Стоимость жилья в Подмосковье определяется, прежде всего, удаленностью местности от столицы Российской Федерации. Чем ближе к Белокаменной, тем, понятно, дороже. Специалисты условно поделили регион на шесть зон с жильем разной доступности. Основной параметр "дележки" - километраж. При этом зацепиться хотя бы за краешек Москвы вполне реально. Особенно если рассматривать шестую зону.
Как показало исследование, проведенное порталом по недвижимости "Мир квартир" в 80 городах Подмосковья, вторичный рынок Московской области так разнообразен, что позволит подобрать жилье покупателям с самым разным доходом. Самая высокая стоимость квадратного метра в июне была отмечена в примыкающем к столице Реутове - 103016 рубля, самая низкая - на дальней окраине, в городе Рошаль. Здесь, в 147 км от МКАД, средняя стоимость квадрата оказалась в четыре раза дешевле и составила 25318 рублей, побив все рекорды доступности. Хотя, конечно, вряд ли покупка недвижимости в Рошале станет достойной альтернативой квартире в Москве.
Учитывая столь серьезный разброс цен и разные динамики, специалисты портала "МИР КВАРТИР" разделили территорию Московской области на шесть зон, что позволяет проанализировать процессы, проистекающие на вторичных рынках городов, находящихся на определенном удалении от столицы.
Первые три "круга" расположены в 30-километровой зоне. Здесь наиболее серьезно сказывается близость Москвы, однако каждый километр, отдаляющий от МКАД, снижает стоимость квадратного метра. "Первичный рынок в пределах 30 км от окружной наиболее интересен потребителям, как для проживания, так и для инвестиционных целей. За этой зоной - "конец географии", где рынок новостроек практически не развивается", - объясняет директор департамента продаж и маркетинга компании "Домус финанс" Андрей Глебов. - Дело в том, что новостройки в Подмосковье покупают, в основном, люди, все жизненные интересы которых сосредоточены именно в столице. Либо у них не хватает денег на приобретение квартиры в пределах МКАД, либо они стремятся получить квартиру большей площади на деньги, вырученные от продажи небольшой московской квартиры. Понятно, что в этой ситуации переезд в среднее и дальнее Подмосковье не рассматривается."
Что же касается недвижимости в более удаленных зонах, то и на нее находится свой покупатель: в основном, местные жители, жители прилегающих областей и граждане, стремящиеся закрепиться в московском регионе. Поэтому в следующих трех зонах - 30-60 км, 60-90 км и более 90 км от МКАД - наблюдаются собственные процессы, и появляются как свои лидеры, так и свои аутсайдеры.
Самый ближний круг: до 5 км от МКАД
Недвижимость 10 городов прилегающего к Москве пояса - самая дорогая. Однако, жилье выглядит вполне доступным по сравнению с первопрестольной.
Так при средней стоимости "нового квадрата" в столице в июне 142 000 рублей, в "самом ближнем круге" МО средняя цена новостроек составляет 90 000 рублей за квадратный метр.
На вторичном рынке, где средняя стоимость квадратного метра в июне вновь преодолела психологическую планку в 170 000 рублей и составила 170 293 рубля, средняя стоимость сравнима с ценой жилья в Санкт-Петербурге - 88 800 руб/кв. м (в северной столице в июне "квадрат" стоил 85982 рублей).
По данным портала "МИР КВАРТИР", самое дорогостоящее вторичное жилье находится в Реутове. Стоимость квадратного метра в этом городе - 103016 рублей, средняя цена квартиры - 6062573 рублей. Самое доступное и инвестиционно-привлекательное - в Котельниках. Цена квадратного метра здесь составила в июне 78108 рублей, средняя цена квартиры - 5432160 рублей.
Среднее время экспозиции квартир в зоне составляет 3,5 месяца, но по разным городам этот параметр различается почти в два раза: от 2,9 до 6,2 месяцев. Например, для того, чтобы продать свою недвижимость, владельцу жилья в Красногорске потребуется более полугода (6,2 месяца), а на севере от столицы, в Химках и Долгопрудном, почти 3 месяца (2,9 месяцев). "На скорость, с которой продаются квартиры, зачастую влияют - при прочих равных обстоятельствах - лучшая, чем в других городах экология и наличие "большой воды" в пределах городской черты", - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "МИР КВАРТИР".
Цены в июне в городах МО в зоне до 5 км от МКАД
Город Цена м2, руб. Ср. цена квартиры, руб. Экспозиция, мес.
Реутов 103016 6062573 3,8
Красногорск 95986 6870998 6,2
Видное 92605 5908905 3,5
Мытищи 90320 5476529 3,0
Химки 89866 6005083 2,9
Долгопрудный 88703 5366061 2,9
Дзержинский 86453 5352345 3,6
Королёв 81600 4820681 3,0
Люберцы 81340 4977763 3,5
Котельники 78108 5432160 3,3
Второй круг: 6-15 км от МКАД
Стоимость квадратного метра в девяти городах второй зоны в среднем - 73936 рублей. Самая дорогая недвижимость в Одинцово, где средняя цена квадрата в июне составила 91850 рублей, а за среднестатистическую квартиру нужно заплатить 6217009 рублей. Наиболее доступны квартиры в Ивантеевке: квадратный метр в этом городе стоил 59206 рублей, а средняя цена квартиры - 3426720 рублей, почти в два раза дешевле, чем в дорогом Одинцово.
Стоимость новостроек в этой зоне также значительно ниже, чем в первой: разница в стоимости единицы площади в среднем составляет 15 000 рублей. Так, по данным компании "Домус финанс", средняя цена на первичном рынке в июне 2011 г здесь составила 75 500 руб/кв. м.
Для того, чтобы продать недвижимость в этой зоне, в среднем потребуется 3,6 месяца, и разброс здесь не так велик, как в первой зоне. Быстрее всего найдется покупатель на квартиру в Юбилейном (3,2 месяца), дольше всего будет ожидать нового владельца жилье в Лыткарино (4 месяца).
Цены в июне в городах МО в зоне 6-15 км от МКАД
Город Цена м2, руб. Ср. цена квартиры, руб. Экспозиция, мес.
Одинцово 91850 6217009 3,3
Юбилейный 86267 5352782 3,2
Щербинка 78918 4417034 3,2
Московский 76453 4805534 3,4
Балашиха 72783 4237596 3,9
Лыткарино 71238 3784892 4,0
Железнодорожный 68700 3805672 3,7
Лобня 60005 3609781 3,6
Ивантеевка 59206 3426720 4,1
Третий круг: 16-30 км от МКАД
Средняя стоимость квадратного метра в 15 городах третьей зоны в июне составила 66 830 рублей. Наиболее дорогостоящая недвижимость - в Домодедово (цена квадрата 77443 руб., средняя цена квартиры - 4809734 руб.). Самая доступная - в окраинном Лосино-Петровске (цена квадрата 54460 руб., средняя цена квартиры - 2459129 руб.).
"В этой зоне уже не столь важно расстояние до МКАД, сколько направление и экологичность: в юго-западных Голицыно (29 км) и Апрелевке (28 км) недвижимость дороже, чем в расположенном на востоке от столицы Щелково (17 км)", - отмечает директор по развитию портала "МИР КВАРТИР" Виктор Щеблецов.
Что касается стоимости новостроек, то она еще более привлекательна для покупателей: средняя цена квадратного метра здесь составляет 65500 руб. При этом речь идет не обязательно о домах эконом-класса. Например, в Подольске в новостройке бизнес-класса на Парковой улице минимальная цена однокомнатной квартиры составляет 2,4 млн.руб., что делает жилье в этом доме доступным для большого круга покупателей. Поэтому подобные объекты вполне инвестиционно-привлекательны. По оценке Андрея Глебова, директора департамента продаж и маркетинга компании "Домус финанс", к моменту планируемой сдачи в эксплуатацию в III квартале 2013г. цены здесь вырастут, в среднем, до 90 000 руб/кв.м.
Средний срок экспозиции в этой зоне составляет 3,5 месяца, разброс также велик: быстрее всего продаются квартиры в Электроуглях - 2,7 месяцев, медленнее - в Голицыно, там от момента выставления недвижимости на рынок до ее продажи в среднем проходит полгода.
Цены в июне в городах МО в зоне 16-30 км от МКАД
Город Цена м2, руб. Ср. цена квартиры, руб. Экспозиция, мес.
Домодедово 77443 4809734 3,8
Троицк 74909 4564503 3,4
Дедовск 74787 3823899 3,3
Подольск 72603 3479386 3,9
Климовск 71496 3154505 3,1
Жуковский 70199 4256692 3,8
Апрелевка 67541 4293714 3,8
Голицыно 67492 3890700 6,0
Краснознаменск 66762 4949344 4,0
Пушкино 65449 4331614 3,5
Фрязино 64211 3223437 2,8
Щёлково 60516 3362017 2,8
Старая Купавна 59803 2694134 3,0
Электроугли 54775 2823185 2,7
Лосино-Петровский 54460 2459129 2,8
Четвертый круг: 31-60 км от МКАД
Средняя цена квадратного метра в четвертой зоне, объединяющей 16 городов, составила 59090 рублей. Самая дорогая недвижимость в Черноголовке: квадрат здесь обойдется в 73257 рублей, средняя цена квартиры - 4839345 рублей. Дешевле всего сейчас стоит жилье в расположенном на севере от столицы Дмитрове: средняя стоимость квадратного метра в этом городе составляет 51723 рубля, средняя цена квартиры 3018308 рублей.
"Учитывая, что в этом городе сроки экспозиции почти самые короткие в Подмосковье, можно предположить, что недвижимость в Дмитрове в ближайшее время подорожает", - комментирует ситуацию Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "МИР КВАРТИР". Небольшие сроки экспозиции (2,4-2,7 месяцев) и достаточно низкая стоимость квадратного метра (54000 - 55000 рублей) наблюдаются еще в нескольких городах этой зоны, расположенных на востоке и северо-востоке - Сергиев Посад и Хотьково, а также Ногинск и Электоросталь. Таким образом, в этих городах также есть вероятность повышения стоимости квартир.
Кроме того, по мнению Виктора Щеблецова, наиболее быстро продаются квартиры в экологически чистых местах, расположенных рядом с водоемами и водохранилищами: Истра (2,7 месяца), Яхрома и Солнечногорск (2,6 месяцев).
Цены в июне в городах МО в зоне 31-60 км от МКАД
Город Цена м2, руб. Ср. цена квартиры, руб. Экспозиция, мес.
Черноголовка 73257 4839345 3,1
Истра 70472 3935342 2,7
Кубинка 64811 3263265 5,1
Раменское 64395 3530607 3,7
Наро-Фоминск 61451 3544345 6,1
Солнечногорск 60223 3396279 2,6
Чехов 60167 3149504 3,8
Звенигород 57584 4105796 5,2
Сергиев Посад 55852 3076132 2,6
Бронницы 55663 3475443 4,1
Красноармейск 55177 2632461 3,9
Ногинск 54367 2707883 2,4
Яхрома 53765 2731426 2,6
Электросталь 53442 2786542 2,5
Хотьково 53090 2746817 2,7
Дмитров 51723 3018308 1,7
Пятый круг: 61-90 км от МКАД
Средняя цена недвижимости пятой зоны, объединяющей 12 городов Московской области, выглядит наиболее доступной для потребителя - 49577 рублей, и сравнима со стоимостью квартир, например, в Новосибирске (48854 рублей) или Самаре (48447 рублей). Однако зависимость "чем дальше от столицы - тем дешевле" в этом круге не наблюдается, скорее наоборот.
Самая высокая стоимость квадратного метра в экологически благополучной и самой отдаленной от МКАД (90 км.) Рузе - 62448 рублей (средняя цена квартиры - 2694340 рублей), самая дешевая - в ближайшем Электрогорске (64 км от МКАД, квадрат - 40820 рублей, средняя квартира - 2034907).
"Это говорит о том, что для покупателей жилья в данной зоне на первое место выходит экология, а не расстояние от столицы", - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "МИР КВАРТИР". По его словам, в наиболее экологически благополучных городах с развитой социальной инфраструктурой приобретают жилье для пожилых родителей приехавшие в столицу лет 10-15 назад активные жители Урала, Сибири и Дальнего Востока. Сюда же едут на пенсию москвичи, уставшие от шума большого города.
Быстрее всего продаются квартиры в Ступино (средний срок экспозиции - 2,5 месяца), медленнее - в Краснозаводске (почти полгода - 5,9 месяцев). Средний срок экспозиции по зоне составляет 3,7 месяцев.
Цены в июне в городах МО в зоне 61-90 км от МКАД
Город Цена м2, руб. Ср. цена квартиры, руб. Экспозиция, мес.
Руза 62448 2694340 4,4
Краснозаводск 58416 3073420 5,9
Ступино 55723 3114455 2,5
Клин 51201 2805283 3,1
Павловский Посад 51192 2485542 3,2
Серпухов 50152 2438456 5,0
Куровское 48025 2467612 3,2
Пересвет 46240 2036538 3,9
Высоковск 44324 2327813 4,1
Орехово-Зуево 43719 2016646 2,9
Воскресенск 42667 2080635 2,8
Электрогорск 40820 2034907 3,1
Шестой круг: от 91 км от МКАД
Шестая, и самая отдаленная от Москвы зона находится "за Можаем" в прямом и переносном смысле этого слова. Она объединяет 17 городов, а средняя стоимость квадратного метра составляет 43072 рубля. И на этом круге вновь работает зависимость "чем дальше - тем дешевле": самые дорогие квартиры в Можайске (средняя цена квадрата 55734 рубля, квартиры 3394769 рублей), самые дешевые - в наиболее удаленном Рошале (147 км от МКАД, средняя цена квадрата - 25318рублей, квартиры - 1119101 рублей).
"Если в Можайске, Дубне и Талдоме москвичи еще покупают недвижимость ради природы, то на востоке селятся приезжие из других регионов, причем по необходимости, так как только на самой окраине можно купить жилье, продав квартиру в другом российском городе", - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала "МИР КВАРТИР". Цены на вторичном рынке неблагополучного востока Подмосковья с горящими торфянниками (Ликино-Дулеево - цена квадрата 39046 рублей, Егорьевск - 38174 рублей, Шатура - 37547 рублей) вполне сопоставимы со стоимостью недвижимости Липецка (39864 рублей), Воронежа (38065 рублей) и Омска (37212 рублей). Ну, а в Рошаль можно переехать, продав жилье практически в любом российском областном центре. Правда, желающих находится не так уж много: с момента выхода квартиры на рынок до ее приобретения проходит 5,5 месяцев.
Средний срок экспозиции в шестой зоне - 4 месяца. Быстрее всего покупателя находят квартиры в Талдоме (2,3 месяца) и Егорьевске (2,4 месяца). Медленнее продается жилье в Луховицах (5,9 месяцев) и Шатуре (5,8 месяцев).
Цены в июне в городах МО в зоне от 91 км от МКАД
Город Цена м2, руб. Ср. цена квартиры, руб. Экспозиция, мес.
Можайск 55734 3394769 4,8
Дубна 55052 3598376 3,1
Верея 51972 2726667 5,3
Коломна 50374 2901402 3,1
Протвино 50263 2786813 4,7
Пущино 50100 2394258 4,6
Луховицы 45151 2414778 5,9
Волоколамск 44053 2410875 4,8
Кашира 41124 2519529 4,2
Озёры 41024 2061338 3,1
Талдом 39349 1807368 2,3
Ликино-Дулёво 39046 1837099 3,2
Егорьевск 38174 1855979 2,4
Шатура 37547 1774600 5,8
Ожерелье 34122 1760000 3,0
Зарайск 33818 1472941 3,0
Рошаль 25318 1119101 5,5
