Комитет Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ совместно с Союзом работодателей рынка недвижимости разработали законопроект, призванный ввести регулирование деятельности риелторов. Документ вошел во второй пакет предложенных Минцифры мер, направленных на борьбу с кибер- и телефонным мошенничеством, однако правительство оставило о законопроекте отрицательный отзыв и отправило его на доработку. Подробнее о плюсах и минусах предложенных мер и о том, как они могут повлиять на рынок риелторских услуг, — в материале «Известий».
Как хотят регулировать
В пояснительной записке к законопроекту авторы, в числе которых замглавы думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, отмечают, что в настоящее время бесконтрольность рынка риелторских услуг создает угрозы как для граждан, так и для государства. По их словам, любой человек может назваться риелтором и начать сопровождать сделки, однако уровень его компетенции клиенту неизвестен. Также авторы отмечают, что значительная часть рынка находится в серой зоне, многие физлица, работающие риелтором, не платят налоги. Ожидаемый налоговый эффект от регулирования этого рынка составит более 10 млрд рублей в год, говорится в записке.
Для решения этой проблемы предлагается создать единый реестр риелторов — только включенные в него лица и компании смогут сопровождать сделки с недвижимостью. Войти в реестр смогут юрлица и ИП: граждане, зарегистрированные как самозанятые, но не заключившие трудовой договор или договор ГПХ с агентством недвижимости, заниматься этой деятельностью не должны.
Помимо этого, обязательным условием для включения в реестр предлагают установить отсутствие судимостей по тяжким статьям и регулярную оценку профессиональной подготовки. В частности, риелторы должны будут каждые пять лет сдавать соответствующий экзамен. Целью такого регулирования, как отмечают сами авторы, является борьба с мошенничеством, обеление риелторского рынка и собираемость налогов.
Для чего это нужно
По словам авторов законопроекта, о необходимости регулирования рынка заявляет само профессиональное сообщество, которое видит незащищенность риелторов в отношении мошенников, недобросовестных клиентов и коллег. Это привело к тому, что те риелторы, которые регулярно повышают свою профподготовку и платят налоги, оказываются в проигрышном положении по отношению к тем, кто этого не делает. А в условиях правовой неопределенности создается благоприятная среда для мошенников, от действий которых страдают как добросовестные риелторы, так и простые граждане, поясняет Светлана Разворотнева.
В связи с этим в законопроекте предлагается прописать правовые основы риелторской деятельности, ее определение как таковой, а также полномочия правительства и регионов по регулированию и контролю сделок с недвижимостью.
— Есть несколько причин, по которым имеет смысл появление регулирования риелторской деятельности. Первая — это то, что в настоящее время порог входа в профессию нулевой, а риелтором может стать практически любой желающий. Законопроект необходим, чтобы агенты — специалисты на рынке недвижимости, обладали каким-то набором знаний, — рассказал «Известиям» президент Гильдии риелторов Москвы Андрей Банников.
Нуждается ли рынок в обелении
Согласно исследованию Института Гайдара «Риелторская деятельность в России: проблемы в судебной практике и их решения на основе доказательной экономики», в России уровень удовлетворенности клиентов услугами риелторов достаточно высокий – он составляет 3,6 из 4 баллов. При этом девять из десяти клиентов не изменили бы своего решения о привлечении к сделке агента. Это говорит о том, что проблема низкого качества риелторских услуг не фиксируется.
Всего на рынке около 550 тыс. риелторов, из которых 76% ведут частную практику (43% из них являются самозанятыми) и 33% работает в агентствах недвижимости, причем некоторые совмещают эти виды деятельности. Объем «белого рынка» агентских услуг, с точки зрения налогов, достигает 80%. В 98% случаев отношения фиксируются в формате договора, чтобы минимизировать риски для клиента при получении услуги, а для риелтора — комиссионного вознаграждения.
Однако пояснительная записка к законопроекту приводит другие цифры. Хотя там сказано, что в настоящее время на рынке недвижимости работают порядка 30 тыс. юрлиц и от 200 до 400 тыс. индивидуальных риелторов (ИП и самозанятые), что примерно соотносится с выводами исследования, в законопроекте отмечается, что уровень серой зоны налогообложения на вторичном рынке достигает 80%.
При этом, сама Светлана Разворотнева в 2024 году в ответ на просьбу прокомментировать слова депутата Владимира Кошелева о 70% рынка риелторских услуг, работающего в теневой зоне, заявила, что не знает, откуда у него такая статистика «у меня такой нет, я даже не могу понять, откуда ее можно взять».
Исследование Института Гайдара показало, что предлагаемые меры могут быть особенно чувствительными для микропредприятий (96% рынка), что приведет к сокращению белого сегмента от 21 до 36%, в зависимости от набора предлагаемых мер, что эквивалентно потерям от 74 до 129 млрд рублей, а также к увеличению стоимости риелторских услуг. Из-за этого часть граждан, стремясь сэкономить, может отказаться от услуг посредника и действовать самостоятельно, что повышает риск ошибок и совершения спорных сделок.
— Как видно из моделирования рынка на основе обратной реакции самих же риелторов, любые обязательные механизмы, сопровождающиеся дополнительными расходами, приводят к сжатию рынка и в денежном эквиваленте, и «в лицах» — то есть уход деятельности в тень. Если же протестировать аналогичные механизмы, но в мягкой форме, то эффект на экономику рынка становятся положительными. Так, добровольный реестр может стимулировать развитие рынка на 12%, — рассказала партнер Центра доказательной экономики Института экономической политики им. Е.Т. Гайдара Лора Накорякова.
Хотя некоторые представители профессионального сообщества выступают за необходимость регулирования, есть и другие мнения. Так, вице-президент Российской гильдии риелторов Владимир Каплинский отмечает, что предложенные меры не спасут от мошенников и других преступников.
— Идея о том, что отраслевой закон с обязательной регистрацией риелторов в реестрах защитит граждан от мошенников – не более чем миф. Преступник не будет соблюдать правила. А если даже и встанет на учет – это не гарантирует добросовестность. Наоборот, наличие записи в реестре может усыпить бдительность граждан, создавая ложное чувство безопасности, — сказал он.
Эксперт добавил, что наличие реестров в таких областях как медицина, юриспруденция и строительства не мешает совершению преступлений.
Среди риелторов также нарастает опасение, что в связи с дополнительными расходами (на включение в реестр, подготовку к сдаче экзаменов, на страхование) последствия предложенных мер лягут на плечи клиентов и приведут к росту цен на жилье.
Правительство также увидело необходимость доработать законопроект и оставило отрицательный отзыв о нем. Помимо этого, кабмин отметил, что деятельность риелтора достаточно детально регламентирована нормами гражданского законодательства.
