Клиенты нередко хотят продать свою старую квартиру и купить новую от застройщика, поэтому во многих агентствах недвижимости и в строительных компаниях давно созданы отделы, чья задача – согласовывать такие сделки по всему комплексу условий (и прежде всего – во времени)
Каждое крупное агентство недвижимости в Петербурге имеет договоры с застройщиками о продаже нового жилья. Обычно на каждый объект, возводимый застройщиком, риэлтор заключает отдельный договор. Предварительно юридический отдел проверяет разрешительную документацию на строительство.
«Бывают также случаи, когда мы отказываемся от заключения договора о сотрудничестве по конкретному объекту строительства, хотя по остальным объектам данного застройщика у нас заключены соглашения», – поясняет генеральный директор АН «Юрист» Валерий Бойчук.
Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости компании «Авентин-Недвижимость», добавляет: «По объектам, на которые у нас нет прямого договора с застройщиком, мы работаем через дружественные агентства недвижимости, имеющие такие договоры».
Правда, бывают и обратные примеры: так, например, АН «НДВ СПб» является эксклюзивным партнером компании ЛЭК и с другими застройщиками не работает.
В свою очередь, крупные застройщики давно создали собственные агентства недвижимости, чтобы помогать своим потенциальным покупателям избавляться от старых квартир. Такие агентства продают не только квартиры своего застройщика. Об этом заявляют и «Петротрест», и «Петербургская Недвижимость». Например, генеральный директор ООО «Центр развития проектов “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин сообщает: «Помимо квартир собственного застройщика, наша компания продает жилье более чем 60 других строителей». Правда, в «Петротресте» делают оговорку: программа «Жилье в зачет», подразумевающая бронирование приобретаемого жилья с фиксацией его цены, здесь работает только при условии покупки жилья у аффилированного застройщика.
Проблемы «зачетной» схемы
По сообщению заместителя генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость» Натальи Тужиловой, программа «Жилье в зачет» работает в холдинге достаточно давно. В среднем, без учета сезонных колебаний спроса, в месяц по данной программе заключается 2-3 сделки. Основная часть взноса за будущую квартиру формируется от продажи недвижимости, имеющейся в собственности у покупателя. Особым интересом данная программа пользовалась в кризис, когда у покупателей было недостаточно свободных и кредитных денег.
Однако сейчас, по мнению Олега Пашина (ЦРП «Петербургская Недвижимость»), нельзя сказать, что зачет имеющегося жилья при покупке строящейся квартиры – частая и распространенная на рынке операция.
«Дело в том, что механизм зачета жилья пока не является выгодным ни для застройщика, ни для покупателя, – объясняет он. – Во-первых, принимая в зачет квартиру, застройщик (или представляющее его агентство недвижимости) вынужден оценивать такой объект на 15-20% ниже рынка, чтобы не иметь проблем с продажей, а это не выгодно клиенту, который имеет возможность самостоятельно продать квартиру дороже, по рыночной цене. Во-вторых, взяв на себя процедуру продажи, застройщик должен зафиксировать цену строящейся квартиры на период продажи и регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации (ФСГР), хотя деньги он получит только через несколько месяцев, а то и через год».
По отзывам риэлторов, период ожидания денег затягивается, потому что продажа старой квартиры на вторичном рынке требует времени: в лучшем случае на нее уходит около месяца, в худшем – полгода-год. При этом клиент, запуская процесс продажи, одновременно бронирует квартиру на первичном рынке, фиксируя ее цену. А дальше приходится ждать, когда найдется покупатель и оформится сделка по купле-продаже имеющейся жилой квартиры, чтобы получить деньги и вложить их в первичную квартиру, заключив с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) на строительство жилья. Кроме того, по закону ДДУ нужно зарегистрировать в ФСГР, и только после этого покупатель перечисляет застройщику деньги за новую квартиру.
Практика показывает, что на регистрацию ДДУ уходит в среднем полгода (так работает регистрационная служба). Даже в наилучшем случае застройщик получит деньги за строящуюся квартиру через несколько месяцев после того, как покупатель ее забронировал. За это время проект достигнет совсем другой стадии реализации, а строящиеся квартиры вырастут в цене. Поэтому, когда нет недостатка в покупателях с «живыми» деньгами, реализовывать подобные сложные схемы застройщику невыгодно и неинтересно.
«Другое дело, когда возникают проблемы со сбытом, и это может быть использовано как дополнительный маркетинговый ход. Но в практике строительной компании Setl City, которую мы представляем, подобной необходимости не возникало», – резюмирует Олег Пашин.
Впрочем, его коллега Наталья Тужилова («Петротрест-Недвижимость») с такой пессимистической оценкой «зачетной» схемы согласна не полностью. По ее словам, квартира, принимаемая в зачет, на вторичном рынке вполне может быть реализована собственным агентством строительного холдинга по рыночной цене. При этом продажа должна произойти в течение срока договора – 1 месяц. Именно на этот срок фиксируется цена новой квартиры.
«Конечно, есть объекты, которые стоят дорого и не могут быть реализованы в течение 1 месяца, – признает она. – В таком случае мы обсуждаем с клиентом механизм сделки, стоимость данного объекта, которая в данном случае может быть ниже рыночной стоимости на 10-15%. Но это все равно выгодно клиенту, потому что тогда на приобретаемую квартиру мы даем специальные условия покупки».
Представители риэлторских агентств, не аффилированных со строительными компаниями, тоже говорят о проблемах, вызываемых завышенной оценкой вторичного жилья со стороны его продавцов.
«Основное заблуждение клиента при сделке со встречной покупкой в том, что цену своей квартиры он устанавливает по максимальному значению и считает свою квартиру “самой лучшей”, а найти поручает дешевле, чем он сам видит в базах, – признает Андрей Русяев («Авентин-Недвижимость»). – И если со вторым условием справиться получается, то на реализацию по максимальной цене может уйти много времени, и первичный рынок также вырастет в цене».
Юлия Попова, менеджер отдела долевого строительства Приморского агентства компании «Адвекс», рекомендует: иногда клиенту выгоднее опустить цену «вторички» на 100-200 тыс. рублей. Причин для этого может быть несколько. Например, это удобно, если участник «зачетной» сделки, получив деньги в меньшем количестве, но быстрее, может успеть получить какие-то скидки от застройщика или ипотечного банка (скажем, по рекламной акции, которые проводятся на рынке недвижимости довольно часто). Или если ему важно успеть купить одну из последних квартир в приглянувшемся доме, пока та еще не продана и никем не забронирована. Или, наконец, если он готов вложиться в строительство на ранней стадии и подождать подольше (например, ему есть где жить, или предстоит долгосрочная командировка) – в этом случае потеря в цене «вторички» будет сполна компенсирована низкой ценой приобретаемого нового жилья.
Цена услуги
Эксперты рекомендуют клиентам, желающим продать свою «вторичку» и купить «первичку», обращаться, прежде всего, в компанию, которая уже не первый год работает на рынке, а для экономии времени и денег рассматривать компании полного цикла, где им смогут не только продать старую и подобрать новую квартиру, но и полностью сопроводить сделку юридически: соберут необходимые документы и окажут услуги по государственной регистрации как ДДУ, так и сделки купли-продажи.
Комплекс договорных услуг при встречных сделках может включать в себя не только продажу как таковую. Андрей Русяев говорит об этом так: «В случае реализации квартиры на вторичном рынке с последующим приобретением на первичном поиск “первички” прописывается в договоре как обязательное условие, без которого невозможна продажа».
Эти услуги довольно трудоемки, поэтому важно знать об их цене. Например, в «Петротресте» «зачетная» сделка оплачивается по единому тарифу, который составляет от 3% до 5% от стоимости продаваемого объекта.
Ищем свою «первичку»
В большинстве агентств услуга по поиску объекта на первичном рынке бесплатна, независимо от того, входят они в строительный холдинг или нет. Доход риэлтор получает за счет комиссионных, которые застройщик предоставляет агентству (их размер варьируется от 2% до 3% от стоимости объекта).
Правда, в этом общем правиле тоже могут быть исключения. Так, Юлия Попова из «Адвекса» объясняет: «По тем договорам, которые у нас заключены с застройщиками, мы с клиента дополнительно ничего не берем, но если у нас нет партнерских отношений с застройщиком, то это уже непредвиденный подбор объекта, и клиенту потребуется внести дополнительную оплату – порядка 2%. За эти деньги мы проводим экспертизы объекта и застройщика, даем заключение нашего юриста».
Андрей Русяев тоже говорит, что комиссионные, уплачиваемые клиентом за подбор новой недвижимости и сопровождение сделки, могут составлять от 2% до 4% от стоимости приобретаемой квартиры – «в зависимости от сложности сделки и стоимости квартиры».
Бронируем стройку
К бронированию тоже возможны разные подходы. Например, АН «НДВ СПб» бронирует квартиры в новостройке на длительный срок без предоплаты (напомним, эта компания продает только объекты ЛЭКа).
ООО «Петротрест-Недвижимость», говоря о продаже исключительно собственной недвижимости в рамках «зачетных» схем, сообщает: «Бронирование квартиры стоит 100 тыс. рублей. Бронь на квартиру действует согласно сроку договора – 1 месяц. После совершения сделки сумма бронирования засчитывается в общую стоимость квартиры, если же сделка не проходит, то она полностью возвращается клиенту».
Юлия Попова говорит, что подход к определению цены бронирования может быть разным: «Тут не мы как агентство берем деньги, а все зависит от условий застройщика. Бывает бесплатная бронь, которая может продлеваться – есть ряд застройщиков, которые очень лояльно подходят к покупателю, несколько раз продлевают бронь и при этом фиксируют цену, потому что понимают, что клиенту нужно продать “вторичку”». В числе таких застройщиков Юлия Попова называет, например, ГДСК, ЮИТ, «ЛенСпецСМУ». «Но в основном бронь не может быть бесконечной, – предупреждает она. – Есть застройщики, которые бронируют объект за определенную сумму, она не очень велика – 15, 30, максимум 150 тыс. рублей. И есть такие застройщики, которым необходим первоначальный взнос для подписания договора. Он тоже может быть разным, от 5% и выше – все зависит от объекта».
Услуги по продаже «вторички» в тех случаях, когда они оплачиваются отдельно, петербургские агентства оценивают в 3-4% от стоимости недвижимости.
За что потребуется доплатить?
Помимо комиссионных, клиенту необходимо будет оплатить госпошлину и услуги нотариуса при оформлении доверенностей для регистрации договора участия в долевом строительстве в ФСГР. При необходимости может потребоваться оплатить саму услугу по сдаче документов на регистрацию. Стоимость услуг такова: нотариальные сборы за доверенности – 700 рублей, согласие супруга – 700 рублей, заявление об отсутствии брака – 300 рублей, копия свидетельства о заключении брака – 20 рублей, государственная пошлина за регистрацию договора в регистрационной службе – 100 рублей (по данным АН «Авентин-Недвижимость»).
«Услуга по сдаче документов на регистрацию является самостоятельной услугой, и условия ее оказания в каждом случае обсуждаются индивидуально, – дополняет Андрей Русяев. – Некоторые застройщики берут на себя расходы по регистрации, у некоторых эта услуга стоит до 25 тыс. рублей без права выбора».
В свою очередь, Валерий Бойчук (АН «Юрист») предупреждает: «Возможно, клиенту придется доплачивать за остекление лоджий или балконов в купленных квартирах, но застройщики при подписании договора иногда об этом умалчивают».
Если не сложилось
Возможно ли, что организованную агентством встречную сделку не удастся согласовать во времени, и что делается в таких случаях? В «Петротресте» главную причину срыва «встречки» видят в том, что агентство не успеет к этому сроку продать старую квартиру. В таком случае с клиентом проводится дополнительная встреча, на которой пересматриваются срок продажи старой квартиры, ее цена и т.д. Если клиента устроят новые условия, то договор продлевается, если же достичь такой договоренности не получится, то клиент вправе расторгнуть договор. При этом ему полностью возмещается залог, который был внесен за бронирование новой квартиры.
Здесь нужно понимать, что дата сдачи дома и дата начала его заселения вовсе не должны совпадать. Многие риэлторы обязательно делают сноску на это в своих договорах.
Андрей Васильев поясняет: «Люди часто понимают срок сдачи объекта и передачу ключей от квартиры как одно и то же событие, а это не так – между ними может пройти от 3 до 6 месяцев, и все это произойдет в рамках действующего законодательства».
По оценке Юлии Поповой, если продавцу «вторички» есть где жить, то допустимые сроки ожидания, воспринимаемые им спокойно, составляют до 1,5 лет. Если альтернативного жилья нет, то снимать его петербуржцы готовы до 6 месяцев, но более продолжительные сроки ожидания при нынешнем состоянии рынка уже воспринимаются ими как неудобство.
Мнения:
Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость»:
Наш договор с покупателем является эксклюзивным, то есть наш клиент не имеет права продавать свою квартиру посредством других агентств. Именно та ситуация, когда человек обращается в разные организации, является ошибочной, так как, во-первых, покупатель теряет преимущество бронирования квартиры на первичном рынке по фиксированной цене на момент заключения договора, а во-вторых, упускается возможность выработать одну общую схему проведения всей сделки.
Андрей Васильев, менеджер отдела долевого строительства АН «Ваш дом»:
Независимо от того, покупает ли клиент жилье у застройщика или пользуется услугами агентства, условия и ценовая политика совпадают. Единственное различие в том, что у агентств бывают квартиры, которых в базе застройщика нет. Это квартиры, полученные по переуступке, квартиры субподрядных организаций. Цены на них, конечно, ниже, чем у застройщика. А что касается надежности (защиты от двойных продаж), то каждая такая сделка проходит регистрацию у компании-застройщика.
Фото: news.datanews.ru
