Летний сезон уже долгие годы считается временем затишья среди покупателей жилья, что вполне объяснимо: многие едут в отпуск, отдыхают от насыщенного года, проводят время на даче. Но в августе россияне возвращаются к вопросу покупки квартиры.
«В последнюю неделю августа, когда горожане возвращаются домой, затишье заканчивается, и начинается сезон активных продаж, который продолжается до конца года. Такая динамика спроса с небольшими корректировками наблюдается в течение многих последних лет, за исключением нестандартных периодов, связанных с резким ростом цен и с кризисом 2008-2009 годов, – рассказывает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – Однако и 2015 год не является типичным, и неизвестно, как потенциальные покупатели поведут себя в конце августа и осенью. О нестандартности этого года говорит и уже полученная статистика – мы видим, что даже в июне и июле не наблюдалось какого-то кардинального снижения продаж по сравнению с апрелем и маем. Спрос немного снизился, но в этом году он в меньшей степени подвержен сезонным колебаниям. По нашим продажам мы видим, что и II квартал был относительно ровным по объему сделок, и начало III квартала не продемонстрировало какого-то существенного спада».
Директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, в свою очередь, уверена, что кризис в экономике и на рынке жилой недвижимости в совокупности с периодом летнего затишья привели к сокращению спроса относительно аналогичного периода прошлого года в два раза. «Я считаю, что в августе этого года рынок ожидает продолжение стагнации», – уверяет эксперт.
SALE квартир
Чтобы «перетянуть» спрос на себя, застройщики создают стратегии привлечения покупателей, активно пользуясь специальными предложениями и акциями. В Москве девелоперы даже устроили день распродаж, когда приобрести квартиру в городе или области можно было со значительной скидкой. Впрочем, поддержали такую акцию далеко не все компании, сочтя это демпингом. В Петербурге строительные компании действуют по более классической схеме.
Руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева говорит, что январь и август – это месяцы минимальной деловой активности, пожалуй, на любом рынке, поэтому некоторые застройщики делают скидки в это время. «Многие покупатели ждут определенного периода, чтобы приобрести товар по сниженной цене. И это не всегда низкий сезон: скидок ждут к Новому году, к 8 марта и т.п. Учитывая, что это самые активные месяцы продаж, было бы логично скидок не делать, – рассуждает Марина Агеева. – Однако для позитивного психологического эффекта застройщики, как и продавцы в других сферах бизнеса, предлагают маркетинговые скидки без ущерба доходности всего проекта. Другой вопрос, когда возникают экономически необоснованные скидки в 30-50%. Тут уже серьезный повод задуматься о низкой ликвидности проекта или финансовых и организационных проблемах у застройщика».
Екатерина Гуртовая соглашается, что количество скидок и акций зависит от времени года и от позиции застройщика. В сезоны затишья предложений, как правило, больше, и они более разнообразные. Если застройщик заранее планировал, что в несезонные месяцы будет меньше сделок, и был готов к этому, то у него нет необходимости распродавать товарный запас с какими-то особенными скидками. «Меняются и формы подачи информации. Если в начале года было много рекламы, где говорилось о стабильности компании, о том, что она хорошо строит и будет строить всегда, то сейчас такой формат “уходит в прошлое”. Клиенты не чувствуют потребности в такой информации, а компании понимают, что это не увеличивает спрос, – уверяют в «ЮИТ Санкт-Петербург». – Клиенты или верят в компанию, ее историю, надежность, или не верят. В последнем случае никакая реклама не поможет. Что касается самого ассортимента скидок и акций, то он довольно ограниченный, и пока ничего интересного, оригинального на рынке не появилось – вопрос в подаче этой информации».
Директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева считает, что наиболее популярны скидки на квартиры в абсолютных цифрах, скидки в процентах, паркинг в подарок, более длинные рассрочки. «Например, сейчас мы проводим акцию “Тест-драйв подземного паркинга” – предлагаем в пользование парковочное место в отапливаемом подземном паркинге всего за 3500 рублей в месяц на срок 11 месяцев, – говорит Елена Валуева. – А по истечении срока арендатор принимает решение о его покупке. И в случае положительного решения стоимость машиноместа уменьшается на сумму уже внесенных платежей».
Генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов поясняет, что практически у всех застройщиков действуют скидки при единовременной оплате и при покупке в ипотеку. При рассрочке обычно предлагается скидка на первый взнос. А еще есть дополнительные, временные предложения. Они чаще всего распространяются на определенный объект или тип жилья, и число квартир, участвующих в такой акции, ограничивается. «Сегодня получили распространение совместные акции застройщиков и банков, в рамках которых предлагается специальная маркетинговая ставка по ипотеке, – рассказывает Иван Романов. – Суть таких акций в том, что застройщик дает ипотечному покупателю скидку, благодаря которой переплата за квартиру уменьшается. То есть фактически покупатель получает кредит под меньший процент, чем указано в договоре. Например, у нас подобная акция совместно со Сбербанком действовала в начале 2015 года. Тогда банковские ставки поднялись, а программа субсидирования ипотеки еще не начала работать, поэтому такое предложение было особенно актуальным».
«УК “Теорема” предлагает клиентам базовые скидки – за единовременную оплату, за оптовую покупку и для покупателей из других регионов. Они прозрачны и понятны для покупателей, а также ограничены в своем предложении. Также мы не проводим акций с банками по маркетинговым ставкам, – утверждает Марина Агеева. – Нам кажется, что проще дать людям прямую скидку, чем создавать ее иллюзию. Дополнительные бонусы мы рассматриваем в индивидуальном порядке, но обычно предпочитаем варианты рассрочек или продления части платежа на более длительный срок».
Летние скидки
Как отмечают опрошенные эксперты, в августе на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области действует большое количество скидок и акций, на которые стоит обратить внимание потенциальным покупателям.
Например, в «ЮИТ Санкт-Петербург» продолжают действовать традиционные скидки для иногородних покупателей (в размере 100-120 тыс. рублей), для участников программы «Военная ипотека» (в размере 100 тыс. рублей), на каждое последующее приобретение клиентом квартиры (в размере 1% от ее стоимости). При единовременной оплате и при использовании ипотеки застройщик предоставляет скидки от базовой стоимости – сейчас они в зависимости от объекта колеблются от 5% до 15%. С 1 июня действует совместная с Райффайзенбанком акция, по которой премиум-клиентам банка предоставляется дополнительная скидка 2% на квартиры в объекте «Смольный проспект». Также девелопер продолжает развивать систему рассрочек. Беспроцентная рассрочка предоставляется на срок от нескольких месяцев до двух лет и более, до 31 октября 2017 года (на вторую очередь ЖК Inkeri и ЖК Fjord) и до 31 марта 2018 года (на ЖК «Смольный проспект»). В конце июля компания снизила на некоторых объектах размер первоначального взноса, сделав рассрочку более доступной для покупателей: с 30% до 25% – в комплексах «Новоорловский», «Смольный проспект», «Чапаева,16», «Тойве» и с 30% до 10% – во второй очереди Inkeri. Действуют также процентные рассрочки.
По мнению экспертов, особенно важно наличие скидок в массовом сегменте, где в некоторых локациях наблюдается особо острая борьба за клиента. Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова приводит примеры акций, которые действуют на петербургском рынке недвижимости в августе: в ЖК «Юпитер» покупатели трехкомнатных квартир получат кухонный гарнитур с бытовой техникой в подарок, в ЖК «Ленинградские вечера» при покупке трехкомнатной квартиры – паркинг в подарок, в ЖК «Ванино» при покупке квартиры или коттеджа покупатель получит в подарок гриль. В целом диапазон скидок от застройщиков на август – 10-20%.
Специалисты департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» отмечают следующие программы на август: у «ЛенСпецСМУ» – рассрочка на 10 лет по готовым домам, у «Лидер Групп» – оплата 50% стоимости жилья на этапе заключения договора и 50% после сдачи дома, у «ЛенСпецСтрой» – скидки на квартиры до 1,5 млн рублей, у «ЦДС» – рассрочка на 5 лет в ЖК «Новое Янино», в ЖК «Балтийская жемчужина» – беспроцентная рассрочка на 2 года с даты подписания договора (при первоначальном взносе 30% в течение одной недели) и т.д.
Покупателям компании Setl City в августе стоит обратить внимание на «Акцию месяца». Скидки на квартиры-студии составляют 500 тыс. рублей, на однокомнатные квартиры – 700 тыс. рублей, 990 тыс. рублей – на двухкомнатные. В акции принимают участие ЖК «Чистое небо» в Приморском районе города, ЖК «Солнечный город» в Красносельском, ЖК «Алые паруса» в Невском районе, ЖК «GreenЛандия» в Мурино, ЖК «Семь столиц» в Кудрово.
«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в августе предоставляет скидку 20 тыс. рублей тем, кто покупает квартиру по военной ипотеке. Также для клиентов компании продолжит действие «родительская скидка», размер которой составляет 1000 рублей с кв.м за каждого несовершеннолетнего ребенка в семье. Рассрочка на покупку квартир в жилых комплексах класса масс-маркет увеличена и действует не до окончания строительства дома, а еще три месяца после его сдачи в эксплуатацию. График платежей устанавливается индивидуально. Первый взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры. Есть и другие виды рассрочек, предлагаемые покупателям квартир в конкретных жилых комплексах. Так, в 2015 году можно приобрести квартиру в пятом квартале жилого комплекса «Южная акватория», возводимого в Красносельском районе. По условиям рассрочки «30-20-20-30» купить жилье предлагается, внеся всего четыре платежа в течение трех лет. Первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры вносится при заключении договора долевого участия, второй в размере 20% – до 30 декабря 2015 года. Третий платеж вносится до 30 декабря 2016 года и составляет 20% от стоимости жилья. Последний платеж, равный 30% от стоимости, вносится перед заселением до 30 декабря 2017 года.
В «Полис Групп» в ряде объектов сформированы пакеты квартир по специальным ценам (включены все типы квартир, но их число ограничено). В акции участвуют ЖК «Юнион» в Шушарах, дом 6 ЖК «Краски лета» и дом 13 ЖК «Мой город» в Мурино, а также дом 1 ЖК «Вернисаж» в Кудрово. Кроме того, наряду со стандартной рассрочкой с ежемесячными платежами девелопер предлагает спецпрограмму «50/50». При заключении договора дольщик платит первый взнос в размере 50%, на него дается скидка 10%. Оставшаяся половина выплачивается перед госкомиссией без промежуточных платежей.
Что касается предпочтений покупателей, то, по оценкам опрошенных экспертов, в ближайшее время они вряд ли изменятся. «Самым большим спросом будут пользоваться квартиры с современными функциональными планировками, такие как студии и “евродвушки”, – прогнозируют в «Полис Групп». – В наших проектах наиболее активно раскупается жилье на начальном этапе строительства. Мы предполагаем, что эта тенденция тоже сохранится, поскольку компания сейчас доказывает свое стабильное положение и сдает объекты в срок».
Иван Романов, генеральный директор «Полис Групп»:
В целом, август – относительно спокойное время на рынке в связи с тем, что многие горожане в отпуске. Последующие осенние месяцы, как правило, активнее. Но в сегменте доступного жилья, в котором работает наша компания, сезонность не очень выражена. Потенциальные покупатели элитных квартир летом уезжают, и на этом рынке действительно наступают «каникулы». А в сегменте массового спроса клиентам, наоборот, часто удобно использовать время отпуска для покупки жилья. Можно спокойно сделать выбор, поездить по стройплощадкам, оформить сделку и пр. Так что для нас лето обычно проходит в рабочем режиме.
В последние месяцы мы отмечали активный спрос на квартиры в наших проектах. Ожидаем, что он будет таким и в дальнейшем. Условия для покупки сейчас благоприятные: есть широкий выбор квартир в разных районах, на разной стадии готовности, действуют выгодная ипотека с господдержкой и гибкая система рассрочек.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:
Предполагаю, что для нашей компании в августе ситуация будет складываться так же, как и в июле 2015 года. Так, по итогам второго летнего месяца мы заключили порядка 2000 сделок на первичном рынке, что сопоставимо с результатами прошлого года. На рынке происходит перераспределение спроса между компаниями-застройщиками. Уровень продаж зависит от ряда параметров. В частности, существенное значение имеют сам предлагаемый девелопером продукт, политика продаж и ценобразования, гибкость по отношению к покупателю, наличие интересных акций и предложений для клиентов. Наибольшее количество сделок в первой половине 2015 года было заключено в диапазоне 1,5-3,5 млн рублей. Высокий интерес отмечается к ликвидным квартирам в крупных проектах сегмента масс-маркет – в Приморском, Красносельском и других районах города, а также к новостройкам, которые возводятся во Всеволожском районе Ленинградской области, в частности в Кудрово и в Мурино.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
Предложение скидок зависит не от сезона, а от спроса. Если его нужно увеличить, разрабатывается различные акции, стимулирующие активность покупателей. Летом, особенно в июле и августе, спрос традиционно ниже, чем обычно. Из-за меньшей стоимости быстрее раскупаются однокомнатные квартиры. Однако благодаря системе скидок и рассрочек квартиры с большим количеством комнат становятся доступными для многих покупателей и тоже пользуются популярностью. Например, при условии привлечения ипотечного кредита скидка покупателям на студии и однокомнатные квартиры составляет 1%, двухкомнатные – 2%, на трех- и четырехкомнатные – 3%. В августе скидки удваиваются также при покупке квартир в кредит в «Объекте месяца» – жилом комплексе «Шуваловский». Они составляют 2% на однокомнатные квартиры, 4% – на двухкомнатные и 6% – на трехкомнатные. При внесении 1 млн рублей сейчас также можно получить беспроцентную рассрочку, действующую в течение трех месяцев после завершения строительства дома.
