Принято считать, что самая престижная недвижимость наименее подвержена кризису. Как обстоят дела в Ницце – неофициальной столице Лазурного Берега, пожалуй, самого престижного курорта старого света? Можно ли покупателям рассчитывать на скидки, и как не прогадать с ценой?
Ницца всегда привлекала обеспеченных людей со всего мира. И дело не только в лазурного цвета море и замечательном климате. Этот город имеет свою неповторимую атмосферу и потрясающий архитектурный стиль, он очень удобен как для жизни, так и для отдыха. В Ницце бесчисленное количество магазинов, ресторанов, кафе, салонов красоты и других заведений на любой вкус и достаток. Здесь кипит культурная жизнь – не проходит и недели без выставок, фестивалей и других событий. А как не упомянуть Английскую набережную – самый известный променад мира, подходящий как для светских прогулок, так и для занятий спортом!
Аэропорт Ниццы принимает ежедневно сотни рейсов из всех крупнейших европейских столиц. Именно отсюда туристы и владельцы недвижимости направляются в города и поселки Лазурного Берега – Монако, Канны, Кап д‘Антиб, Сан-Тропе. Генуя, Марсель, Париж, Милан... Так что Ницца – это ворота всего побережья. Разве можно представить себе, что у покупателей недвижимости пропадет интерес к этому городу?
Изменение спроса
Я отправилась в Ниццу по просьбе моего друга, который хотел купить апартаменты в этом городе, но не имел времени самостоятельно заниматься поисками. В ходе поездки мне удалось познакомиться со многими предложениями на вторичном рынке и провести экспресс-анализ, который дал очень любопытные результаты.
Главный вопрос – что же происходит в Ницце с ценами? Надо заметить, что во время ценового бума, характерного для рынков европейской недвижимости в последние годы, стоимость апартаментов в Ницце не выросла чрезмерно, так что нельзя сказать, что они оказались переоцененными. Сейчас же, в период кризиса, как оказалось, продавцы охотно идут навстречу покупателю, предлагая хорошие скидки, так что реальные цены несколько снизились. В результате ценовой уровень можно назвать весьма приемлемым.
Кризис не столько повлиял на стоимость 1 кв. м, сколько изменил спрос со стороны покупателей. Если в 2007 г. наиболее популярны были просторные апартаменты площадью 100–160 кв. м, то сейчас три четверти рынка составляют предложения с площадью 75–105 кв. м, пользующиеся наибольшим спросом.
Особо привлекательно выглядят апартаменты в центральной части города – «золотом квадрате», то есть между площадью Массена и бульваром Гамбетта, причем не дальше улицы Виктора Гюго от Английской набережной. Это самые респектабельные кварталы Ниццы, и квартира в этом районе всегда будет востребована. Это прекрасное вложение в будущее своих детей и внуков. Тем более что продавцы готовы идти на уступки.
А вот на самой Английской набережной большую скидку получить вряд ли удастся. В период кризиса предложений здесь очень мало – владельцы недвижимости, по большей части обеспеченные европейцы, просто ушли с рынка до лучших времен, чтобы не снижать цены.
Это важно
Среди всех предложений в «золотом квартале» я выбрала для просмотра 22 апартамента площадью от 70 до 120 кв. м, которые можно оценить как инвестиционно привлекательные. Их стоимость колебалась от 370 000 до 730 000 евро. Вот на какие параметры я обращала внимание, когда проводила оценку каждого из апартаментов:
- цена апартаментов;
- цена 1 кв. м;
- местоположение;
- общая площадь;
- количество спален, санузлов, гостиных;
- площадь террас и балконов
- размер коммунальных платежей;
- размер ежегодного налога;
- качество ремонта апартаментов;
- качество ремонта подъезда и фасада
Как известно, в Европе квартиры классифицируются по количеству спален. В идеале количество ванных комнат должно быть равно количеству спален, но допустимо, если на каждые две спальни будет приходиться одна ванная комната и отдельный туалет. Меньшее количество санузлов будет существенно снижать стоимость апартаментов.
Как ни странно, но этаж, на котором расположены апартаменты, в Ницце не влияет на цену. Не пользующийся успехом в России первый этаж, в Ницце, как правило, имеет дополнительную террасу площадью 15–40 кв. м с выходом из гостиной. Так, за равную с верхними этажами цену квартиры, покупатель получает дополнительную площадь в собственность.
Балконы и террасы вообще отдельно стоит отметить как замечательную особенность апартаментов в Ницце – да и вообще в Средиземноморье. Люди, привыкшие к сумасшедшему ритму мегаполисов, особенно ценят время, проведенное на собственной террасе с чашкой кофе, бокалом вина или увлекательной книгой. Соответственно, наличие террас и балконов значительно повышает инвестиционную привлекательность апартаментов. В Ницце их площадь, как правило, составляет от 10 до 40 кв. м, причем эта цифра, по французским законам, не входит в общую площадь квартиры и, соответственно, не имеет прямого влияния на стоимость 1 кв. м.
Пристальный взгляд
Управлением и инженерным обслуживанием домов занимаются товарищества жильцов. Все решения по ремонту подъезда или фасада, оборудованию или переоборудованию систем здания принимаются путем голосования на собраниях жильцов. Так же обсуждаются коммерческие предложения по отдельным видам работ от строительных компаний. Если собрание принимает решение заказать ту или иную работу, то она вносится в бюджет следующего года, и жильцы должны внести соответствующие средства на счет товарищества.
В Ницце существует два типа обеспечения апартаментов горячим водоснабжением. Либо в каждой квартире устанавливается индивидуальный электрический или газовый (что реже) котел, либо в доме существует централизованная система. Какую именно схему использовать, решает товарищество жильцов. Ежемесячные коммунальные платежи в первом случае ниже и составляют в среднем 100 евро в месяц плюс электричество по счетчику. Эта схема удобнее тем жильцам, кто редко или неравномерно посещает свою квартиру. В схеме с централизованной горячей водой коммунальные платежи составляют в среднем от 190 до 340 евро каждый месяц.
Что касается состояния самих апартаментов, лишь треть из увиденных мной квартир полностью готовы к проживанию: только что выполнен хороший ремонт без ярких дизайнерских решений, санузлы и кухня полностью оборудованы, полы – паркетные или мраморные, стены окрашены, установлены современные оконные системы и кондиционеры. Большинство же квартир, представляющих инвестиционную привлекательность, требуют либо косметического, либо капитального ремонта.
Формула цены
Средняя стоимость 1 кв. м в апартаментах, которые я просматривала, составила от 5000 до 5600 евро за 1 кв. м. При этом апартаменты, имеющие наилучшее местоположение и отличное состояние, стоили 7000 евро за 1 кв. м.
Вообще ценообразование в Ницце оказалось очень логичным. При просмотрах не возникало впечатления завышенной или заниженной стоимости, как это часто бывает в Москве. Если цена апартаментов ниже, чем в среднем по рынку, значит подкачало местоположение или требуются дополнительные вложения в ремонт и т. д. Более того – мне даже удалось вывести формулу, основывающуюся на объективных параметрах апартаментов, которая с высокой точностью позволяет рассчитать их объективную цену.
В первую очередь, на общую стоимость апартаментов оказывает влияние их площадь, далее по убывающей: ремонт подъезда (!), число гостиных, состояние фасада, число спален, площадь балконов, ремонт квартиры, расположение в «золотом квадрате», количество санузлов и коммунальные платежи. Видимо, похожая формула может быть найдена и для оценки престижной недвижимости в центральной части других городов.
Что же касается моего друга, то он выбрал апартаменты площадью 95 кв. м с балконом 10 кв. м, двумя спальнями, гостиной, двумя санузлами и кладовой в подвале за 375 000 евро. По московским меркам, это стоимость квартиры бизнес-класса в районе Третьего кольца, тогда как в Ницце эти апартаменты расположены в доме в стиле ар-деко с высокими потолками, в двух кварталах от Английской набережной, за отелем «Негреско». И причин, по которым их стоимость в будущем могла бы снизиться, просто не существует.
