Когда-то это был Царицын - небольшая русская крепость на Волге, основанная после покорения сильного соперника (Астраханского ханства) и охранявшая новые торговые пути. Сейчас это большой цветущий город с богатой историей и множеством достопримечательностей.
Впервые он по-настоящему прославился во время Гражданской войны. Тогда он был местом кровопролитных боев и убедительной победы Красной Армии. Не все знают, что ведущую роль в Царицынском сражении сыграл будущий «отец народов» - Сталин. Как раз поэтому вскоре город назвали его именем.
Сталинград был образцовым советским городом. Чистые улицы, красивые дома, театры и кинотеатры, заводы и фабрики. А потом началась война, и он был практически стерт с лица земли, но не сдался. Сталинград стал легендой для всего мира, а его название – нарицательным. Впоследствии на Мамаевом Кургане, где день и ночь шли ожесточенные бои, и решалась судьба человечества, был воздвигнут большой мемориальный комплекс, над созданием которого работал талантливый творческий коллектив под руководством народного художника СССР, скульптора Е.В. Вучетича. Знаменитая «Родина-Мать» - одна из самых высоких статуй на земле. Ее экспрессия редко кого может оставить равнодушным…
После развенчания «культа личности» город переименовали в Волгоград. Однако название Сталинграда не исчезло с карты мира полностью. В Париже его имя носят площадь, бульвар и станция метро, в Лионе - антикварный рынок, в Брюсселе - проспект и отель, а в Болонье - центральная улица. (Несомненно, Европа отдает дань именно героям войны, а вовсе не бывшему вождю СССР).
Современный Волгоград – один из красивейших городов России. Интересно, что на юго-западе находится Волго-Донской судоходный канал, сделавший город портом пяти морей.
В Волгограде сосредоточен значительный культурный потенциал. Здесь находится более двадцати высших учебных заведений, планетарий с уникальным оборудованием и десятки библиотек.
О рынке недвижимости этого города рассказывает исполнительный директор Нижневолжской Гильдии Риэлторов Ирина Цепляева.
Ситуация на рынке
У нас представлены самые разные типы жилья, в том числе элитное (но его, разумеется, меньше). Если вынести его за скобки, получается, что «сталинки», «хрущевки», «брежневки» и «улучшенки» (современные квартиры с большим комфортом и удобной планировкой) составляют примерно по 25% от общего количества.
Предложение значительно превышает спрос: квартир много, а покупателей мало. Можно смело сказать, что рынок «стоит». На данную тенденцию накладываются и сезонные колебания: в летний период число сделок резко снизилось.
Наиболее востребованы квартиры эконом-класса – как среди «вторичного» жилья, так и среди новостроек.
Ветхий фонд
В нашем городе нет полуразрушенных домов, которые еще помнят последнего российского императора. Сталинград был полностью разрушен во время войны – осталось лишь несколько зданий, которые чудом уцелели, несмотря на бомбежки. Поэтому практически все наши дома относительно молоды, самым старым примерно 60 лет. В центре города есть шикарные «сталинки», построенные пленными немцами. Они и сейчас в цене, вопреки своему солидному возрасту. Толстые основательные стены, большой метраж, изолированные комнаты и железобетонные перекрытия делают их прочными и уютными. Поэтому у нас нет никакой необходимости что-либо сносить и расселять людей. Проблема ветхого фонда, как таковая, в Волгограде отсутствует.
Характер сделок
Как мы уже отмечали, на рынке наблюдается затишье. Почти все имеющиеся сделки носят альтернативный характер: люди продают одну квартиру и сразу приобретают другую. Иногда в качестве материального ресурса для улучшения жилищных условий выступает наследство: кому-то достается квартира пожилых родственников, и ее продают, чтобы переехать в более просторное жилье.
Очень большую роль играет ипотека. Ее можно назвать локомотивом нашего рынка недвижимости. Обычно удельный вес сделок с ипотечным кредитом у нас составляет 25-30%, а сейчас, из-за резкого сокращения числа сделок, он достиг 70%. Рекордный показатель!
В принципе, удивляться нечему. В Волгограде трудно найти высокооплачиваемую работу. Поэтому просто накопить на квартиру в нашем прославленном городе, увы, почти нереально.
Цены на жилье
Наш рынок недвижимости отличает довольно большой разброс цен. Квартиры, удаленные от центра, разумеется, стоят дешевле. Так везде, но особенность Волгограда в том, что он имеет вытянутую форму и его протяженность составляет 120 километров! А это означает, что из некоторых районов добраться до «сердцевины» города очень тяжело. Стоимость квартир там, соответственно, значительно ниже. Впрочем, есть исключение – Красноармейский район в непосредственной близости от великой русской реки Волги. Он прекрасно благоустроен и представляет собой отдельный маленький город. Там строят в основном «улучшенки» и элитные дома. Их там больше, чем в спальных районах, которые ближе к центру города. И стоят они, естественно, недешево.
Если все-таки попытаться выделить средние цены, то однокомнатная квартира в нашем городе стоит от 1700 тыс. до 2000 тыс. рублей, двухкомнатная – от 2600 тыс. рублей до 3000 тыс. рублей, трехкомнатная – от 3000 тыс. рублей до 4000 тыс. рублей.
Социальные программы
Как мы уже говорили, в нашем городе непросто купить квартиру. Но, к счастью, у нас действуют специальные социальные программы, по которым многодетные семьи и дети-сироты (выпускники детских домов) могут получить жилье, которое соответствует их потребностям, совершенно бесплатно (!). Многодетные семьи переселяют в более просторные квартиры, а их прежнее жилье переходит в распоряжение администрации. Детям-сиротам дают однокомнатные квартиры.
Для этой цели активно ведется строительство домов эконом-класса. Застройщики продают такое жилье администрации по относительно низкой цене – 31 тыс. руб. за кв.м. Правда, у города пока не хватает денег, чтобы помочь всем нуждающимся. Недавно мы были на совещании у губернатора Волгоградской области и узнали, что для решения проблемы нужно построить 1 миллион кв.м жилья, а пока построено только 400 тысяч кв. м.
Агентства недвижимости
В Волгограде примерно 200 агентств недвижимости. Из них 13 состоят в Нижневолжской и Российской гильдии риэлторов. Все члены гильдии работают по одним и тем же стандартам, поэтому они ничем не отличаются от своих собратьев, скажем, во Владивостоке или в Архангельске. Все такие агентства отправляют своих будущих сотрудников на обучение в Академию бизнеса и управления недвижимости. По окончании учебы агенты получают аттестат государственного образца. Мы всегда открыто говорим клиентам о своих принципах работы и стараемся скрупулезно им следовать. Сейчас в наших планах массированная реклама, цель которой – привлечь людей к Нижневолжской гильдии риэлторов. Это необходимо, поскольку снова возросло число пострадавших от недобросовестных посредников и «черных маклеров».
Специфика волгоградских агентств только в том, что платит всегда покупатель. А еще нередко стороны договора сами находят друг друга и обращаются к нам лишь для того, чтобы мы «помогли с документами», то есть за сопровождением сделки.
Оплата риелторских услуг
Как правило, волгоградские агентства недвижимости устанавливают процентную ставку на свои услуги. Классический вариант: 2-3% от стоимости объекта. Средняя цена – 50 тыс. рублей (но не ниже!). Этих денег как раз хватает, чтобы покрыть налоги и зарплату сотрудникам. Если брать меньше, то работать просто невыгодно.
Мы уже говорили, что платит агентству покупатель. Как исполнительный директор Нижневолжской гильдии риэлторов, могу сказать, что с теоретической точки зрения справедливо, чтобы платили обе стороны сделки. Но у нас исторически сложилось иначе. Обычно оплата посреднику уже включена в стоимость квартиры.
Аренда
В Волгограде предложение по аренде очень скромное, люди редко сдают свое жилье. Поэтому найти подходящую квартиру можно, только если начать поиск заранее, причем обратившись к опытному риелтору. В нашем городе есть несколько агентов, которые специализируются на аренде. У них обширная база данных, и, кроме того, они знают, когда какая квартира освободится.
А вот если вы хотите снять жилье буквально на пару дней, здесь все намного проще. У нас немало квартир сдается посуточно, и такие варианты легко найти в интернете. Стоят они 1500-2000 руб. в сутки. Это намного выгоднее, чем останавливаться в отеле. Ведь любая более-менее приличная гостиница обойдется вам в 3500 руб. за сутки.
Если же вы хотите снять жилье на более длительный срок, то цены с учетом невысокого дохода волгоградцев тоже весьма доступны: не меньше 12 тыс. руб. за однокомнатную квартиру, 12-15 тыс. руб. за двухкомнатную и 15-18 тыс. руб. за трехкомнатную. Конечно, стоимость аренды зависит от района. Есть и «vip-квартиры», за которые придется заплатить 35-40 тыс. руб. Они отличаются особенно удачным расположением, евроремонтом, наличием дорогой бытовой техники и вообще всего, что может понадобиться арендатору.
