«Стоимость квадратного метра складывается из цены таких компонентов, как предпроектные и проектные работы, подготовка участка, непосредственно строительство, работа сотрудников и контрагентов», — рассказывает руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. Кроме того, по его словам, есть еще один элемент, который пока не получается обойти, – пресловутый административный ресурс.
Совсем новенькая
«Наиболее важен предпроектный этап, когда формируется концепция. Если это сделано неграмотно, никакие архитектурные изыски и новейшие инженерные системы потом не спасут объект от провала – спроса все равно не будет», — говорит Д. Таганов. Таким образом, главное — грамотный анализ рынка, определение формата, формирование концепции и команды, инвестиционный анализ. «В процентном соотношении до кризиса инвестиции распределялись примерно так: до 50% всех расходов отводилось на строительство — с учетом стоимости предпроектных и проектных работ, оплаты труда. На инфраструктуру (в том числе транспортную) и подключение к коммуникациям шло15-25%, — говорит Д. Таганов. — Права на застройку участка — 10%, теневой «административный ресурс» — до 15%. В зависимости от конкретного проекта доля одного компонента может повышаться. Например, если для возведения жилого комплекса необходимо вывести промзону и расселить людей или снести несколько хрущевок, то подготовка участка может «съесть» до 20% расходов». По данным эксперта, маржа раньше составляла до 25-30%. Сейчас застройщики готовы работать за 10%.
Взгляд инсайдера
Примечательно, что сами девелоперы более значимыми для ценообразования считают факторы, связанные прежде всего с характеристиками места и самого дома. По словам руководителя управления продаж ГК «Конти» Романа Костина, на цену влияют прежде всего расположение и транспортная доступность — например, на Пречистенке любой дом будет заведомо дороже. Следующие по важности факторы – характеристики дома, тип застройки, класс объекта, материалы. Кроме того, не стоит забывать о второстепенных моментах. Например, квартира на первом этаже будет дешевле любой аналогичной на более высоких этажах.
Некоторые эксперты прямо говорят, что затраты девелопера не влияют напрямую на стоимость — она определяется в сравнении с другими объектами. «Выставляя объект на продажу, брокер сравнивает его с уже предлагаемыми и высчитывает среднюю стоимость. Например, цена апартаментов в малоквартирном здании утверждается исходя из расположения, окружения, качества дома, наличия подземного паркинга, характеристик придомовой территории, инфраструктуры, а далее корректируется исходя из спроса», — утверждает заместитель генерального директора агентства «Усадьба» Надежда Волохова.
Поправка на ситуацию
С началом кризиса, по мнению экспертов, ситуация должна была измениться. В частности, сообщает Д. Таганов, стали значительно дешевле права на застройку участка: «Если раньше это была не только весьма дорогостоящая, но и очень запутанная процедура, то сейчас такое право стоит 60% от кадастровой цены земли. Также сократилась доля расходов на строительные материалы, логистику и услуги подрядчиков». Должна была снизиться и маржа девелоперов. Однако, по словам Р. Костина, маржа у всех строительных компаний разная, поскольку в основном сегодня возводятся нетиповые объекты. И все же девелоперы признают, что ситуация изменилась. «Мы вернулись к рынку покупателя, который к тому же стал гораздо разборчивее. Сегодня потенциальные клиенты желают приобрести за меньшие деньги жилье классом выше», — говорит Р. Костин.
«Наиболее значимы сегодня цена и адекватность покупки, то есть приобретать шикарные квартиры не время. Из-за изменения стоимости доллара многие застройщики скорректировали прайсы. Дисконт по рублевым ценам составил не более 10%», — сообщает эксперт. Однако при этом девелоперы не рассказывают, насколько сократилась стоимость продукции на выходе.
Из вторых рук
Не менее интересен процесс ценообразования на вторичном рынке, где хозяева вольны выставить любую сумму. «Вторичный рынок отличается тем, что продавцы здесь – обычные люди, которые принимают решение о продаже и цене исходя из своей жизненной ситуации», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. Однако, по его словам, и здесь действуют примерно те же факторы, что и на первичном рынке. Стоимость типовой квартиры в первую очередь зависит от местоположения дома. Например, в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине цены могут различаться в два раза. Близость к метро способна повысить стоимость на 10-20%. В пределах одного района большое значение имеют категория и состояние здания: современный монолит-кирпич дороже старой панельной пятиэтажки на 30-40%. Первый этаж сразу снижает цену примерно на 10% (за исключением квартир в домах на первой линии в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования). «Окна на шумную улицу, вид на промзону или железную дорогу – минус 5-10%. Последний этаж – минус 2-5%, неприглядный подъезд — примерно столько же. Хорошая отделка, наоборот, добавляет от 5-20% в зависимости от того, сколько предыдущие владельцы прожили в квартире после ремонта. Кстати, в последнее время состояния жилья становится все более значимым для покупателей», — добавляет А. Шленов.
Что сколько стоит
По словам эксперта, хороший вид – всегда преимущество, но для экономкласса, как правило, важнее утилитарные характеристики: близость к метро, интенсивность шумового фона, удобство планировки, наличие большой кухни и ванной. А вот для квартир элитного и бизнес-класса (с просторными кухнями и санузлами) особую ценность приобретают эстетические и инфраструктурные характеристики. Например, красивый вид (такие квартиры нередко стоят на 15-20% больше), подземный паркинг, охраняемая территория, объекты оздоровительного и культурно-бытового профиля поблизости. Кроме того, немалое значение имеет социальная однородность, а также современное инженерное оснащение дома. Комплексы бизнес-класса за пределами ЦАО и Третьего транспортного кольца могут быть вдвое дешевле домов такого же уровня в центре.
Кроме того, по мнению А. Шленова, весьма значимы юридические моменты. К примеру, снижают цену проблемы с правоустанавливающими документами — скажем, если нельзя исключить претензии к покупателю жилья со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены. «Насколько из-за этого может снизиться стоимость, предположить трудно, поскольку для кого-то эти факторы не очень важны, а кто-то из-за этого способен отказаться от сделки. По-прежнему дороже свободные (без альтернативы) квартиры, но уже не на 5-7%, как на растущем рынке, а на 3-5%», — говорит эксперт.
