Эксперты Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы отмечают, несогласованная перепланировка квартир сегодня распространенное явление, но не всегда этот факт затягивает процесс продажи. На любую квартиру найдется свой покупатель, если цена адекватная, говорят специалисты.
«В настоящее время сложно найти квартиру в центре столицы или в доме не типовой застройки, не тронутую перепланировкой», – утверждает Артем Артюхов, эксперт ГРМ, директор по развитию агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад». Например, в пределах садового кольца и в «сталинках» перепланировка – дело обычное, связанное, в основном, с тем, что с течением времени коммунальные квартиры выкупались и объединялись. В практике агентства был случай, когда в квартире были не тронуты только внешние стены: мокрые точки (санузлы) перенесены, в несущих стенах сделаны выемки под встроенные шкафы и прочее. Планировка получилась очень удобная, но не узакониваемая.
«Если говорить о новых квартирах, то там достаточно часто делают перепланировку. В старых, в основном, страдают стенные шкафы и дверные проемы (их переносят). Особенно это касается панельных девятиэтажек с убогой планировкой – проходными комнатами», – добавляет коллегу Роман Вихлянцев, член Экспертного Совета ГРМ, директор по риэлторской деятельности агентства недвижимости «Простор».
«Узаконены сегодня только около 2% всех проведенных перепланировок», – утверждает Юлия Плетнева, генеральный директор агентства недвижимости «Мэтр Роше Юго-Запад».
При этом, признались все эксперты, квартиры с несогласованной перепланировкой на начальном этапе продажи предлагаются по рыночным ценам. «Любая перепланировка делается не потому, что чешутся руки и хочется что-нибудь сломать. Площадь практически любой квартиры, подвергшейся перепланировке, используется существенно более рационально, проще говоря – она становится удобнее, а, следовательно, привлекательнее для потенциального покупателя. Кроме того, за перепланировкой следует отделка чистовыми материалами, т.е. свежий и, как правило, недешевый ремонт», – объясняет Юлия Плетнева.
Но зачастую покупатели используют факт несогласованной планировки, как повод для торга, т.к. узаконивание они берут на себя. По данным компании «Простор», сегодня согласование перепланировки в зависимости от ее тяжести стоит в районе 80-150 тыс. рублей. Для сравнения, раньше эта цифра доходила до 300 тыс. рублей. В итоге, квартиры с несогласованной перепланировкой продаются дешевле на ту сумму, которую новым собственникам придется потратить на оформление бумаг – как правило, это 2-6% от рынка.
Однако не всех покупателей устраивает перспектива узаконивания перепланировок, да и не каждый продавец желает сбрасывать цену, если считает свою квартиру крайне привлекательной после проведенных работ. В этом случае срок экспозиции объекта увеличивается на месяц-два.
«Советую собственникам, которые сделали перепланировку и не узаконили, продавать квартиру, не тратя время на процесс согласования. Потому что он достаточно длительный и травматичный для психики. А деньги вы потратите такие же, как если бы опустились в цене», – рекомендует Роман Вихлянцев.
А Юлия Плетнева считает, что жилье с несогласованной, но комфортной перепланировкой можно продать не то, что бы дешевле рынка, но и дороже: «Квартира с перепланировкой – товар штучный. Она должна дождаться того единственного нового хозяина, который полюбит ее всей душой. И, соответственно, переплатит».
Самые популярные перепланировки:
1. Квартира-студия. Сносится стенка (либо делается проем) между комнатой и кухней. Тем самым получается большая кухня-гостиная.
2. Санузел. Из раздельного делают совмещенный. Реже увеличивают площадь санузла за счет коридора. Была в практике «Мэтр Роше Запад» квартира – блок из трехкомнатной и однокомнатной в П44. Санузел и коридор стали одним большим санузлом.
3. Объединение комнаты и балкона/лоджии (в панельных домах).
4. Захват части общественного коридора.
5. Встречаются предложения «Продаю квартиру с погребом». Такие варианты предлагают в домах с лоджией на первом этаже.
Фото: www.infohome.com.ua
