Как ни печально, но темпы роста стоимости недвижимости опережают темпы роста заработной платы большинства россиян. Именно поэтому, а также в связи с резким скачком цен на жилье, который произошел в 2006 году (напомним, что по итогам прошлого года московская и подмосковная недвижимость выросла в цене, по разным подсчетам, на 50-90%), вопрос приобретения отдельных комнат в квартирах снова стал актуальным для жителей и гостей московского региона. Как отмечают риэлторы, спрос на данный вид жилья растет даже в период общей стагнации на рынке эконом-класса. Причина в том, что это единственный сегмент недвижимости, который так и не смог преодолеть порог в 100 тыс. долл. Банкиры, в свою очередь, внимательно изучают спрос и активно приспосабливают «квартирные» ипотечные программы для клиентов, чьи доходы не превышают 1,2-2 тыс. долл. в месяц.
В настоящий момент стоимость квадратного метра в комнатах в Москве варьируется в пределах от 1 тыс. долл. до 6 тыс. долл. В среднем по городу, по данным МИАН-агентство недвижимости, она составила 3,736 тыс. долл. за метр. «Примерно по такой цене предлагаются комнаты в СВАО и СЗАО. Наиболее дорогие объекты этого сегмента расположены в центральных районах и на юго-западе столицы. Здесь комнаты продаются за 4,178 тыс. долл. и 4,083 тыс. долл. за метр соответственно», - сообщил руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.
По его словам, наиболее дешевые предложения сосредоточены в Зеленограде, где у покупателей есть возможность приобрести комнату по цене 2,196 тыс. долл. за квадратный метр.
Стоимость комнат в Москве в июне 2007 года, $ за 1. кв.м
В среднем по городу / 3,736 тыс. долл.
ЦАО / 4,178 тыс. долл.
ЮЗАО / 4,038 тыс. долл.
ЗАО / 3,842 тыс. долл.
СВАО / 3,734 тыс. долл.
СЗАО / 3,732 тыс. долл.
ЮАО / 3,676 тыс. долл.
САО / 3,630 тыс. долл.
ВАО / 3,537 тыс. долл.
ЮВАО / 3,435 тыс. долл.
ЗелАО / 2,196 тыс. долл.
Данные МИАН-агентство недвижимости
Как заметила руководитель отдела отделения «Центр Ипотеки» Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ильмира Тихонова, на цену влияют различные факторы – от возраста дома и удаленности от метро до количества комнат в квартире. Так, в двухкомнатных квартирах стоимость квадратного метра всегда выше, чем в тех, где имеется 3 и более жилые комнаты. «А если сравнивать стоимость квадратного метра по комнатам и квартирам, то очевидно, что в комнатах она ниже. Средняя стоимость 1 кв. м квартирного жилья в Москве сейчас составляет 5,6 тыс. долл.», - резюмировала И. Тихонова.
Как рассказали в МИАН-агентство недвижимости, в последние несколько лет доля комнат в структуре предложения вторичной недвижимости оставалась примерно постоянно и не превышала 5-7% от реализуемого жилого фонда. По данным на июня 2007 года, количество комнат, выставленных на продажу, составило около 2,5 тыс.единиц (интересно, что до 23% от общего объема предложения размещалась в ЮАО), при том что общее количество предложений вторичной недвижимости достигло 40 тыс. объектов.
«Предложений по объявлениям в СМИ, на первый взгляд, достаточно. Опираясь на свой опыт при покупке комнаты, могу сказать, что не все из предложенного можно приобрести по субъективным и объективным причинам. Имеется в виду «товарный вид» жилья и история по правоустанавливающим документам, ведь проверка на «юридическую чистоту» здесь имеет больше нюансов и особенностей, чем стандартная сделка купли-продажи», - уточнила И. Тихонова из «БЕСТ-Недвижимость».
Как отметили опрошенные RealEstate.ru эксперты, в настоящий момент спрос на данный вид жилья, особенно в двух столицах, существенный, и в перспективе можно будет наблюдать рост интереса населения к этому сегменту недвижимости. «В Санкт-Петербурге спрос объясняется тем, что в городе большое количество коммунальных квартир, а в Москве – высокой стоимостью жилья», - объяснил директор департамента ипотечного кредитования банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк.
Действительно, средняя цена небольшой – примерно 10-11 кв. м – комнаты в Москве составляет около 70 тыс. долл., тогда как столичные однокомнатные квартиры в сегменте эконом-класса уже давно преодолели порог в 100 тыс. долл.
Агентства недвижимости отметили, что их клиенты чаще всего стараются приобрести комнату за наличные деньги. И все же существенной массе населения не под силу сразу выложить из кармана 70-75 тыс. долл. Именно поэтому на российском рынке ипотеки все чаще стали появляться продукты, доступные гражданам, чей доход не превышает 1,2-2 тыс. долл.
Как рассказала главный кредитный инспектор Центра ипотечного кредитования банка УРАЛСИБ Эндже Зинатуллина, в кредитном портфеле которого доля кредитов на приобретение комнаты составляет порядка 25%, требования к заемщику невысоки. На получение кредита в банке могут претендовать молодые специалисты, а также семейные пары, не желающие жить с родителями. Единственное важное условие – соответствие доходов заемщика стоимости приобретаемой недвижимости. Однако и это может не беспокоить предприимчивого, но не имеющего достаточной зарплаты клиента. В. Гасяк из «Хоум Кредит» заверил, что в банке могут учитывать доход аж 4 созаемщиков, роль которых могут выполнить родственники и друзья клиента.
«Что касается условий по ипотеке на покупку комнат, то в нашем банке они достаточно похожи на условия кредитования на покупку квартир на вторичном рынке жилья. Так, процентная ставка по кредиту составляет: от 11,5% в долларах США и от 12,5% в рублях РФ. Кредит может быть выдан на срок от года до 25 лет на сумму до 85% от стоимости приобретаемой недвижимости», - заявил начальник департамента розничного бизнеса банка «ЗЕНИТ» Алексей Розоренов.
По его словам, для покупки комнаты у заемщика должно быть «на руках» не менее 10.000 долл., без учета дополнительных расходов связанных с его приобретением, как-то: вознаграждение риэлтора, комиссия банка за предоставление кредита, расходы на оформление сделки, страховки и т.д. Среднее же значение ежемесячного платежа по кредитам на 20 лет составляет 700 долл.
А вот к предмету залога у банков могут появиться вопросы. «Для получения ипотечного кредита важно, чтобы дом, в котором находится необходимая заемщику комната, не стоял в очереди на капитальный ремонт или в очереди на снос, поскольку банки не кредитуют квартиры в ветхом жилом фонде», - поведала директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая.
Вице-президент МДМ-Банка Анатолий Крайников добавил, что кредитная организация осуществляет выдачу ипотечных кредитов на приобретение данной недвижимости только в случае, когда заемщик имеет комнату в коммунальной квартире и собирается выкупить все остальные, с тем, чтобы ему впоследствии принадлежала вся квартира.
Причем, как отметили эксперты, даже те кредитные организации, что открыто не заявляют о наличии «коммунальных» ипотечных программ, могут пойти на встречу клиенту: до 80% российских банков выдают ссуды на покупку «последней» комнаты.
А вот кредитовать покупку «первых» квадратных метров в квартире решаются пока не многие: банкиры опасаются неликвидного залога, которым является комната. «При обращении взыскания банку необходимо запрашивать согласием соседей или, скорее, отказ соседей от приобретения, так как, согласно закону, они имеют преимущественное право покупки», - уточнил А. Крайников из МДМ-Банка.
И все же со временем банкиры становятся все более уступчивыми. «Банк УРАЛСИБ кредитует любую комнату. Единственное требование при этом, чтобы она была отдельно выделенным объектом недвижимости, а не долей в квартире», - рассказала Э. Зинатуллина.
В отличие от банкиров, несущих риски быстрой реализации объекта залога в случае дефолта заемщика, клиенту терять практически нечего. Как отметили специалисты, трудностей с рефинансированием данного вида кредитов у него не будет. Кроме того, комната – это капитал, который растет в цене, и приобретенные квадратные метры можно будет использовать для первоначального вноса по другому кредиту.
А вот инвестирование в данный сегмент недвижимости не сулит золотых гор: комнаты, сдаваемые в аренду, приносят порядка 12-15 тыс. руб. в мес. «Но если понимать инвестирование шире, как возможность выкупать квартиру по частям и сэкономить на этом 15-20%, то можно заработать их после ее продажи, как единого объекта с одним владельцем», - резюмировал А.Кудрявцев из МИАН-агентство недвижимости. Однако, по его словам, подобные операции под силу только профессионалам.
Фото: Борис Цветков
