По данным столичного Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), за январь в Москве зарегистрировано почти 4,5 тыс. сделок купли-продажи жилья. Из-за длинных новогодних праздников данный показатель оказался ниже декабрьского. Количество транзакций снизилось более чем вполовину, число ипотечных сделок — в два раза (итог января — чуть более тысячи договоров). Также заключено всего 82 договора участия в долевом строительстве, что меньше показателя декабря в 2,7 раза.
Предложение
Эксперты «Азбуки Жилья» сообщают, что в минувшем году в предложении вторичного жилья преобладали объекты массового спроса, совокупная доля которых составила 70% (40% — экономкласс, 29% — комфорт-класс). Доля бизнес- и элитсегмента в последние полтора года остается неизменной — 27% и 4% соответственно. Более половины (56%) предложения приходится на панель, почти 30% — на кирпич, преимущественно старый фонд. Доля современного монолита — около 15%. Среди административных округов лидирующие позиции по количеству предлагаемой вторички удерживает ЦАО. В декабре 2010-го здесь было выведено на продажу почти 9,5 тыс. квартир (14% общего объема). Еще 8,7 тыс. (13%) предлагалось на юго-западе столицы. Наименьшее число объектов, менее 0,8 тыс. (1,1%), продавалось в ЗелАО. В свою очередь аналитики «Пересвет-Инвест» сообщают, что наибольшее количество квартир предлагалось в центре Москвы и в ЗАО. Однако в данных относительно ЗелАО эксперты двух компаний сходятся. «Самый низкий показатель отмечен в ЗелАО, всего 1,2% от общего объема предложения», — говорят специалисты «Пересвет-Инвест».
В области, по данным «Азбуки Жилья», декабрьский объем предложения составил 46,7 тыс. квартир. Преобладали панельные и кирпичные дома — 45% и 44%. Доля современных жилых комплексов, возведенных с использованием монолитных технологий, составила около 11%. По словам руководителя департамента вторичного жилья компании Андрея Банникова, около 2/3 квартир, экспонируемых на вторичном рынке региона, сконцентрировано в 20 крупных городах, расположенных в радиусе 50 км от МКАД. Лидирующие позиции по количеству предложений удерживает наиболее густонаселенный и интенсивно застраиваемый в последние годы Подольск — около 5,6 тыс. квартир в декабре, 12,1% от общего объема. Кроме него в пятерку лидеров вошли спутники Москвы: Балашиха (5,1%, 2,4 тыс. квартир), Люберцы (4,6%, 2,1 тыс.), Королев (4,4%, 2,0 тыс.), Мытищи (4,0%, 1,8 тыс.).
Начало 2011 года традиционно началось размеренно: собственники не спеша выходили из праздников и выставляли жилье на продажу. Эксперты условно поделили продавцов на тех, кто придерживал объекты в расчете на активизацию спроса, а в середине января выставил их по завышенной цене, и тех, для кого каникулы стали досадной помехой в скорейшей реализации. Представители второй категории старались еще снизить цену, чтобы привлечь первых покупателей и поскорее совершить сделку.
По данным «Азбуки жилья», если в конце 2010 года объем предложения в Москве составил 69,6 тыс. квартир, то в начале 2011-го он сократился почти на четверть — до 58,8 тыс. Аналитики МИЭЛЬ сообщают, что объем предложения снизился на 16% — до 43,9 тыс. квартир. Данные «НДВ-Недвижимость» говорят о том, что в январе наблюдалось незначительное снижение предложения (3%) — до 34,7 тыс. объектов. Эксперты НДВ также связывают снижение активности продавцов с новогодними праздниками.
В Московской области, по сведениям «Азбуки Жилья», количество вариантов по сравнению с декабрем снизилось на 15%: здесь было выставлено 39,6 тыс. квартир.
Стоимость
«Январь на рынке недвижимости редко оказывается знаковым месяцем. Этот год не исключение — сохраняется стабильность и по среднему уровню цен, и в плане установившихся тенденций», — говорят аналитики портала «Индикаторы рынка недвижимости». Но в нынешнем январе есть одна особенность: впервые с 2004-2005 годов отсутствуют ценовые качели, когда жилье неадекватно дорожало до кризиса и дешевело после. По данным ИРН в январе средний уровень цен в Москве незначительно изменился. Долларовый индекс стоимости потерял 0,4%, причем это изменение приходится на начало месяца (точнее, на коррекцию начала года к концу предыдущего). При этом на фоне ослабления курса доллара долларовый индекс начал выходить в плюс, то есть какой-то устойчивой установки на снижение цен не наблюдается. Схожим образом ведут себя рублевые показатели. Все последние месяцы средняя стоимость квадратного метра «гуляет» в пределах 135-140 тыс. руб., отыгрывая нестабильность курсов валют, но не более того.
По данным «Азбуки Жилья», в январе московскую квартиру можно было приобрести примерно по 167,7 тыс. руб. за квадратный метр (на 0,8% дороже, чем в декабре). Аналитики «НДВ-Недвижимость» сообщают, что квадратный метр стоил $5,3 тыс., что на 3,7% больше относительно предыдущего месяца. Рублевая цена составила 158,4 тыс. (на 0,7% больше). «В Москве ярких перемен на вторичном рынке за январь не произошло, — сообщает директор по развитию портала «Мир квартир» Виктор Щеблецов. — Квадратный метра стал дешевле на 0,1% до 169,2 тыс. руб., средняя стоимость квартиры выросла на 0,6% (до 12,82 тыс. руб.)». При этом подешевел Зеленоград, территориально относящийся к столице: стоимость метра снизилась на 3,9% до 97,7 тыс. руб., средняя цена квартиры опустилась до 5,7 млн руб.
Динамика цен по типам жилья также не отражает каких-либо существенных тенденций, говорят аналитики ИРН. Хуже всего ситуация со старой элиткой (сталинки, дома ЦК, кирпич советской эпохи). Эксперты считают эту категорию самой переоцененной при очень неоднозначных потребительских свойствах. Она хуже всего показала себя в прошлом году, и данная тенденция сохраняется. При этом наименее ликвидный сегмент многокомнатных квартир, к которому относится в основном дорогое современное жилье, отставал от рынка в прошлом году, но нагоняет сейчас. По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», в январе стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры (28 кв. м, метро «Первомайская») составляла 3,9 млн руб. Это почти в пять раз дороже самой бюджетной однушки в области. Самую недорогую двухкомнатную квартиру (48,7 кв. м) в столице можно приобрести за 4 млн руб. в районе метро «Измайловская». Самая доступная трехкомнатная квартира (59,6 кв. м), стоимостью 5,5 млн руб., расположена в районе метро «Щелковская». Минимальная по цене четырехкомнатная квартира (63 кв. м) предлагается в Восточном Бирюлеве за 6,2 млн. Самая дорогая однокомнатная квартира Москвы (73 кв. м) расположена у метро «Новокузнецкая» и стоит 33 млн руб. Это более чем в два раза выше стоимости самой высокобюджетной четырехкомнатной квартиры Подмосковья, отмечают эксперты МИЭЛЬ. Самая дорогая двушка (метро «Арбатская», 125 кв. м) стоит 81,2 млн. С большим отрывом по цене (268 млн) и площади (370 кв. м) за ней следует трешка (метро «Арбатская»). В районе метро «Белорусская» расположена самая дорогая четырехкомнатная квартира (она же самая дорогая квартира Московского региона) площадью 230 кв. м за 660 млн руб.
В области, по данным компании «Азбука жилья», средняя цена единицы площади за январь снизилась на 0,2% и составила 73,5 тыс. руб.
Прогнозы
В целом эксперты предрекают продавцам вторички благополучное будущее: стоимость квадратного метра будет расти, условия ипотеки улучшаться, что приведет к увеличению спроса и, следовательно, объема сделок купли-продажи. По словам руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой, январь можно охарактеризовать как период сниженной деловой активности. Однако в конце месяца уже явно проявилась активизация покупателей. В феврале это станет еще более заметно, преимущественно по причине сформировавшегося отложенного спроса в период праздников. А. Банников тоже отметил возобновление и нарастание активности продавцов и покупателей. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексея Шленова, готовность людей привлекать кредиты и приобретать недвижимость свидетельствует о двух моментах. Во-первых, на рынке установился приемлемый для решения жилищного вопроса уровень цен. Во-вторых, довольно большой объем предложения во всех сегментах обеспечивает оптимальный выбор.
Аналитики ИРН убеждены, что в 2011 году большинство отмеченных тенденций сохранится и вместо заметного ценового роста рынок будет набирать обороты в плане объемов: «За последний год люди получили наконец возможность реализовывать многоходовые цепочки, которые в кризис обычно разваливались. Таким образом, относительная стабильность позволила населению решать квартирный вопрос, а риелторы получили больший объем работы». При этом эксперты оговариваются, что в дальнейшем на рынок недвижимости могут повлиять некоторые дополнительные факторы, в частности приближение президентских выборов и тема введения налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости объектов.
Фото: bfm.ru
