В будущем году вторичный рынок офисной недвижимости, сформировавшийся в результате освобождения помещений после расторжения договоров аренды и увеличения предложений по субаренде, может сравняться с первичным рынком по совокупному объему качественных площадей.
Такого мнения придерживаются эксперты компании Knight Frank. Проанализировав перспективы развития рынка офисной недвижимости Москвы, они пришли к выводу, что в 1 полугодии следующего года рынок качественных офисных площадей пополнится вторичным предложением объемом более 100 000 кв. м. По их мнению, для этого существует две предпосылки.
Площади на рынок будут поступать в результате разрыва договоров аренды, подписанных в течение последних 6 месяцев. В таких сделках арендатор не успел понести значительных затрат на отделку помещений или переехать в новый офис. Основные случаи расторжения договоров аренды ожидаются в сделках с большими (от 5000 кв. м) площадями, в сделках с высокими ставками аренды, а также в сделках с инвестиционными компаниями и банками.
Также предложение на рынке офисной недвижимости Москвы может существенно увеличиться за счет помещений в субаренду – в результате сокращений персонала и отмены планов по развитию во многих столичных компаниях.
В настоящий момент большая часть предложений по субаренде приходится на бизнес-центры класса «А». Это связано с тем, что ключевыми арендаторами таких объектов являются банки, инвестиционные и консалтинговые компании, которые сильно пострадали от финансового кризиса. В прошлом году 28% сделок с офисными площадями в классе «А» пришлось на финансовые и консалтинговые компании. Сегодня часть поглощенных тогда площадей выходит на вторичный рынок (в виде готовых к въезду помещений в действующих бизнес-центрах), аналогичная ситуация со сделками, заключенными ранее. Однако сейчас арендованные в этом году площади пока на рынок не поступают.
«Значительный экономический рост, который наблюдался в России за последние несколько лет, с одной стороны и отсутствие вакантных офисных помещений (уровень вакантных помещений для класса «А» составлял 4% от общего объема) с другой стороны вынуждал международные и российские компании арендовать излишние площади, которые позволили бы разместить сотрудников на период 5-7 лет, учитывая рост штата сотрудников. Сегодня, многие компании столкнулись с необходимостью снижать издержки и сокращать персонал, в результате чего значительно снизилась потребность в офисных помещениях и компании уже не могут позволить себе занимать помещения большей площади, чем необходимо. Уровень вакантных помещений в Москве вырос и ожидается, что в первом-втором квартале может составить от 10 до 15% в том числе и за счет существенного увеличения предложений по субаренде. Компании, которые арендовали дополнительные площади в рамках существующих договоров аренды, зачастую не могут отдать эти помещения собственнику, и они вынуждены предлагать помещения в субаренду с целью хотя бы частично покрыть свои расходы.
Такой задачи, как получение прибыли перед ними сейчас не стоит. При этом пользователи помещений создают серьезную конкуренцию арендодателям» - отметил директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Валентин Стобецкий.
Сейчас в субаренду предлагаются офисные площади в объектах ММДЦ «Москва-Сити» («Башня на Набережной», «Северная башня»), действующих объектах класса «А» в других районах (Citydel, Central City tower, Kutuzoff Tower), строящихся объектах, таких как White Square и действующих объектах класса В («Покровский двор», офисно-торговый центр на Звенигородском шоссе).
Стобецкий также поясняет, что рост рынка субаренды приведет к обострению конкуренции между предложениями на первичном рынке и вторичном рынке. «Предполагается, что падение спроса на офисные помещения со стороны компаний различных отраслей происходит пропорционально падению численности занятых. В итоге объем рынка субаренды в первом полугодии 2009 года может составить около 150 тыс. кв.м. Существенный рост рынка субаренды приведет к обострению конкуренции между предложениями на первичном рынке и вторичном рынке. Здесь в выигрышном положении оказываются потенциальные арендаторы, которые смогут подобрать подходящие помещения с готовой отделкой по приемлемой цене», - сообщил он.
Фото: realtyinmoscow.com
