Эксперты аналитического центра IRN.ru считают, что возрождение рынка уже не за горами - об оживлении рынка можно говорить уже сейчас, и, возможно, уже к концу 2010 рынок вернет себе устойчивые позиции. Однако выход из кризисного тупика и переход к нормальной, бесперебойной работе всего строительного сектора вряд ли станет громкой сенсацией, скорее всего, он будет проходить постепенно и неспешно.
Для того, чтобы предсказать развитие рынка недвижимости в ближайшие годы, эксперты обратились к его истории. В начале 2000-х годов рынок находился на зачаточной стадии формирования. Обретение политической стабильности, первые перемены к лучшему в экономике после дефолта 1998 года положительно сказались на зарождающемся девелопменте России. Однако трудно назвать это самодостаточным рынком недвижимости, поскольку стоимость готового жилья была лишь немного выше себестоимости строительства. В дальнейшем рост рынка недвижимости стимулировало снижение курса доллара: обеспокоенные нестабильностью валютных курсов инвесторы ищут новые пути для сбережения и приумножения своих средств. И находят их в российской недвижимости - капитально, внушительно, устойчиво, позади только нулевые ставки, впереди только рост.
До 2004 года идет тихий и незаметный рост количества инвестпокупок на рынке недвижимости. Цены, реагируя на оживление спроса, так же незаметно ползут вверх. В 2005 году государство берет строительный сектор под особый контроль: вводятся новые нормативные акты, в связи с чем сокращается количество строительных компаний и бюджетных новостроек. Инвестиционные контракты заключаются чаще, инвесторы вкладывают больше денег в новую и перспективную отрасль. Появляются первые ипотечные программы. Спрос растет, а предложение сокращается, строительный сектор после государственных зачисток не справляется с аппетитами покупателей. В результате растут цены: к 2006 году квадратный метр в столице уже стоит $2000.
В 2007 году началось то, что затем получит название "инвестиционного бума". На этот раз просел фондовый рынок, и инвесторы массово переключились на недвижимость, которая к этому моменту выглядела все так же солидно и рентабельно, и уже принесла поверившим в нее покупателям двойную прибыль. К этому процессу подключились и политические слухи - возможная девальвация рубля, смена политического курса. Снижение ипотечных ставок и слухи о том, что уже в концу следующего года ипотека в России достигнет либеральных европейских показателей, положительно сказались на росте потребительского спроса. Как результат, жилье начали покупать помногу и часто - не только в качестве инвестиционного вклада, но и для личного пользования. Рынок с огромной скоростью делился на мелкие секторы и сегменты, чтобы удовлетворить интересы любых покупателей - от рядовых москвичей до бизнесменов с миллионными доходами. Лофты, лейн-хаусы, особняки и виллы - реклама недвижимости никогда не звучала так красиво, и сама недвижимость в Москве и Подмосковье никогда еще не была так недоступна для большинства потенциальных покупателей. Роскошные дворцы на Рублевке стоят пустыми: их хозяева по-прежнему живут в северных, нефте- и газоносных регионах страны. Инвестиционный спрос господствует на рынке. Цена квадратного метра достигает $6000.
В конце 2008 года спираль взвинченного спроса начинает раскручиваться в обратную сторону. Инвестиционная привлекательность - нет, не только недвижимости, большинства популярных и дорогих товаров во всем мире начинает падать. Уменьшается само количество свободных денег, пригодных для инвестирования, а компании, которые специализировались на обороте этих "излишков", массово разоряются или уходят с рынка. Если присмотреться ко всем вехам и этапам кризиса, становится видно, что это - вовсе не кризис недвижимости. Однако именно рынок недвижимости, вскормленный инвестиционными сделками и спекулятивным ростом цен, понес серьезные потери после того, как мировую экономику заставили "опуститься на землю". Пришел новый год - год глобального разочарования. Лишившись инвестиционных денег и заемных средств от банков, которые и сами оказались на грани банкротства, девелоперы не всегда справлялись с новым строительством.
Однако не все так печально. Как показала осень 2009 года, рынку российской недвижимости удалось преодолеть острую фазу кризиса и выйти из нее достойно. Цены были снижены, на смену ипотеке пришли альтернативные рассрочки и кредиты, а главное - большинство запланированных на этот и ближайший годы объектов все-таки удалось если не достроить, то хотя бы успешно ввести в завершающую стадию. Продолжается строительство и тех домов, которые были на стадии котлована, когда кризис еще только начался. Девелоперы пожертвовали амбициозными планами на будущее для того, чтобы сохранить компанию в настоящем, и ставка именно на этот, лишенный инвестиционного спроса рынок, принесла свои результаты. Кризис уже преодолен, падение закончилось, утверждают и эксперты, и данные статистики. Начнется ли рост?
Олег Репченко, ведущий аналитик компании IRN.ru, считает, что само понятие роста на рынке недвижимости нуждается в коррекции - если посмотреть на хронологию событий, то нормальный рост закончился на уровне $4000 - все остальное было инвестиционным нагреванием рынка. Можно ли вернуться к показателям 2007-2008 гг. в будущем? Можно, но только в случае, если не только внутренний рынок России, но и экономическая система всего мира переживет еще один глобальный инвестиционный бум, что маловероятно в ближайшее время, считает эксперт. Это значит, что рынку недвижимости придется быть скромнее и рассчитывать на цену метра в пределах $2000-$4000. Что не так уж плохо - особенно если растущую инфляцию удастся обуздать, а государственное и муниципальное регулирование строительства - хоть немного упростить. И удешевить, добавляют обычно девелоперы, ссылаясь на прямые и непрямые поборы со стороны чиновников, повышающие себестоимость строительства в разы.
Поэтому нам вряд ли стоит ждать фанфар и быстрого роста - до показателей в $6000-$8000 рынку недвижимости слишком далеко. Реальное оживление рынка пройдет на фоне менее "радостных" для девелопера цифр - зато более реальных в текущей экономической ситуации.
