Все лето редакция RealEstate.ru в условиях столичной стагнации упорно исследовала рынки недвижимости зарубежных стран. За это время мы своим аналитическим взором прошлись почти по всем земным континентам, не оставив без внимания ни одного экономически процветающего и перспективного региона. Поразило, что практически во всех рассматриваемых нами странах специалисты прогнозировали высокий рост цен на недвижимость, даже с учетом того, что в прошлые годы рынки недвижимости этих государств и так уже выросли на значительную величину. Принимая во внимание то, что ипотечный кризис в США вступил в острую фазу, многие инвесторы начали пересматривать стратегию вложений, пытаясь понять, в какой стране возможен настоящий рост, а где подъем уже граничит с масштабной коррекцией. К странам потенциального риска эксперты относят сегодня Чехию и Китай.
Напомним, что в ходе исследований были рассмотрены рынки недвижимости стран Северной и Южной Америки, Западной и Восточной Европы, стран Персидского залива, а также Юго-Восточной Азии. Каждая страна обладала своими преимуществами и недостатками, однако недвижимость, судя по всему, от этого не страдает. Подводя итоги, можно отметить, что в стабильной и процветающей Европе рост цен на недвижимость в среднем ожидается на уровне 5-20% в зависимости от конкретной страны. В развивающихся странах (Азия, Южная Америка) тенденции несколько иные: здесь цены могут расти от 50 до 70% в год.
По словам руководителя отдела зарубежных продаж Bon Realty Николая Котляра, все зависит от уровня риска, принимаемого инвестором, а также роста рынка в прошлом. «Скажем, такие страны, как Бразилия и Индия только с недавнего времени начали привлекать внимание инвесторов, поэтому их рынки имеют большой потенциал. Европа растет уже на протяжении десятилетий и все еще выглядит достаточно заманчиво», - подчеркнул эксперт RealEstate.ru.
В исследованиях мы отмечали, что Европа традиционно пользуется стабильным спросом среди инвесторов, желающих переехать на ПМЖ в благополучный регион. Благодаря этому, цены на квартиры и дома здесь неумолимо растут, но в каждой стране по–разному. Например, в развитой западной части Европы (Великобритания, Франция, Испания) рост составляет 10% в год, тогда как у новых членов ЕС (Чехия, Польша) недвижимость может расти до 20-25% в год.
Как уверяют специалисты, сегодня более безопасно вкладывать в Западную Европу, правда, лишь в краткосрочной перспективе. «Франция, к примеру, все быстрее превращается в страну мигрантов, которым нужно платить социальные пособия, помогать с жильем и все из бюджета. Так, к примеру, дефицит бюджета Франции в разные годы уже составлял от 1 до 4% ВВП. На мой взгляд, это приведет к проблемам, подогреваемым столкновениями на межэтнической почве. То есть долгосрочные инвестиции не так безопасны, как кажутся», - заявил RealEstate.ru начальник департамента зарубежных продаж компании «Diligence Realty» Владимир Ростокин.
Зато «мыльные пузыри» французской недвижимости не грозят, поскольку цены изменяются незначительно, не выходя за прогнозируемые рамки. Чего не скажешь о Чехии. В июле 2007 года банки Чехии поставили абсолютный рекорд в истории страны, выдав самое большое количество ипотечных кредитов за месяц – 10 тысяч на общую сумму в 18,7 млрд. крон (800 млн. долл.) Получается, что только в июне кредит выдан каждому 1000-му жителю страны. Для сравнения - в январе чехи получили лишь чуть больше 5 тыс. кредитов.
Ипотечный бум во многом связан с ростом экономики, низким уровнем безработицы и льготными условиями получения кредитов. Практически каждый работающий чех может позволить себе купить квартиру в ипотеку. Ипотечный бум уже привел к тому, что строители не успевают сдавать дома, не хватает стройматериалов, цены растут на 5% в месяц. Чешский Центробанк уже выступил с предупреждением о возникновении «мыльного» пузыря на рынке недвижимости.
Опасаться пузырей, по словам финансового советника ИК «Финанс» Юрия Животина, нужно, когда на рынке наблюдается неимоверный и ничем не подкрепленный рост. Такая ситуация наблюдалась в США на протяжении нескольких лет, где недвижимость росла до 20% в год, что для развитого рынка США не характерно и уже должно было вызвать опасения у грамотных инвесторов. «Сегодня, как известно, прогнозируется, что недвижимость США будет медленно дешеветь до 8% в год. Это еще благоприятный сценарий, ведь цены могут и просто обвалиться, а это уже тогда мировая боль и проблема», - подчеркнул RealEstate.ru Ю. Животин.
Что касается Чехии, то эта республика вполне может повторить американский путь. По словам экспертов, в какой-то момент инвесторы начнут фиксировать прибыль и продавать недвижимость, что неминуемо скажется на ценах. В Чехии, кстати, кризис может случиться посерьезнее, все-таки экономика этой страны пока еще достаточно молода и не столь приспособлена к финансовым катаклизмам, как американская.
Бурный рост цен на недвижимость наблюдается и в странах Латинской Америки, в частности Бразилии, Аргентине, Чили. Однако здесь пузырем пока не пахнет. «Это развивающийся рынок с потенциалом роста 70-80% в год, и эти цифры подкреплены реальным притоком инвестиций в эти страны», - добавил Н. Котляр из Bon Realty.
Бразилия, вообще, является крупнейшей латиноамериканской экономикой и в этом году, похоже, становится на путь устойчивого развития, поскольку впервые в истории уровень ВВП, по прогнозам, должен превысить уровень инфляции и составить 5%.
Переходя из Америки в Азию, сразу наталкиваемся на Китай. Эта крупнейшая страна с гигантским экономическим ростом сегодня беспокоит экспертов не меньше, чем США. «Почти 70% населения Поднебесной из-за небывалого роста цен не может сегодня позволить себе купить квартиру. Но цены это не останавливает, они продолжают ползти вверх, как ни в чем не бывало. Существуют опасения, что этот пузырь уже не будет сдуваться, как в США, а попросту лопнет при малейших осложнениях в китайской экономике», - подчеркнул RealEstate.ru начальник отдела маркетинга компании «Foll Property» Сергей Чулаков.
По данным экспертов, судорожный рост цен в Китае наблюдается уже несколько лет подряд, и достиг такого уровня, что годового дохода (2300-3000 долл.) средней китайской семьи из 3 человек хватает лишь на 3 квадратных метра. Средний рост цен за квартал в таких городах, как Пекин, Шеньжень, Далянь составляет от 10 до 17%. Китайские власти пытаются остудить рынок недвижимости путем ввода налога на спекулянтов, ограничений в кредитовании, однако все попытки остаются тщетными.
По мнению С. Чулакова, полная бесконтрольность ситуации может дорого обойтись не только Китаю, но и всему миру. «Произойдет схлопывание пузырей на рынке акций, недвижимости и тогда на 90% зависимая от экспорта экономика начнет обваливаться, как карточный домик. Подобные претенденты уже были в Юго-Восточной Азии, и скоро могут повториться снова», - заключил эксперт.
Инвесторам же остается пожелать внимательнее относиться к своим вложениям, избегая перегретых рынков.
