Подходить к инвестированию в недвижимость сегодня следует очень осторожно. Одними из самых привлекательных в этом смысле стран эксперты называют Францию и Великобританию. Здесь частный инвестор может применять стратегии, использующие высокое кредитное плечо, отдать большую часть рисков банкам и зарабатывать на вложенные средства 20% в год.
Великобритания
Здесь продолжается стабилизация экономики и рост цен на жилье — третий квартал подряд и на всей территории страны, в наибольшей степени — в Лондоне и на юге. Столичный рынок, упавший в конце 2007 года на 15%, успел отыграть 6%. Главным же индикатором восстановления можно считать тот факт, что банки снова начали давать ипотеку. Сегодня коэффициент заемных средств доходит до 70-75%. Коммерческая недвижимость также продолжила рост — на 2,5% с августа 2009 года, когда в этом секторе было отмечено подорожание впервые за 26 месяцев.
С инвестиционной точки зрения одним из наиболее привлекательных направлений на международном рынке является центральный Лондон. Особенно перспективными Е. Юргенева считает апартаменты премиум-класса. Стоимость элитки в городе повышается на протяжении последних девяти месяцев — с марта 2009 года рост составил 13,8%. При этом цены все еще на 13,4% ниже максимального значения, зафиксированного в марте 2008-го. «В последние несколько месяцев лондонский рынок несколько оживился, но пока сохраняется возможность приобрести жилье по существенно более гуманным ценам», — говорит Н. Завалишина.
Во время кризиса центральный Лондон привлек внимание иностранных инвесторов из-за подешевевшего фунта стерлингов и низких ставок по ипотечным кредитам. Девальвация фунта, который до июля 2008-го стоил $2, а сейчас — около $1,6, обеспечила при покупке недвижимости, в зависимости от конкретной валюты, дисконт в 30-45% по сравнению с пиковым значением. Согласно прогнозам Knight Frank, элитка продолжит устойчиво дорожать в 2010-2014 гг., причем докризисный уровень цен будет достигнут уже к 2012 году. Что касается ипотеки, то заемщики, приобретающие элитное жилье в Лондоне, считаются надежными и получают наиболее привлекательные условия. Граждане России могут рассчитывать на 4-5% при первоначальном взносе 40-50%. Доход от сдачи в аренду составит 4-5% годовых, что покроет затраты на обслуживание кредита.
Франция
Еще одно прекрасное место для инвестирования. Страна традиционно ассоциируется с низкими рисками, из рецессии она вышла первой в Европе. Даже в кризисный год статистика зафиксировала повышение средней стоимости недвижимости с апреля по сентябрь на 2,8%, отмечает Ромуальд Шидловский, руководитель Vita Special Estate. Франция пострадала не сильно, поскольку секъюритизация банковской системы использовалась здесь в меньшей степени, чем, например, в Великобритании и Ирландии, а subprime-кредиты не выдавались. Всех аналитиков поражает стабильность местного ипотечного рынка: по объему он занимает 3-е место в Европе (после английского и немецкого). Несмотря на кризис, объемы выдаваемых средств в 2009 году выросли на 8,7%. Более чем у 80% кредитов процентная ставка зафиксирована. Как сообщает Н. Завалишина, в Париже сегодня можно купить студию по цене от 100 тыс. евро: «Такие объекты очень востребованы, их часто снимают студенты и бизнесмены, живущие за городом. Определенные инвестиционные стратегии предполагают приобретение нескольких студий (от пяти до десяти). Одновременная аренда позволяет получать до 7% годовых, есть возможность продажи части портфеля (нескольких объектов), если появляется такая задача, или дополнительной покупки. Эти варианты рассматривают люди, которые предпочитают вкладывать средства в стабильные активы. Существенного роста там ждать не приходится, но и падения тоже».
Кроме Парижа очень привлекательным регионом остается Лазурный Берег. «Мало кто знает, что квартиру с одной спальней, например в Ницце, можно купить за 150 тыс. евро. Подобных объектов здесь не так много, но они есть, и относительно недороги в содержании – около 2 тыс. евро в год, — рассказывает Н. Завалишина. — Распространенная информация о крайне дорогом содержании жилья на Лазурном Берегу касается только действительно премиальных объектов — от 770 тыс. евро. Просто на такую недвижимость распространяется прогрессивный налог на роскошь, что делает содержание более дорогим». Е. Юргенева подтверждает, что на Лазурном Берегу покупателю представляется уникальная возможность приобрести высококачественное жилье со скидкой до 30%, воспользовавшись при этом исключительно выгодными условиями кредитования Например, вилла в престижном поселке Сан-Поль-де-Ванс была продана летом 2009-го за 16,5 млн евро вместо первоначально запрашиваемых 25 млн. «В I полугодии прошлого года были особенно активны крупные международные частные инвесторы с диапазоном запросов 15-50 млн евро. Со II полугодия началась активизация в среднем ценовом сегменте — 1,5-5 млн, — говорит эксперт. — Покупатели считают, что дно уже пройдено, и предпочитает вкладывать сейчас, не дожидаясь весны, когда курортная недвижимость традиционно дорожает».
Высок интерес и к проектам, которые можно приобрести по французской системе leaseback – гарантированной ренты, отмечает Р. Шидловский. Например, апартаменты в жилом и туристическом комплексе «Камиольская лоза» на Лазурном Берегу продаются по этой схеме за 58,5% от рыночной стоимости благодаря компенсации НДС и гарантированному доходу от сдачи собственности в аренду, за счет чего частично гасится кредит. По той же методике реализуется горнолыжный курорт Avoriaz в Альпах. Чтобы стать владельцем апартаментов с одной спальней площадью 40 кв. м, необходимо отдать 100 тыс. евро, что составляет 50% стоимости. Остальная часть средств берется в ипотеку. Расходы на погашение кредита полностью покроет сдача апартаментов в аренду. «Все заботы по сдаче, ремонту и содержанию недвижимости в течение первых 10 лет после покупки берет на себя управляющая компания, избавляя собственника от каких бы то ни было хлопот или дополнительных расходов, — объясняет Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. — При этом доход от аренды индексируется каждый год». Таким образом, через несколько лет после всех выплат по ипотеке у инвестора останется еще и достаточно приличный доход. Помимо того, в течение нескольких недель в году собственник может бесплатно использовать апартаменты для личных целей.
Источник фото: www.foto.ru
