателей ноября – декабря. Такова оценка экспертов АН «Итака». «Изменение цен в первом квартале было несущественное, с начала года стоимость квадратного метра подросла на 2% и составила 97 611 рублей, – отмечают в агентстве. – Традиционно наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры – на них пришлось 32% запросов».
Также в «Итаке» сообщили, что после начала субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке произошел отток спроса с сегмента вторичной недвижимости. При этом некоторые продавцы предпочитают отложить продажу, нежели идти на снижение цены. Объем предложения на «вторичке» сейчас меньше, чем в прошлом году. Покупателей, тем временем, все больше привлекают бюджетные варианты, доступная цена сегодня особенно важна. Поэтому эксперты агентства предполагают, что в связи с текущими тенденциями летом снижение цен на вторичную недвижимость может достичь 5%.
Комментарии наших экспертов существенно различаются: кто-то уже отметил падение цен на хрущевки и панельные квартиры 60-70-х годов на величину до 15%, кто-то говорит, что продавцы «вторички» всеми силами держатся за старые цены и даже готовы приостановить продажи, кто-то констатирует, что цены на типовую «вторичку» пока не изменились, но тенденция к снижению уже наметилась, и в течение 2015 года они постепенно снизятся на 10-20%.
Оценку этой неясной ситуации с общефедерального уровня дали специалисты московской компании «Инком-Недвижимость». По их мнению, в условиях стабильного рынка оперативно реализовать квартиру можно, снизив ее цену на 5% от средней стоимости предложения. Но сегодня, на рынке сужающемся, для быстрого выхода на сделку дисконт должен быть не менее 10%. «Данный показатель позволяет продать объект в течение месяца. Скидка 15-20% даст возможность найти покупателя в считанные дни. В большинстве остальных случаев продавцу, решительно настроенному не отступать от ценника, рассчитанного по “средней температуре” рынка, будет крайне проблематично реализовать свою жилплощадь в ближайшей перспективе», – заявили в департаменте вторичного рынка компании.
По оценке «Инком-Недвижимость», при текущей рыночной конъюнктуре не более 15-20% нынешних продавцов на вторичном рынке жилья имеют шансы реализовать недвижимость в этом году – и это только те люди, которые готовы предоставить покупателям скидки от 10% и выше.
Вернемся в петербургскую реальность. При средней стоимости однокомнатной квартиры в Петербурге 3 млн рублей и сохранении нынешнего уровня инфляции (16,9%) чистая инфляционная потеря продавца, не сумевшего реализовать свою недвижимость в течение года, составит 0,5 млн рублей (и этот показатель не учитывает вероятного снижения рублевых цен, которое может произойти). В свою очередь, немедленное снижение цен на 10% уменьшит доход продавца лишь на 300 тыс. рублей, но при этом снимет с него инфляционные риски и позволит в случае необходимости оперативно решить актуальный жилищный вопрос.
Однако участники вторичного рынка жилья – это обычные люди, и поэтому сильнейшей движущей силой на нем является психологический фактор. Среднестатистическому продавцу – обладателю типовой квартиры в спальном районе – принципиально важно продать ее не дешевле, чем это сделал, условно говоря, сосед полгода назад.
«Но в кризис от такого подхода, возможно, стоило бы отказаться. Тем более, что в нынешнем году, в отличие от прошлого, мы, вероятнее всего, не увидим осенью традиционного сезонного всплеска покупательской активности», – предупреждают в «Инкоме».
Алексей Башкин, генеральный директор АН «Городское Жилищное Агентство»:
После событий прошлого года многие продавцы либо сняли свои объекты с продажи, либо попытались поднять цены. После этого рынок «вторички» практически встал. Сейчас ситуация начинает исправляться. Спросом продолжают пользоваться квартиры в новых (2005-2014 годов постройки) кирпично-монолитных домах при условии их достойного местоположения. На типовые «двушки» и «трешки» прошлого века падение спроса составило до 30%, а падение цен на хрущевки и панельные квартиры 60-70-х годов доходит до 15%. Так, самую дешевую однокомнатную можно приобрести за 2800 тыс. рублей (например, во 2-м Рабфаковском переулке). Стагнация на рынке недвижимости в ближайшие несколько месяцев сохранится. В нынешних условиях я бы рекомендовал продавцам более четко определяться со своими мотивами, а при установке цены прислушиваться к профессионалам. Иногда лучше снизить цену на свой объект, но потом сэкономить на встречке, чем годами ждать решения жилищного вопроса.
Покупателям рекомендую совершать покупку жилья лишь для личного проживания, а не с целью инвестирования.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
Итоги II квартала 2015 года на вторичном рынке в целом вполне удовлетворительные – выше уровня аналогичного периода 2013 года, но ниже, чем в ажиотажном 2014 году. Предложение постепенно пополняется, но все равно на рынке сейчас примерно на 30% меньше квартир и комнат, чем было осенью прошлого года. Какая-то часть из них была продана, какую-то часть продавцы убрали из листингов до времени, когда ситуация стабилизируется. Рынок пока разбалансирован: продавцы подняли цены в декабре-январе (в декабре стоимость «вторички» подскочила на 4-5%) и снижать их не торопятся, а покупатели ждут снижения цены и ищут самое недорогое предложение. В результате растет доля «обменных» сделок с участием трехкомнатных квартир не самого лучшего качества – в «кораблях», в хрущевках и брежневках (для тех, кто хочет расшириться, это самый дешевый вариант). Думаю, в ближайшем будущем ситуация на вторичном рынке останется такой же.
Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас»:
Явно видимого снижения цен на квартиры вторичного рынка пока не произошло, однако начиная с марта сделок стало существенно меньше. Все это вполне объяснимо: многие покупатели «затягивают пояса» и не рискуют брать ипотеку по нынешним ставкам. Но даже если ставка несколько снизится, это не сможет сильно оживить спрос, поскольку при всеобщем удорожании жизни, риске потери работы и снижения зарплаты не каждый пойдет за ипотечным кредитом. Сегодня в основном закрываются сделки по старым ценам, которые были начаты 3 месяца назад, новых же покупателей крайне мало. Цены последних открытых сделок на типовые «однушки» – 96 тыс. рублей за кв.м, «двушки» – 78-85 тыс. рублей за кв.м, то есть тенденция к снижению уже наметилась. Мой прогноз по этому году – постепенное снижение цен на 10-20% практически по всему типовому жилью, и никакая инфляция не будет способствовать росту, так как люди будут зарабатывать меньше и экономить.
