Летопись России нельзя представить без воронежской земли. Этот край – один из тех, которые повлияли на исторический путь нашей страны. Воронеж был основан в XVI веке как крепость, защищавшая русские земли от набегов кочевых племен в придонских степях. В годы Великой Отечественной войны Воронеж был эпицентром сражения на Верхнем Дону. А в 2008 году ему присвоено почетное звание «Город воинской славы».
Сегодня Воронеж – красивый древний город в центральной России с площадью почти шестьсот квадратных километров, прекрасной природой и населением общей численностью в девятьсот восемьдесят тысяч человек.
По материалам электронных СМИ
О воронежской недвижимости рассказывает директор местного агентства недвижимости «Адвекс» и президент Гильдии Риэлторов Черноземья Алексей Гунькин.
Спрос и предложение
Несмотря на то, что Воронеж занимает одну из лидирующих позиций по строительству нового жилья, «вторичка» занимает 70-80% от нашего рынка недвижимости. Большинство квартир – до боли знакомые «сталинки», «хрущевки» и «брежневки».
Наиболее востребованы квартиры эконом-класса – и чем дешевле жилье, тем выше на него спрос. Охотно покупают «хрущевки», малосемейки, квартиры ЗГТ (закрытого гостиничного типа) или «гостинки». И даже комнаты в коммуналке, хотя люди все-таки при возможности выбирают изолированное жилье.
Цены
На воронежском рынке недвижимости цены можно назвать средними. Квадратный метр жилья стоит около 46 тыс. рублей. На окраине он, естественно, дешевле – примерно 36 тыс. рублей. А вот если говорить о стоимости «однушек», «двушек» и «трешек», я затрудняюсь с ответом – слишком сильно отличается метраж квартир в зависимости от их категории. Так, например, однокомнатная квартира на вторичном рынке (скажем, «хрущевка») имеет площадь 30-35 кв.м, а в новостройке – уже 40-45 кв.м. Разумеется, на цену влияет и возраст дома.
В 2012 году мы наблюдаем рост цен на недвижимость. Причин несколько: во-первых, это реализация так называемого «отложенного» спроса. Во-вторых, заработали более активно различные ипотечные программы. Процент покупателей, использующих кредитные средства, вырос и составляет на сегодня до 75% от общего числа покупателей в сегменте жилой недвижимости стоимостью до трех миллионов рублей.
Сам покупатель стал более разборчив и требователен. Снизился его средний возраст по сравнению с докризисным – с 35-50 лет до 27-40 лет. Это активная часть населения, занятая в государственных учреждениях, сотрудники успешных предприятий, банковские работники, имеющие устойчивый, достаточно высокий доход для оплаты ипотечного кредита. Необходимо отметить, что порядка трети (по сведениям некоторых банков, занимающих лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования) клиентов от общего количества были привлечены в 2011и начале 2012 года агентствами недвижимости. И эта часть, на мой взгляд, будет увеличиваться, так как потребителю сложно в одиночку разобраться во всех тонкостях приобретения жилья с помощью кредитных средств.
Третья причина роста цен на недвижимость – инфляция, наряду со все еще высокими рисками вложения средств в валюту или золото. Ну, и, наконец, многие люди просто стали больше зарабатывать.
Ветхий фонд
В Воронеже немало исторических зданий, которые интересны для любителей старины, но не очень пригодны для проживания. Как я уже говорил, у нас активно идет строительство нового жилья, в том числе и центре города. Но когда людям предлагают перебраться из ветхого фонда в новостройки, к сожалению, это зачастую означает переехать из центра на окраину. Многие настаивают на том, чтобы им предоставили квартиру в центре, где они прожили всю жизнь. Но администрация на это, как правило, не идет. В результате расселение происходит довольно медленно.
Аренда
На рынке аренды наблюдается устойчиво высокий спрос на квартиры. Этому способствует сразу несколько факторов. Во-первых, минимальная удаленность от Москвы. В связи с этим в Воронеже располагается большое количество филиалов кредитных, финансовых, страховых и торговых организаций, имеющих головной офис в столице. Соответственно, многие топ-менеджеры и управленцы среднего звена приезжают в Воронеж и арендуют жилье на время, так как покупать и обустраивать его на небольшой срок руководство считает нецелесообразным.
Во-вторых, в Воронеже немало высших государственных образовательных учреждений (в том числе военных и коммерческих вузов), которые занимают далеко не последнее место по уровню подготовки специалистов. Как следствие – большой приток молодежи при дефиците мест в общежитиях.
В-третьих, активное строительство торгово-развлекательных центров и объектов промышленного и социального назначения происходит с привлечением специалистов не только из других регионов страны, но и даже из-за рубежа.
Снять однокомнатную квартиру в Воронеже стоит от 10 тысяч рублей в месяц, двухкомнатную - 15-18 тысяч, а трехкомнатную – от 20 тысяч и выше. Если ли же речь идет о шикарных апартаментах в центре города с большим метражом, роскошной мебелью и самой современной бытовой техникой, то цена может возрасти до 40-60 тыс. рублей!
Трудно сказать, что лучше: остановиться в гостинице или снять квартиру. За съемное жилье вы заплатите меньше, и к тому же сможете когда угодно приводить к себе гостей. Зато никто не накормит вас завтраком, не погладит одежду и не приберется в комнате. Так что решать вам. Только имейте в виду, что, собираясь посетить наш город, нужно заранее подбирать себе квартиру (так же, как вы бронируете номер в гостинице). Иначе подходящего жилья на рынке может просто не оказаться.
Характер сделок
Более 60% сделок на воронежском рынке недвижимости носит альтернативный характер: это либо продажа с одновременной покупкой другого жилья, либо продажа с последующей покупкой. До 40% сделок совершается с привлечением кредитных средств (прежде всего, с ипотекой). А если сюда прибавить сделки с использованием материнского капитала, субсидий, ветеранских сертификатов и т.д., то цифра возрастет уже до 60% и более. Причина такой тенденции проста: у многих нет наличных денег для приобретения недвижимости и даже для соответствующей доплаты. К счастью, у людей есть другие возможности, и, благодаря им, рынок живет.
Агентства недвижимости
В воронежских агентствах недвижимости комиссионные составляют, как правило, от 3 до 6% от стоимости объекта. Платит тот, кто обратился за помощью, неважно - продавец или покупатель. Но мы работаем обычно «от продавца».
Наша компания всегда стремится заключить эксклюзивный договор (при котором клиент обещает работать только с нами, а мы - вплотную заняться его проблемой). Если не получается, предлагаем подписать договор другого рода, но, по нашему мнению, в любом случае необходим официальный документ, в котором прописаны права и обязанности сторон. Иногда продавец заключает с нами договор лишь при условии, что наши услуги оплатит покупатель.
Если же говорить о менталитете клиентов, то он сейчас определенным образом меняется. Люди начинают более ответственно подходить к выбору посредника в сделке. В «Адвексе» (как, думаю, и в других ведущих компаниях) до 75% клиентов – это клиенты по рекомендации, потому что покупка недвижимости – очень сложный вопрос, и высока цена ошибки.
Фото: afisha.altune.ru
