Можно ли покупать квартиру, в которой есть зарегистрированные жильцы?
В Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области объясняют: сейчас проблема продажи квартиры с прописанными там жильцами стала менее острой, чем в 90-е годы, потому что были внесены изменения в Гражданский и Жилищный кодексы, и теперь практически все зарегистрированные в квартире люди, за очень редким исключением, теряют право на проживание после того, как она была продана, и должны освободить ее.
В первую очередь, право пользования сохраняют члены семьи продавца, которые проживали в квартире на момент приватизации, но отказались от своего права на приватизацию (и, соответственно, на получение доли собственности в этой квартире). Чуть позже (после внесения поправок в Жилкодекс) такие же «неотменяемые» права пользования жильем получили все собственники оплаченных квартир в ЖСК. Столь же прочные права имеют несовершеннолетние дети, граждане, находящиеся под опекой и попечительством, а также получившие право пользования жильем по завещательному отказу. Выписать их из квартиры помимо их воли невозможно.
«Если кто-то по закону сохраняет право на проживание, то эта ситуация юридически нерешаема (если права нельзя оспорить). Она может быть решена лишь практически: кто первым успел закрыться изнутри и не пустить второго, тот с позиции силы и диктует какой-то компромисс, – объяснили нам в юридическом департаменте группы компаний «Авентин». – Тот, кто приобретает такой объект, видимо, готов к тому, что там есть человек, которого он будет “трамбовать” и права которого будет нарушать. Но нормальные риэлторы стараются с такими объектами не работать».
Все остальные граждане после отказа хозяев от собственности (то есть после продажи жилья) лишаются прав на проживание. Например, мужчина, владеющий квартирой, вступает в брак, и его жена получает регистрацию в его квартире. Длиться эта регистрация будет до тех пор, пока существует брак (в соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено отдельным соглашением между собственником и его бывшим супругом). Подобные вопросы нередко решаются в судах, так как выселение против воли возможно только на основании решения суда, но проблем, как правило, не возникает. Сразу оговорим: этот пример актуален только для тех случаев, если в браке не был рожден ребенок.
Бывает, что покупатель уже готов вселяться, а у продавца возникает проблема: например, задерживается сдача его нового жилья. На такие случаи еще с 90-х годов в профессиональных стандартах Ассоциации риэлторов существует порядок выплат «50/40/10»: 50% продавец получает после госрегистрации отказа от права собственности, 40% – после снятия с регистрационного учета и 10% – после физического освобождения квартиры и оплаты всех долгов. В общем, чтобы продавец не задерживал выписку и освобождение жилья, ему обычно недоплачивается какая-то сумма и выдается только после предъявления «чистой формы 9» (в которой значится, что никто не прописан) и подписания акта приема-передачи квартиры.
Иногда риэлторы предлагают продавцу самому вложить свои деньги в «очистку» объекта (выписать всех жильцов) и потом продавать его без проблем. Если для этого привлекать юриста, то, в зависимости от сложности случая, это занимает 3-6 месяцев и обходится в сумму от 70 до 100 тыс. рублей.
Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:
Договор на продажу объекта должны подписывать не только собственники, но и все лица, которые имеют право на проживание и будут сохранять его после продажи. Грамотный риэлтор не будет иметь дела с человеком, который продает квартиру, на которую у других людей тоже есть права. А высококлассный риэлтор при этом еще и постарается организовать сделку таким образом, чтобы люди, выезжающие из продаваемой квартиры, де-юре получали что-то взамен. То есть, когда продавец (особенно с детьми и иждивенцами) говорит, что он продаст объект и больше его никогда не увидят, – это всегда потенциально рисковая ситуация. Нормальный риэлтор выясняет, куда они денутся. Более того, он попросит подтверждения. Достаточно часто продавцы говорят: «Мы встречного ничего не покупаем – у нас есть другая квартира». «Чудесно, – говорит риэлтор, – тогда перепропишитесь туда». Для продавца это одно из правил подготовки к сделке: сняться с регистрации и встать на регистрационный учет в другом месте.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:
Гораздо сложнее продажа проводится в цепочках, которых сейчас подавляющее большинство. Там сложно согласовать весь процесс выписки и освобождения всех квартир. Желательно, чтобы весь контроль был в руках одного специалиста. Всю цепочку обязательно нужно связывать договорными отношениями, везде предусматривать сроки освобождения квартир и снятия с учета. Желательно даже предусматривать штрафные санкции за несвоевременное освобождение и снятие с учета, хотя взыскивать их по суду будет отдельной задачей. Но человек должен понимать, что любой день задержки чреват для него некоторыми финансовыми потерями.
Дисконтов за то, что в квартире зарегистрированы какие-то люди, в моей практике не было, но ликвидность «чистой» квартиры повышается. Очень часто, чтобы квартира продалась быстрее, мы просим продавца выписаться из нее до сделки (если есть куда). Кстати, «чистота» квартиры повышает цену тоже несущественно и очень редко.
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» АН «Александр Недвижимость»:
В моей практике не было случаев, чтобы квартиры с такими обременениями продавались дешевле. Это невозможно, потому что в 90% сделок люди бывают прописаны до конца сделки. Но снятие с регистрационного учета всех, зарегистрированных на объекте, является одним из условий выплаты денег.
Сейчас уже нет правила «50/40/10». Как правило, продавцу выдаются все 100%. Для их получения продавцу требуется: зарегистрировать договор купли-продажи, подписать акт приема-передачи и предоставить форму 9, подтверждающую, что все в квартире сняты с регистрационного учета.
А подтверждения регистрации на новом месте не нужно, так как 85% сделок происходят с покупкой альтернативы, и продавец и так будет прописываться туда. Кстати, сейчас почти каждая вторая сделка – ипотечная, и банки, одобряя кредит, тоже не требуют, чтобы в покупаемой квартире никто не был зарегистрирован. Просто риэлторы контролируют, чтобы все снялись с регистрации вовремя (в соответствии с условиями сделки).
