После передачи обязанностей застройщика-банкрота Фонду защиты прав участников долевого строительства юридические лица теряют возможность удовлетворить требования к застройщику в натуральном виде, то есть получить квартиры. Соответствующее определение размещено на сайте Верховного суда (ВС).
Разъяснения суда высшей инстанции потребовались из-за конфликта между компанией «Паритет», она приобрела десять квартир в двух многоэтажках, которые строило ОАО «Земли Московии», признанное банкротом. В материалах дела уточняется, что права и обязанности должника приобрел Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области.
Это послужило основанием для обращения конкурсного управляющего в суд с заявлением об исключении из реестра требований общества «Паритет» о передаче квартир. Суд первой инстанции удовлетворил иск управляющего, при этом включив его в очередь на компенсацию в размере 22 млн руб. Однако апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении заявления. Суды исходили из того, что дело о банкротстве застройщика возбуждено 27 декабря 2016 года; до 27 июня 2019 года общество «Паритет» являлось участником строительства, и, как следствие, оно вправе рассчитывать на получение квартир.
Однако Верховный суд постановил: «Вопреки требованиям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса России общество «Паритет» не представило убедительных доводов и доказательств о наличии у Фонда прав по предоставлению жилых помещений юридическим лицам, ранее признанным участниками строительства, или о праве застройщика-банкрота оставить часть квартир за собой для дальнейшего расчета с этими юрлицами в натуральном виде».
ВС уточнил, что общество «Паритет» как кредитор застройщика-банкрота не является участником строительства и в силу ст. 13 Закона о долевом строительстве имеет право требовать основную сумму задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Таким образом, ВС отменил постановления апелляционного и окружного судов, оставив в силе определение суда первой инстанции.
Разъяснение юриста
Александр Заблоцкис, председатель коллегии адвокатов А1:
— Законом предусмотрена возможность исполнения в натуральном виде обязательств застройщика-банкрота перед гражданами — участниками долевого строительства. В натуральном виде означает — путем передачи квартир. Это возможно в том случае, когда дом был достроен в ходе банкротства и сдан. Именно для этого в 2019 году был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области (как и аналогичные организации в других регионах). Исходя из внесенных тогда в законодательство изменений, целью создания таких фондов по всей стране являлась защита интересов именно граждан, пострадавших из-за банкротства застройщиков. В данном случае Фонд принял на себя обязательства застройщика-банкрота перед участниками долевого строительства.
Спор же возник в связи с тем, что ранее в категорию участников долевого строительства законодательство о банкротстве включало и юридических лиц, заключивших соответствующий договор с застройщиком. Но изменениями 2019 года их оттуда исключили, придав данным изменениям обратную силу. Именно это стало основанием для отмены Экономколлегией Верховного суда постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций: они не учли наличие у закона обратной силы, а также того, что изменения вносились с целью защиты только интересов пострадавших граждан.
