Ситуация на рынке жилой недвижимости Киева и области постепенно меняется. Цены на столичные апартаменты временно перестали расти, в то время как земельные участки, а также частные дома за городской чертой дорожают на глазах. Похоже, найден способ предотвращения тотальной урбанизации – чересчур высокие цены на городские квартиры.
По данным Союза специалистов по недвижимости г. Киева, опубликованным в аналитическом исследовании «Огляд ринку нерухомості ринку нерухомості м. Києва та Київського регіону 2006 рік. Прогнози 2007», рост цен на землю в киевском регионе, обусловленный увеличением спроса, берет свое начало в 2001 году. С тех пор стоимость земельных участков и частных домов под Киевом выросла в разы. И если всего несколько лет назад пределом мечтаний большинства киевлян была квартира в столице (еще одна для детей или более большая и удобная для всей семьи), то теперь многие подумывают о том, чтобы покинуть шумный город и воссоединиться с природой… Загородный дом плюс машина или тесная квартира в старой «хрущовке», но зато в Киеве – вот в чем вопрос для современного киевлянина.
Актуальность сей дилеммы очевидна… Стоимость киевских апартаментов, если таковыми можно назвать огромное количество домов неудобных для жизни или выходящих из пригодности (имеется в виду устаревший жилой фонд, панельные дома, неудачная планировка множества квартир), не соответствует их качеству. Вместо однокомнатной квартиры на Печерске можно купить несколько за рубежом. Также определенную роль играет постепенное формирование транспортной и социальной инфраструктуры области. Благодаря новым дорогам, медицинским центрам, школам и охране, жизнь за городом постепенно обретает более цивилизованные условия.
Рост цен на земельные участки и частные дома в Киевской области обусловлен многими факторами, среди которых можно выделить следующие:
- дом за городом как альтернатива жилью в столице, способ увеличить жизненное пространство и улучшить качество жизни;
- выгодность капиталовложений за счет роста цен на землю в киевской области и относительной доступности покупки;
- создание и усовершенствование инфраструктуры киевской области;
- престижность проживания за городом.
Повышенный интерес к загородной недвижимости проявляют не только те, для кого частный дом – единственная альтернатива пятидесяти квадратным метрам в столице. Жить в собственном доме за городом со всеми удобствами, а также инфраструктурой и ездить на работу в город считается престижным во многих странах мира. Активно развивающийся рынок коттеджного строительства, зачастую, представляет проекты, рассчитанные на людей с достатком выше среднего. Коттеджные поселки класса «элит» и «бизнес», расположенные в 10-ти, 20-ти и 30-ти километровых зонах от Киева продаются по ценам в среднем от $200 до $600 тысяч, хотя есть объекты стоимостью ниже $200 тысяч. Что касается верхней границы, то можно назвать цифру в $10 миллионов, однако подобных предложений на рынке единицы.
Еще одной немаловажной причиной повышенного интереса к земельным участкам и частным домам в области является тот факт, что столичный регион, согласно генеральному плану развития Киева до 2020 года, расширится на 11 районов области. Купив дачу за городом, через определенное время может оказаться, что она стала частным домом на окраине Киева со всеми вытекающими отсюда ценовыми последствиями. Покупка участков в ближайших областных районах Киева стала выгодным капиталовложением, ведь цены на землю растут, как грибы после дождя, и эта тенденция продолжается. Вот примеры стремительного скачка: только за первый квартал 2007 года стоимость сотки в ключевых населенных пунктах Вышгородского района выросла на 116%, а в самом Вышгороде – на 182%; земля в Обуховском направлении, а также в Киево-Святошинском районе подорожала на 86%. И хотя конец весны приостановил рост цен, ближе к осени стоимость загородных квадратных метров вновь стала повышаться.
Выгодность капиталовложений, а также право на бесплатную приватизацию земельных участков создают на рынке условия для спекуляций, что, в свою очередь, обуславливает дальнейший рост цен. Не пугает людей даже тот факт, что перепродажа приватизированной таким образом земли лишает их этого права навсегда.
Если взять за пример опыт Москвы, где с проблемой перенаселения и недостаточного количества жилья власти столкнулись еще пару лет назад, то в ближайшем будущем нас ждет значительное увеличение темпов строительства за городской чертой и, что не может не радовать, удешевление построенных объектов. Не в последнюю очередь это касается и рынка коттеджного строительства – категория «эконом» и таун-хаусы обретут популярность, как среди компаний-застройщиков, так и среди потребителей. Земельные участки, расположенные на расстоянии 50-ти и более километров от Киева ждет подорожание – строительство коттеджей постепенно дойдет и туда. Спрос и предложение, наконец, будут сбалансированы, что снизит стоимость объектов до вполне приемлемых для широкого круга конечных потребителей. Правда, в расширении загородного строительства в киевской области существуют и свои риски.
Сами москвичи жалуются, что из-за привлекательности подмосковных земель в плане капиталовложений, мест для отдыха вне столицы России, с каждым годом, остается все меньше и меньше. То тут, то там вырастают высокие заборы, бдительно охраняющие частную собственность от грибников, рыбаков и пляжников. Самые красивые места уже заняты... Отдельная часть проблем связана с несанкционированным строительством коттеджей, которые после продажи «счатливым» хозяевам сносят целыми поселками. Судя по сообщениям в прессе, никто не учитывает осведомленность покупателей коттеджей, либо отсутствие таковой о юридических ошибках допущенных компанией-застройщиком. Перед законом все равны, поэтому имущество горе-владельцев арестовывают, выселяя насильно...
Как говорилось ранее, попытки построить свою «мини-крепость» за чертой города предпринимались киевлянами еще в середине 90-ых, но многие из них были обречены на провал из-за ошибок в расчетах. Огромный метраж построек не соответствовал размерам земельных участков, в результате чего «крепости» оставались недостроены и необитаемы. Опыт строительства коттеджей, перенятый с запада, в корне поменял ситуацию, появились первые коттеджные поселки на Петропавловской, Софиевской Борщаговке и в Конча-Заспе. На сегодняшний день, как свидетельствуют исследования компании «SV-Development», количество коттеджных поселков под Киевом приближается к сотне (всего 93, среди которых есть еще незаселенные). Наибольшее их количество (59%) построено в Обуховском и Житомирском направлениях. И все же, невзирая на внушительное количество, удачно реализованных проектов, не стоит думать, что развитие рынка коттеджного строительства в Украине идет полным ходом. Основное препятствие – это затруднения, связанные с получением компаниями-застройщиками земли под строительство, ее приватизацией, изменением целевого назначения и зонированием. Из-за неуверенности инвесторов и девелоперов в том, что землю под строительство в каждом отдельно взятом случае удастся получить, проекты коттеджных городков подчас создаются уже после получения компанией земельного участка, непосредственно перед строительством. Можно лишь предполагать, будет ли снят мораторий на продажу сельскохозяйственных земель и будет ли упрощена процедура оформления земельных участков с увеличением объемов строительства в киевской области. Но если это случится, рынок пополниться опытными западными инвесторами, ни одну собаку съевших на коттеджных городках и начнется новый виток в развитии отечественного рынка.
