Сферы финансов и недвижимости всегда находились под пристальным вниманием аферистов: спекулируя на доверии граждан, мошенники выманивали у них сбережения, обещая взамен построить жилье или принести еще большие деньги. Казалось бы, громкие разбирательства по делам «МММ», «Властелины» и «Стройметресурса» давно прогремели, и россияне научились с особой осторожностью относиться к обещаниям «сделать деньги из воздуха». Однако 2008 год опроверг это утверждение: в конце февраля выяснилось, что жертвами очередной финансовой пирамиды – инвестиционного проекта «Бизнес-клуб РуБин» - стали тысячи человек по всей стране. В такой ситуации возникает вопрос: а не повторятся ли мошенничества в сфере строительства многоквартирных домов? В настоящий момент ни застройщики, ни продавцы, ни покупатели не могут дать однозначно отрицательный ответ.
В конце февраля 2008 года в ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области начали поступать заявления от клиентов «Бизнес-клуба РуБин», который обещал вкладчикам из РФ и ближнего зарубежья, доверившим ей свои сбережения, принести 25-50% годовых. При этом на проведение операций, с помощью которых даже теоретически можно было бы достигнуть подобных результатов, у «РуБина» не было соответствующих лицензий Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) и Банка России. Как сообщает газета «Коммерсантъ», с 18 декабря ООО САН, учредившее инвестпроект «РуБин», прекратило все расчеты, а руководство компании скрылось. В то же время обманутыми осталось более 100 тыс. человек, ущерб, нанесенный аферистами, оценивается в десятки миллиардов рублей.
В современной России это не первое по счету мошенничество. Названия таких контор, как «МММ», «Хопер-Инвест», «Властелина», уже давно стали нарицательными. Cправедливости ради нужно отметить, что немалую часть этого списка фирм-пирамид заняли и компании, работавшие в строительной сфере: «Стройметресурс», «Мастерок», «Вертикаль», «ЮНИСТРОЙ», «Социальная инициатива и К», «Инвестпроект», в которые тысячи соотечественников вложили средства в надежде получить квартиру.
В 2006-2007 году RealEstate.ru следил за выступлениями движения обманутых дольщиков, за мероприятиями по решению их проблем, за ходом следствий и судов по делам «Мастерка», «Альтернативной ипотеки», а также за делом «Социальной инициативы и К», слушание которого проходит в настоящий момент. Что касается строительства жилья для обманутых соинвесторов, то оно, несомненно, ведется, однако представители власти и пострадавших дают ему разные оценки. «В 2006-2007 годах в столице было построено 20 объектов, в которых 1548 гражданам были предоставлены квартиры. В 2008 году будет завершено строительство еще 10 объектов для обманутых дольщиков. В построенных жилых домах будут предоставлены квартиры 1576 пострадавшим», - заявил первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Александр Косован.
А вот в "Комитете пострадавших дольщиков: Жилье, Земля, Люди" положение дел прокомментировали следующим образом: «В целом, ситуация по области выглядит более благополучной, чем в Москве, хотя по районам она достаточно неоднородна. Однако из-за того, что сдача каждого нового московского объекта сопровождается шумихой в прессе, создается обманчивое впечатление, что проблема активно решается».
Примечательно, что в данном случае стороны – пострадавшие и власти – не сходятся и в оценке действенности мер, предпринятых для предотвращения подобных махинаций. В частности, по мнению дольщиков, закон «О долевом строительстве» №214-ФЗ, даже в его новой редакции 2005 года, не только не защищает интересов соинвесторов - физлиц, но и сам провоцирует бизнес если не на очередные аферы, то на нарушение обязательств перед клиентами. Как отметил председатель Общероссийского общественного движения «Комитет помощи: ЖЗЛ», депутат Государственной Думы Антон Беляков, действующая редакция 214-ФЗ разрешает строительным компаниям принимать здание, не неся при этом ответственности за качество жилья. «Кроме того, редакция 214-ФЗ от 2005 года сократила в 2 раза норму пени за просрочку сдачи жилого дома. А ведь сейчас практически повсеместно затягиваются сроки», - резюмировал он.
Суждено ли истории с обманутыми соинвесторами повториться? Участники рынка не могут полностью исключить такую возможность. «Риски есть, но они минимальны, правоприменительная практика уже может гарантировать, что мошенники на рынок допущены не будут. Однако каждый человек должен понимать, чем выше возврат на вложения (и речь здесь может идти о любой отрасли), тем выше и опасность потерять все сразу», - заявил коммерческий директор франчайзинговой сети «Дом.Ру» Антон Селезнев.
С коллегой согласна и руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель» Ольга Гусева: «На сегодняшний день риск появления строительных пирамид невелик. Ведь наиболее плодородная почва для их возникновения – стремительно растущий рынок. А рост цен на уровне 15-20% в год, который мы наблюдаем в настоящий момент в московском регионе, достаточно привлекательным для них не является».
А вот представители дольщиков уверены, что подвоха можно ждать и со стороны государства и крупного бизнеса. «На мой взгляд нет однозначного ответа на вопрос: что причинило дольщикам больший ущерб – действия главы той же «Социальной инициативы и К» или принятие закона «О долевом строительстве». Что тогда произошло на рынке? В 2003 году несколько финансово-промышленных групп занялось скупкой компаний, работавших в сфере производства стройматериалов: строительного металла, железобетонных изделий, цемента. После консолидации бизнеса цены на стройматериалы выросли в разы», - рассказал А. Беляков.
Кроме того, в 2004 году был принят 214-ФЗ, по которому банки, кредитовавшие строительство, стали нести солидарную ответственность перед третьими лицами, т.е. фактически перед будущими собственниками квартир. По словам А.Белякова, в результате кредитные организации отказали многим организациям в финансировании, что и привело к банкротству последних и появлению проблемы обманутых соинвесторов. «Средний и малый бизнес просто вытолкнули со строительного рынка, а между тем среди этих компаний были и те, кто в серьез собирался строить жилье», - резюмировал он.
Подтвердила эту мысль и вице-президент Гильдии народных кооперативов России Елена Дворяшина: «То, что за 2 года цемент подорожал в 20 раз, согласитесь, не вина строителей. Они закладывали стоимость 1 кв.м, исходя из реалий того времени. Никто так и не ответил (да и никто и не искал виновных) в том, что и бензин, и стройматериалы, и многое другое вдруг резко подорожало, и строить по изначальным ценам стало совершенно невозможно».
Как решить сложившуюся ситуацию? По словам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, сошлись во мнении, что нужно, в первую очередь, дорабатывать нормативную базу: законы «О долевом строительстве», «О жилищных-накопительных кооперативах» № 215-ФЗ, а также «О государственных гарантиях» и «Строительно-сберегательных кассах», рассмотреть которые Госдума еще не успела.
RealEstate.ru будет следить за развитием событий.
Как отличить надежный кооператив от недобросовестного?
Зачастую к жилищным, равно как и к жилищно-строительным кооперативам относятся с недоверием, однако обвинять в мошенничестве все подобные организации - дело неблагодарное, ибо они, в соответствии с новым Жилищным кодексом РФ, могут быть созданы для участия граждан или юридических лиц в приобретении (жилищные) или строительстве (жилищно-строительные) одного многоквартирного жилого дома. Вице-президент Гильдии народных кооперативов России Елена Дворяшина рассказала, какими правилами нужно пользоваться, чтобы удостовериться в добросовестности кооператива.
Чтобы правильно выбрать кооператив, работающий на принципе австро-немецкой стройсберкассы, осуществляющей частичное финансирование, предоставляя своим членам денежные средства на целевой основе (такие организации, по крайней мере, до принятия ФЗ «Об ССК», называются в России потребительскими ипотечными кооперативами), потенциальный член кооператива должен выяснить:
1) сколько лет работает данная организация;
2) обоснованы ли экономически условия членства, то есть условия предоставления финансирования;
3) каково качество документов;
4) какова грамотность менеджеров;
5) кроме того, у кооператива должен быть сайт в Интернете, где дана вся статистика.
При этом количество внесенных членами кооператива средств обязательно должно равняться суммарной стоимости приобретенных квартир и остатку по счету и кассе; 6) очень желательно участие кооператива в профильной (объединяющей аналогичные кооперативы) организации, которая постоянно следит за выполнением единых стандартов, нормативов и иных требований, направленных на защиту граждан - членов кооператива от ошибочных и (или) неоправданно рискованных действий органов управления, а также на защиту интересов всего кооператива от недобросовестности отдельных его членов.
Главное же свидетельство надежности кооператива – реальные результаты выполнения его обязательств перед своими членами в течение длительного времени (не менее трех-пяти лет).
