В соответствии с Гражданским кодексом РФ, наймодатель обязан предупредить нанимателя жилья об изменении условий договора найма минимум за три месяца до его истечения. Это касается и увеличения платы за квартиру или комнату...
...Но только в том случае, если договор найма заключён более чем на один год.
Откуда берётся «договор на 11 месяцев»
Многие риелторы предлагают нанимателям жилья заключать договор найма с хозяевами квартир чуть менее чем на год. Как правило, на 11 месяцев. Объясняют это самыми разными причинами, но о главном чаще всего умалчивают.
Дело в том, что договор найма жилого помещения на срок более года (долгосрочный наём) даёт нанимателям гораздо больше прав, чем договор на меньший срок (краткосрочный наём).
В частности, долгосрочный наниматель, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), вправе подселять к себе временных жильцов на срок до полугода. Единственное основание для наймодателя запретить такое подселение – нарушение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ГК РФ, ст. 680).
В Москве, правда, такая норма достаточно высока – 18 кв. м. В Московской области подобные показатели каждое муниципальное образование устанавливает отдельно. Например, в Красногорске норма общей площади составляет 10 кв. м, в Мытищах – 8 кв. м.
Также для договоров найма жилья на срок более года прописан принципиально иной порядок продления или расторжения. Согласно ГК РФ, наймодатель обязан предупредить нанимателя об изменении условий договора или о том, что прекращает сдавать жильё, минимум за три месяца. Если этого не происходит, договор найма «автоматически» считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ГК РФ, ст. 684).
Более того, долгосрочного нанимателя можно выселить за неуплату только через шесть месяцев, краткосрочного нанимателя – если он не заплатил более двух раз по истечении установленного договором срока (ГК РФ, ст. 687, п. 2).
Выселить – только по суду
Как нетрудно догадаться, договор найма на срок более года крайне не выгоден хозяевам жилья и крайне выгоден нанимателям, поскольку защищает права последних на принципиально ином уровне.
А главный недостаток пресловутого «договора на 11 месяцев» в том, что наймодатель – хозяин жилья абсолютно законно сможет «взвинтить» стоимость найма в самый последний момент перед заключением договора на новый срок.
Однако и нанимателям, и наймодателям стоит помнить: если договор найма в принципе был заключён, принудительно выселить нанимателя просто так хозяин сданного жилья законным образом не сможет. Даже если срок действия договора истёк, или же если наниматель не исполняет его условия.
Чтобы выселить нанимателя жилья по договору законно, необходимо решение суда по иску наймодателя. Как только такое решение вступит в законную силу, исключительно судебные приставы вправе вскрыть занятую недобросовестным нанимателем квартиру, выпроводить нанимателя, описать и вынести его вещи в присутствии владельца жилья.
