В этом году на рынке не работали даже традиционные сезонные тренды, говорят эксперты
Пока застройщики и рынок новостроек борются за выживание, привыкая к проектному финансированию, вторичному рынку жилья все нипочем. Вместе с тем, и тут не все так просто, рассказали "Интерфаксу" эксперты.
Стабильность в нестабильности
Главное событие года на рынке недвижимости, ознаменовавшееся переходом отрасли на проектное финансирование, косвенно повлияло не только на рынок новостроек, но и на вторичное жилье. По мнению экспертов, после перехода продаж новостроек на счета эскроу рынок вторичного жилья перетянул на себя часть покупателей — они голосовали рублем, частично отдавая предпочтение вторичному жилью. Основной точкой отсчета стала Москва, где вторичка с начала развития реформы долевого строительства стала более востребованной по сравнению с периодом 1,5-2-летней давности, при этом объем предложения за год вырос на 8%.
"По данным на начало декабря, объем предложения на вторичном рынке "старой" Москвы составляет 19,8 тыс. квартир или 1,508 млн кв.м в суммарной площади квартир. Объем предложения на вторичном рынке в границах старой Москвы с начала года увеличился на 8%", — рассказывает генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.
Предложение увеличивается, в том числе, за счет того, что на рынок выходят квартиры в уже готовых новостройках. В построенных корпусах реализуется 8,6 тыс. квартир и апартаментов.
"Рынок последние годы стабилен в своей нестабильности. При этом снижения спроса на вторичном рынке мы не ощутили. Сроки экспозиции зависят по-прежнему от ряда факторов, влияющих на ликвидность, таких как местоположение продаваемого объекта, наличие балкона, удаленность от метро или станции, состояние, документы и пр. Средний срок экспозиции для однокомнатных квартир — 1-2 месяца, двухкомнатных — 2-4 месяца, трехкомнатных — до 6 месяцев", — добавляет руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
Несколько другие данные приводят эксперты компании "Инком-Недвижимость". По их мнению, спрос на вторичном рынке жилья Москвы за год снизился на треть.
"На протяжении этого года отмечалось ежемесячное снижение спроса в сегменте, выраженное во внесенных авансах, по отношению к аналогичным периодам 2018 (за исключением февраля). Минимального значения этот разрыв достиг в июле (-7%), максимального — в июне (-40%)", — отметили аналитики.
По их словам, отрицательная годовая коррекция спроса имеет ряд причин. Во-первых, осенью 2018-го покупательская активность находилась на аномально высоком уровне.
Во-вторых, в текущем году не проявился традиционно высокий спрос в осенние месяцы. Если в предыдущие годы уровень спроса осенью в целом был как минимум на 10% выше в сравнении с летними месяцами, то в 2019-м активизации сегмента не произошло.
При этом все эксперты солидарны, что в целом в этом году рынок вторичного жилья охарактеризовался своей нестабильностью.
"Если бы меня попросили прямо сейчас охарактеризовать рынок одним словом, то я сказал бы, что лучшее слово, на мой взгляд, это — неопределённость", — подтверждает слова коллеги ведущий эксперт офиса МИЭЛЬ "Сущевский" Евгений Коноплёв.
Взлет цен
По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, стоимость квартир на вторичном рынке в Москве и регионе в целом стабильно росла на протяжении 2019 года. В годовом выражении рост цен составил 4,2%.
Подтверждает его слова и Мищенко, которая отмечает, что вторичное жилье за 2019 год выросло почти по всем сегментам жилья.
"Меньше всего дали прирост квартиры в старом фонде. Так, например, в 2018 году можно было купить квартиру на Бабушкинской площади 32-35 кв.м до 6 млн руб. В 2019 году на аналогичные квартиры стартовая цена — от 6,5 млн", — говорит эксперт.
"Рост цен на вторичном рынке в Москве в 2019 году связан с двумя факторами — восстановлением доходов населения и активным повышением цен в новостройках. Собственники квартир на вторичном рынке на протяжении последних месяцев обращали внимание на поведение застройщиков и на информационный фон о "неизбежном" росте цен, связанным с переходом на эскроу-счета. Часть потенциальных покупателей осознанно отказались от покупки новостроек в переходный период и стремились решить свои жилищные вопросы на вторичке. Повышение активности покупателей привело к росту числа показов, снижению сроков экспозиции объектов, что позволило выводить новые объекты на вторичном рынке по более высоким ценам, чем год назад", — говорит Попов.
По словам Каширцева, в ближайшие полгода ожидается дальнейшее увеличения цен в пределах 2-3% в среднем по массовому сегменту и на 1-1,5% в бизнес-классе.
А вот Коноплев отмечает, что "жизнь, даже если кипит и бурлит, то кипит и бурлит в нижнем ценовом секторе, и особенно активно — на "ценовом дне" рынка".
"Сделки с ценником выше 25 миллионов сегодня большая редкость, а квартиры по 30-40 миллионов могут по-прежнему годами ждать покупателя, пока продавцы не смирятся с ситуацией и не согласятся существенно корректировать ценник. Делать им это тем сложнее, чем больше они слышат разговоры о "росте цен", который действительно весь год происходил, но происходил в низшем ценовом сегменте", — говорит эксперт.
Он добавляет, что все это приводит ещё и к "вымыванию" качественного предложения и к дальнейшему росту цен на самые недорогие квартиры — даже с серьёзными потребительскими недостатками.
"Год назад "однушку в хрущевке на первом этаже" было сложно продать за 5 миллионов рублей, сегодня её и за 6 миллионов покупают охотно", — иллюстрирует эксперт.
В целом же, как уверена Елена Мищенко, в 2020 году темпы роста цен на жилье будут не значительны, но оно все равно будет расти.
"Пока это неизбежно. В московском регионе на одного человека построено всего 24 кв.м жилья, это очень мало. Ипотечные программы также способствуют желанию покупать. Так что ожидаем увеличения", — заключает эксперт.
