Общемировая практика, когда девелопер создает проект и продает его консервативному инвестору, начинает реализовываться и в нашей стране. Инвестиционные сделки с коммерческой недвижимостью в России перестают быть единичными. Девелоперы выходят из проектов, передавая их консервативным инвесторам, ориентированным на стабильный арендный доход. Однако во взаимоотношениях инвесторов и девелоперов предстоит преодолеть еще целый ряд трудностей.
Лед тронулся
Прошедший год ознаменовался целым рядом инвестиционных сделок в обеих столицах. В марте в Москве австрийская Meinl European Land Ltd. выкупила у «СТ девелопмент» Шалвы Чигиринского два ТРЦ сети «Молл гэллери» в Братееве и Отрадном. Площадь комплексов 35 тыс. кв.м и 25 тыс. кв.м соответственно, а якорным арендатором является гипермаркет «Реал». Помимо двух функционирующих комплексов австрийцы получили и две площадки общей площадью около 8 га для самостоятельного строительства. Сумма обеих сделок составила 400 млн евро. «СТ девелопмент» инвестировала в 2004 г. в оба торговых комплекса около $120 млн, через компанию «Молл гэллери», созданную для реализации этого проекта. Другую половину инвестировала группа Metrо. В июне австрийский же фонд Immoeast стал владельцем двух ТЦ "Золотой Вавилон" в Отрадном и Ясеневе. Компания Immoeast владеет частью акций работающего в России фонда Fleming Family&Partners, приобрела два столичных ТЦ "Золотой Вавилон" приблизительно полторы недели назад. Общая площадь торговых комплексов составляет 58 тыс. кв.м. Сумма сделки превысила $150 млн. Британский инвестиционный фонд London&Regional Properties в конце сентября закрыл сделку по покупке ТЦ «Солнечный рай» (12 тыс. кв.м) на Боровском шоссе, в Солнцево.
Активность инвестиционных структур не ограничивается торговым сегментом. Та же L&RP приобрела в июле у американской компании Hines бизнес-центр класса А «Дукат Плейс 2» (19,5 тыс. кв.м) на улице Гашека, а также отель Heliopark Country, расположенный в 80 км от Москвы по Дмитровскому шоссе.
Санкт-Петербург старается не отставать от Первопрестольной. В марте 2006 г. та же London&Regional Properties приобрела строящуюся гостиницу категории 4 звезды у холдинга ЛенСпецСму. В свою очередь Meinl European Land Ltd приобрела у компании Thesis (созданной при реализации проекта девелопером Promocentro Italia) контрольный пакет в проекте ритейл-парка «Северный Молл» общей площадью 100 тыс. кв.м. А инвестиционный фонд Fleming Family&Partners вложился в приобретение у компании PNK Logistics складского комплекса класса А, расположенного у пересечения Московского шоссе с КАД. Активен в Петербурге и британский фонд Raven Russia, вошедший в проекты двух складских и одного офисно-складского терминала на юге города. Впрочем, крупнейшая инвестиционная сделка произошла на офисном рынке – с крупнейшим действующим бизнес-центром класса В «Петровский форт». Швейцарский фонд European Property Holdings приобрел бизнес-цетнр общей площадью 48 тыс. кв.м у девелоперской компании «Строймонтаж» за $65 тыс.
Характерно, что в большинстве сделок фигурируют названия одних и тех же структур – из заявивших о начале своей деятельности в России около 20 западных инвестиционных фондов перешли к реальным инвестициям не более 6. Остальные фонды пока присматриваются.
«Проектов, отвечающих нашим требованиям, чьи владельцы готовы к продаже весьма немного, - отмечает Дмитрий Чубик, руководитель по привлечению проектов датского фонда Baltic Property Trust Asset Management. “Многие действующие объекты имеют значительные юридические дефекты в оформлении права собственности, краткосрочные или юридически некорректные договора аренды и т.п., поэтому часто для западной инвестиционной структуры предпочтительнее вхождение в проект на стадии концепции или строительства», - считает Андрей Микешин, генеральный директор White Days Investments. Фонд рассчитывает освоить в России $300 тыс. в течение 5 лет. В настоящее время в его инвестиционном портфеле логистические комплексы класса А.
Старт более активным действиям консервативных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости России дало не только появление более качественных объектов за последние годы, но и неуклонное снижение ставок капитализации, которые с каждым годом приближаются к среднеевропейским.
«В настоящее время западные фонды в России удовлетворяет ставка капитализации порядка 10% для торговых центров и 9-13% для офисной недвижимости», - отмечает директор инвестиционного департамента Colliers International (СПб) Николай Казанский. Между тем и доходность проектов в Москве и Питере уже опустилась до этих показателей. Через 2 года, по прогнозам Colliers International, ставка капитализации в торговом сегменте опустится до 7%, что уже сравнимо с европейскими 4-5% годовых. Пройдет еще ряд лет, и российский рынок не будет выглядеть столь привлекательно в сравнении с развитыми рынками.
Сделка сделке рознь
На рынке распространены инвестиционные сделки нескольких типов. Это классические инвестиционные сделки, когда покупается действующий бизнес, форвардные сделки, когда речь идет о вхождении в проект, сделки sale&leaseback, когда инвестор выкупая в собственность объект, отдает его в аренду прежнему владельцу. К этому типу относятся, например, сделки фонда Raven International со складскими объектами в Москве и Санкт-Петербурге. С юридической точки зрения выход из девелоперского проекта может быть оформлен как продажа недвижимости или как продажа бизнеса, т.е. лишь в последнем случае приобретаются денежные потоки. При приобретении недвижимости как бизнеса речь идет о покупке компании-собственника объекта, либо о создании новой компании. По словам управляющего партнера Capital Legal Services Вячеслава Забродина, создание новой компании при инвестиционной сделке предпочтительней, поскольку при покупке существующей компании-собственника необходим финансовый и правовой аудит. Компания, например, может иметь кредиторскую задолженность и т.п. При создании новой компании производится оценка стоимости бизнеса, заключается договор о передачи долей (акций), производится перевод на нее прав и обязанностей по всем действующим договорам и передача прав на объекты интеллектуальной собственности. Возможна также покупка доли акций в компании-собственнике объекта коммерческой недвижимости. Так поступила, например, Meinl European Land Ltd., став совладельцем сети региональных торговых центров «Парк Хауз» через выкуп части акций у ГК «Время». Сделка проходит через ряд этапов – от инвестиционного меморандума до подписания соглашения о намерениях, до перечисления аванса, юридической экспертизы и финансового аудита (due diligence). «От начала до закрытия инвестиционной сделки может пройти и полгода и год, - отмечает Юлия Дровянникова, исполнительный директор Praktis Consulting & Brokerage. – Это объясняется тем, что для каждой сделки в процессе переговоров вырабатывается индивидуальная схема, а стороны, как правило, не доверяют друг другу. Именно поэтому роль консультанта в инвестиционной сделке неоспорима. Значительное время занимает подготовка документов и финансовый анализ объекта».
Входит, но не выходит
Пока количество инвестиционных сделок с проектами значительно превышает число проданных действующих бизнесов. По словам Дмитрия Ефремова, российские девелоперы больше нуждаются в привлечении дешевого финансирования на начальных этапах реализации проекта, а кроме того, на стадии концепции проект легче адаптировать к требованиям конечного приобретателя – будь то фонд или профильный инвестор.
«В России пока мало представлены профессиональные fee-девелоперы, расстающиеся с проектом сразу после сдачи в эксплуатацию и заполнения, - отмечает вице-президент Setl Group Вячеслав Семененко. Большинство девелоперов ориентировано на получение рентного дохода». Тормозит инвестиционные сделки и снижение доходности проектов в сфере коммерческой недвижимости, а также дефицит инвестиционно привлекательных участков.
«Многие девелоперы считают, что подав свой объект, они уже не найдут участок с таким выгодным местоположением и не получат от проекта доход, сравнимый с тем, что получали несколько лет назад, поэтому у них нет стимула выходить из проекта», - отмечает Юлия Дровянникова.
В свою очередь, фонды, по словам Дэвида Нила, представителя шведского инвестиционного фонда Genesta, не могут найти подходящие объекты инвестирования еще и по другим причинам. Многие объекты имеют более одного собственника, морально устаревшие концепции (что в будущем чревато снижением их финансовой отдачи и необходимость реновации), а также короткие договора аренды. Поэтому сотрудничество девелоперов новых проектов с консультантами и инвестиционными фондами помогает сегодня выводить на рынок действительно ликвидные объекты коммерческой недвижимости.
