Уже весной, по данным компании Knight Frank, в Москве сдавалось в субаренду 120 тыс. кв. м офисов, из них более 40% — класса А. Это в 2,5 раза больше, чем в декабре 2008-го и почти в 10 раз больше, чем прошлым летом. К концу 2009-го, по расчетам Cushman&Wakefield, предложение по субаренде составит 200 тыс. кв. м, или 20% от общего предложения качественных офисов в столице. Особенно много бизнес-помещений пересдают в самом дорогом сегменте — 45%, по данным компании Astera Group. До кризиса этот показатель не превышал 5-7%.
Столь стремительный взлет (на 900% в год!), разумеется, не случаен. И объясняется он не только злополучным кризисом, но и общим дисбалансом на рынке, сложившимся еще до мировых потрясений. Просто из-за кризиса компании оказались в сложной финансовой ситуации и пытаются сдать излишки площадей, чтобы хоть как-то компенсировать расходы на их содержание.
География
Сегодня субарендаторов ищут «Ренессанс Капитал» (бизнес-центр Central City Tower), «Фрито Лэй» (БЦ «Ситидел»), «Тройка Диалог» (БЦ»Военторг»), российские представительства Deloitte и PricewaterhouseCoopers (по 5-7 тыс. кв. м в БЦ «Белая площадь»). Даже самые крупные и солидные компании уже не брезгуют «подселением». Так, ТНК-ВР сдает часть помещений в строящемся бизнес-парке «Западные ворота», а банк ВТБ в целях экономии отложил переезд в башню «Федерация» и теперь готов заселить в знаменитый 33-этажный небоскреб всех желающих.
Доля вакантных складов, по данным Knight Frank, выросла сначала года в пять раз. В апреле ЗАО «Мерседес-Бенц» снял у японской Mitsui 8500 кв. м в логистическом центре «Ленинградский терминал». При этом на рынке появилось множество предложений небольшой площади (от 100 до 2000 кв. м), которые, несмотря на высокий спрос, в прямой аренде большая редкость. Сложнее с торговой недвижимостью. Центры обычно имеют жесткий формат и четкую концепцию, так что найти субарендаторов, подходящих под все требования, не так просто. В ритейле эта практика и вовсе исключительна. Неформатный арендатор может испортить имидж ТЦ, что негативно отразится на посещаемости и доходности. Часто в арендных договорах стоит запрет на передачу площадей в субаренду. Максимум – разрешается отдать субарендаторам предкассовую зону.
Однако некоторые компании обходят этот запрет с помощью притворных сделок. Может использоваться договор комиссии, по которому одни операторы размещают на излишних площадях товары других операторов. Так, «Планета Детства» предлагает всем желающим продавать свои товары на арендуемых ею площадях в ТЦ «Сити Парк».
История
Субаренда – явление на московском рынке не новое, однако то, что происходит сейчас, мало похоже на докризисную практику. Ранее повторная сдача помещений была чем-то вроде бизнеса. Крупный арендатор, особенно сетевой, мог получить от собственника солидную скидку и долгосрочный договор с фиксированной ставкой. Далее помещение ремонтировали, отделывали, разбивали на мелкие зоны и сдавали в субаренду по рыночным расценкам (то есть на 15-20% дороже). При этом рыночные ставки до недавнего времени быстро росли, что давало возможность периодически повышать цены, а значит, увеличивать доходы. Кроме того, в условиях острого дефицита небольших офисов и складов ставки субаренды были даже выше среднерыночных, и порой весьма существенно. Поэтому многие клиенты, обращаясь к риэлторам, требовали строго «прямую» аренду. Другая ситуация — когда фирмы снимали муниципальную недвижимость на льготных условиях, а потом зарабатывали, пересдавая помещения по рыночным расценкам, часто неофициально, без заключения договора.
Обществоведение
Сегодня ситуация обратная. Арендаторы уже не стремятся к заработку, а мечтают хоть частично компенсировать затраты. Предложение настолько превышает спрос, что компании, срочно нуждающиеся в средствах, идут на серьезный демпинг, тем самым таща вниз и рынок прямой аренды. Ставки по субаренде равны или чуть ниже среднерыночных, а условия более гибкие. Клиент может выбрать помещение любого размера, на любой срок (обычно короткий), договориться об удобном графике оплаты и т.п.
«К преимуществам субаренды можно отнести предложение офисов с отделкой, мебелью, в некоторых случаях с оргтехникой и даже набором услуг персонала (секретарь, курьер и т.д.), — рассказывает Александр Брылов, управляющий партнер Paul's Yard. – К недостаткам — частое нежелание клиентов заключать долгосрочный договор, трудности с перепланировкой, бухгалтерские тонкости». В целом предложения по субаренде сегодня более ликвидны и востребованы. Особенно привлекательны качественные небольшие офисы в престижных местах, сдаваемые на короткий срок (от года) и по приемлемой цене. Ранее подобные варианты были чем-то из области фантастики.
Право
Похожая ситуация некогда наблюдалась в США, сообщают в Guide to Property. В 1998-2001 году, во пору бурного развития электронных технологий, компании данной сферы (телекоммуникации, электронная коммерция, интернет-реклама) снимали огромные дорогие офисы, но уже в 2002-м начался серьезный экономический спад, и большая часть этой недвижимости оказалась на рынке субаренды по сниженным ставкам. Дисконт доходил до 50%! В Нью-Йорке субаренда составляла более 40% предложения офисов — 1,2 млн кв. м (сегодня — 10-15%).
В российском законодательстве есть нюансы, которые следует учесть. Как уже говорилось, некоторые договоры содержат прямой запрет на субаренду, однако в офисном и складском сегменте это редкость. К тому же в условиях кризиса владельцы зданий закрывают на это глаза, так как для них важнее не потерять клиентов и стабильный доход. Однако обязательным условием субаренды является письменное согласие хозяина. В противном случае он может расторгнуть соглашение, поскольку несет определенные риски (порчи имущества и т.п.).
Учесть нюансы
Договор субаренды не может быть заключен на больший срок и на большую площадь, чем указано в договоре аренды. Если последний прекращается досрочно, автоматически расторгается и соглашение о субаренде. Однако субарендатор может потребовать от собственника заключения с ним нового контракта на оставшийся срок на условиях прекращенного договора аренды. Если договор аренды признается ничтожным (заключенным с нарушением закона), такая же судьба ждет и договор субаренды. В остальном права и обязанности субарендатора не отличаются от аналогичных при прямой аренде.
В целом развитие сегмента субаренды – позитивное явление для рынка коммерческой недвижимости. Благодаря ему рынок становится более зрелым, а предложение – более разнообразным, насыщенным и адекватным спросу. При этом все участники рынка получают дополнительные возможности для ведения бизнеса и могут более гибко распоряжаться своими ресурсами. В разгар финансовых потрясений это особенно ценно.
Источник фото: www.free-lance.ru, www.mosr.ru
