«Собственник» продолжает тему, начатую вчера: как переживают ипотечный кризис российские регионы. Статистика гласит, что лидерство в ипотеке, как по количеству, так и по объему выданных кредитов, сегодня держат Уральский, Сибирский и Приволжский округа. За ними идут Северо-Западный и Центральный округа (без учета Москвы и Петербурга). Южный и Дальневосточный округа заметно отстают, там ипотека практически неразвита.
Особенности региональной ипотеки
В среднем прирост ипотечных сделок в стране с начала года составил 15-20%. Наиболее быстрыми темпами объемы выданных кредитов растут в Екатеринбурге, Новосибирске, Челябинске. Петербург показал прирост по количеству ипотечных сделок в 30%. Абсолютным региональным лидером по объему выданных ипотечных кредитов вот уже третий год остается Тюменская область, где на 1 июля совокупный долг населения по этой части превысил 60 млрд руб., обогнав Петербург и Московскую область. Среди регионов, где ипотека пользовалась наибольшей популярностью, Ханты-Мансийский автономный округ: там к началу второго полугодия общая задолженность по ипотеке составила около 33 млрд руб., в Красноярском крае, Свердловской и Новосибирской областях – более 26 млрд руб.
Помимо самой ипотеки, в провинции получают распространение и столичные приоритеты в этой сфере. В частности, среди региональных заемщиков вслед за москвичами растет число приверженцев российской валюты. Лишь пятая часть от общей суммы выданных кредитов приходится на доллары и другую валюту.
Хотя процентные ставки по ипотеке в иностранной валюте ниже, чем в национальной, на 1,5-2%, рубль и его перспективы в последние годы ближе и понятней сердцу россиянина. Пристрастие к национальной валюте, по мнению Игоря Жигунова, объясняется не столько нежеланием тратиться на конвертацию валюты, сколько недоверием к доллару в связи с возможными колебаниями курса. Выбирая рубли, заемщик четко представляет себе, сколько он будет тратить на расходы по кредиту. А расходы по кредиту в долларах сейчас рассчитать, хотя бы на ближайшие несколько лет, не под силу даже профессиональным финансистам. Кто его знает, этот доллар, чего он еще выкинет…
«В регионах наиболее востребованным продуктом сегодня является ипотека на первичном рынке жилья, поскольку вторичное жилье в провинции имеет низкую ликвидность, – замечает Елена Воронина, замруководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-Банка. – Кроме того, популярностью пользуются ипотечные программы на любые цели под залог имеющейся недвижимости. Эти деньги, как правило, расходуются на ремонт имеющегося жилья либо на обучение детей». Игорь Жигунов придерживается того же мнения: «В нашем банке спрос на нецелевые ипотечные кредиты в ряде регионов уже превышает показатели Москвы, хотя их активное продвижение началось только с августа этого года».
Основное отличие региональной ипотеки от столичной заключается в среднем размере кредита. Его величина в основном в 2-3 раза ниже, чем в Москве. Этим объясняется тот факт, что на региональном рынке преобладают сделки по улучшению жилищных условий. Люди берут кредит, чтобы переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, из двухкомнатной – в трехкомнатную. Купить жилье «просто так» в большинстве регионов может себе позволить очень узкий круг людей.
В провинции пока совсем немногие решаются брать кредит на срок более 20 лет, хотя в Москве и Петербурге ипотека на 25 лет с прошлого года стала рядовым явлением. С одной стороны, в регионы ипотека пришла позже, и населению надо еще свыкнуться с мыслью о возможности брать на себя обязательства на такой долгий срок. С другой – стоимость столичного жилья просто не оставляет других вариантов: если не рассрочить погашение кредита на максимальный срок, дохода большинства заемщиков просто не хватит, чтобы получить от банка необходимую сумму.
Дискриминация по территориальному признаку
В целом стратегия продаж ипотеки в регионах мало отличается от принципов работы в Москве или Петербурге, поскольку запросы и возможности потребителей этой банковской услуги мало чем отличаются. Хотя некоторые нюансы присутствуют. «Мы используем разные каналы продаж в столичных городах и в других регионах, – рассказывает Елена Воронина. – Если в Москве и Петербурге наиболее эффективно работает партнерский канал (риелторы и брокеры), то в регионах мы используем больше носители наружной рекламы и рекомендации».
Жителям регионов ипотека от некоторых федеральных банков обходится дороже, чем для обитателей двух столичных мегаполисов и их окрестностей. Например, в Сбербанке диапазон процентной ставки по ипотечным кредитам в долларах и евро для москвичей от 13,25% до 13,75%, а для жителей регионов – от 13,75% до 14,25%.
Порой в региональных подразделениях федеральных банков может потребоваться внести больший первоначальный взнос, а вот лимит максимальной суммы кредита устанавливается в меньшей сумме. Например, Абсолют-Банк в столице готов ссудить на приобретение готового жилья до полумиллиона долларов или евро, а в провинции – не боле 300 тыс. Банк «ДельтаКредит» установил для регионов предельную сумму кредита в долларах в два раза меньше, чем в Москве: $300 тыс против $600 тыс.
Впрочем, как можно видеть, даже в региональном варианте ограничение по максимальной сумме кредита позволяет приобрести в любом крупном российском городе комфортабельное жилье любого класса, за исключением элитного. Банки не хотят связываться с чересчур дорогими объектами залога, поскольку сбыть с рук роскошную усадьбу или пентхаус всегда непросто, а в провинции тем более. Вот они и не дают кредитов на слишком большие суммы, чтобы не нажить головную боль, если заемщик вдруг окажется неплатежеспособным.
Зато лимит минимально возможной суммы кредита для жителей регионов поменьше, и это также понятно: у них и доходы, и запросы поскромнее, чем у москвичей или петербуржцев. Более мягкими могут быть и условия досрочного погашения кредита: в Райффайзенбанке для Москвы, Московской области минимальная сумма досрочного погашения – $2 тыс. помимо суммы ежемесячного платежа, а для остальных регионов – $1 тыс.
В провинции высокооплачиваемым специалистам могут занизить сумму кредита, по сравнению с той, какую выдадут обладателю такого же дохода в столице. Считается, что в регионе рынок труда для суперпрофи слишком узок, и для них велик риск, потеряв работу, не суметь трудоустроиться на равноценное место. Соответственно, у такого заемщика доход не может считаться стабильным.
Перспективы на будущее
Наряду с освоением рынка началось и закрепление федеральных банков на занятых позициях. И для этого используются разные способы. Банк «ДельтаКредит» принимает под свое крылышко незадачливых конкурентов, потерявших возможность финансироваться за счет государственных средств через АИЖК, превращая их в своих контрагентов. Городской ипотечный банк выдает кредиты под залог жилья, расположенного не только в городах, где находятся кредитно-кассовые офисы, но и на всей территории региона. К примеру, в Екатеринбурге можно получить кредит на приобретение жилья в любом уголке Свердловской области. Кризисы приходят и уходят, а захваченные доли рынка остаются.
Например, в Городском ипотечном банке 70% объема выданных ипотечных кредитов приходится на региональные подразделения. В Абсолют-Банке доля кредитов, выданных в регионах, выросла с 25% в начале года до 65%. «Мы по-прежнему наблюдаем активный спрос клиентов на получение ипотечных кредитов во всех регионах присутствия банка, – делится Елена Воронина. – Сегодня у нас такой поток заявок, что клиенты, готовые совершить сделку, вынуждены вставать в очередь на нее за несколько дней».
Если финансовый кризис не подкосит российские банки, следующим этапом региональной экспансии должно стать развитие ипотеки в небольших городах, с населением 100–300 тыс. жителей. Они обладают рядом привлекательных сторон, считает Игорь Жигунов. Спрос на жилье там достаточно высок, и к тому же можно рассчитывать на повышенную сознательность заемщиков. В небольших городах совсем другой уклад жизни по сравнению с мегаполисами, люди намного крепче держатся за свою работу, более ответственно относятся к благополучию своей семьи. На банковском языке это называется «высокая мотивация» относительно погашения долга.
Фото: GI, A002
