Изначально надо сказать о том, что необходимо различать понятия реконцепция и редевелопмент. Это два совершенно разных по своей наполняемости процесса. Реконцепция представляет собой смену концепции объекта (смена архитектуры, планировочных решений и т.д.) без существенных конструктивных изменений. В свою очередь редевелопмент – это серьёзные конструктивные изменения объекта, в результате которых на выходе получается совершенно новый готовый продукт.
Выгода и целесообразность процессов редевелопмента и реконцепции зависит от конкретного объекта: его стоимости, состояния конструкций, архитектуры, наличия и качества инженерных коммуникаций, а также прилегающей территории и многого другого.
Реконцепция
Как показывает практика, процесс реконцепции требуется, в первую очередь, морально устаревшим объектам, а также проектам, которые не отвечают текущим требованиям рынка. Например, тем объектам, которые были построены на начальных этапах развития рынка коммерческой недвижимости и пользовались большим спросом в силу отсутствия конкуренции.
На рынке представлено большое количество торговых центров, но из-за кризиса, достаточно сильно повлиявшего на рынок коммерческой недвижимости, многие устаревшие объекты оказались под угрозой: во многих торговых центрах уменьшились покупательские потоки, произошла ротация арендаторов. Как правило, проекты с менее удачной концепцией достаточно быстро выбывают из борьбы и за арендатора, и за покупателя. Снижаются покупательские потоки, что отражается на других арендаторах и может сказаться на их решении о продлении аренды в этом объекте.
Процесс реконцепции направлен, в первую очередь, на увеличение доходности объекта. Например, грамотная реконцепция помогает привлечь новый, более качественный пул арендаторов и сформировать стабильный денежный поток для объекта. Как правило, такая мера проводится в случае, когда объект перестает приносить необходимую собственнику прибыль.
Во-первых, речь идёт о тех объектах, которым требуется процесс реконцепции в силу изначальной концептуальной нереализованности проекта. Вторая группа объектов - это те торговые центры, которые после достаточно длительного срока функционирования (7-8 лет) нуждаются в качественных концептуальных изменениях. Причем необходимость реконцепции стала более ощутимой из-за возросшей конкуренции и изменившихся потребительских предпочтений. Можно также отметить, что все вопросы реконцепции напрямую связаны с экономическим состоянием региона.
Редевелопмент
Термин «редевелопмент» возник в Америке. Данный процесс был высоко популярен в США в I952 году, после чего и стал важной движущей силой по возрождению пришедших в упадок районов. Еще несколько лет назад к редевелопменту проекта девелоперы обращались крайне редко, сегодня этот процесс стал наиболее актуальным. И так как каждый объект – индивидуален, в процессе редевелопмента не бывает стандартных решений.
Можно привести несколько примеров процесса редевелопмента региональных проектов, который по своему содержанию значительно отличается от процесса реконцепции и предполагает смену функционального назначения объекта. Яркий пример редевелопмента - проекты торговой недвижимости компании «ИнпромЭстейт» в Краснодаре и Ульяновске, реализованные на бывших промышленных площадках. Проект в Ульяновске подразумевает редевелопмент трехэтажного промышленного здания, в процессе которого планируется строительство нового торгового центра. В Краснодаре на месте крупного завода планируется создать специализированную торговую площадку, которая оптом и в розницу будет торговать товарами для дома. Площадь нового объекта составит 6 га. Проект будет реализован путём редевелопмента.
Для инвестора в процессе редевелопмента важно, насколько качественно будет выполнен объект и насколько полноценно имеющийся конструктив позволяет реализовать торговую функцию. Редевелопмент, как правило, требует использования новых и современных технологий, более детальной и внимательной работы. Иногда снести объект и создать на его месте новый – не только менее затратно, но и не так трудоемко. Характерные проблемы, которые могут возникнуть в процессе редевелопмента – это различные ограничения, накладываемые несущими конструкциями, а также проблема неповреждения ближайших зданий.
Обновить промзоны
Сегодня девелоперы всё чаще обращают внимание на земли бывших промышленных зон, так как эти площадки полностью обеспечены всей необходимой инфраструктурой (свет, вода, дороги, электричество и т.д.) и вложения в развитие инженерии минимальны. Редевелопмент промышленных территорий характерен, в первую очередь, для крупных городов, где стоимость земли достаточно высока и вывод предприятий за пределы города экономически обоснован.
Однако данный процесс имеет и определённые недостатки. Если объект или земля под ним принадлежит государству, инвестору придётся решить огромное количество юридических вопросов. С бизнес-структурами или частными лицами такие вопросы решаются проще. Но несмотря на это, даже по отзывам многих известных арендаторов в последнее время качество редевелопмента зданий существенно выросло. Рост качества связан, в том числе, и с высокой конкуренцией на рынке недвижимости. Именно поэтому существенно сэкономить на редевелопменте, как правило, не получается.
Говоря о процессе редевелопмента, необходимо отметить, что при реализации проекта архитектурная концепция объекта должна выполняться в соответствии с определёнными нормативами и принимать во внимание следующие факторы: соответствие объекта градостроительному плану города и окружающей среде; экономическую целесообразность данной архитектурной конфигурации, а также, учитывать, будущие транспортные потоки и многое другое.
Объект требует качественных изменений в том случае, если перестаёт приносить собственнику необходимую ему прибыль. В связи с этим возникает необходимость в процессах редевелопмента и реконцепции объектов.
На сегодняшний день реконцепции в России практически не существуют. В связи с тем, что первоначальное строительство большинства объектов осуществлялось непродуманно, легкого косметического ремонта не достаточно, чтобы настроить такие объекты на жизненный лад. В связи с этим большинству девелоперов приходится прибегать к процедуре редевелопмента. И так будет продолжаться ближайшие несколько лет, а серьёзная волна реконцепции начнётся через 5-7лет. Поэтому в ближайшее время мы будем говорить о редевелопменте объектов.
Дмитрий Золин, управляющий партнёр LCMC
