По мнению экспертов, потенциальным покупателям европейской недвижимости стоит поторопиться с принятием решения. Цены сегодня весьма привлекательны, а ипотечные ставки находятся на рекордно низком уровне. Но это не будет длиться вечно.
На дне
В самом начале кризиса все страны снижали ставки рефинансирования для поддержки бизнеса и сектора недвижимости. «Доступность кредитования и коэффициент заемных средств LTV (Loan to Value) стали главным фактором, влияющим на ценообразование в недвижимости. В последние шесть месяцев 2009 года в Западной Европе наблюдалось постепенное восстановление LTV и приближение его к 85-95%, — отмечает И. Индриксонс. — Банки улучшали ипотечную политику, как только у них на балансе появлялись свободные средства». Однако это не будет длиться вечно. И здесь показателен пример Австралии. Она пострадала от финансового кризиса одной из первых, но уже в 2009 году, в преддверии экономического роста, дважды поднимала ставку рефинансирования, шокировав этим весь финансовый мир. Для австралийцев сейчас ставка центробанка составляет 3,5%, что значительно выше, чем в других государствах с развитой экономикой. Ситуация на рынке Австралии, считает И. Индриксонс, вне всяких сомнений продолжит свое развитие в нынешнем году, и большинство стран Западной Европы может пойти по аналогичному пути в ближайшие месяцы.
И все же подходить к инвестированию в недвижимость в нынешних обстоятельствах надо очень осторожно. Выбирать следует страны со стабильной экономикой, прошедшие кризис с минимальными потерями, где цены упали незначительно, а условия ипотечного кредитования не ужесточились. Этим параметрам соответствуют, в частности, Австрия, Швейцария, Германия, Великобритания, Франция. Здесь частный инвестор может применять стратегии, использующие высокое кредитное плечо, отдать большую часть рисков банкам и зарабатывать на вложенные средства 20% в год.
Австрия и Швейцария
Островки стабильности сегодня можно найти в доброй старой Европе. Австрия и Швейцария прошли мировую рецессию с наименьшими потерями, национальные рынки недвижимости чувствуют себя лучше остальных. Банковские системы этих стран не использовали секьюритизацию, поэтому рост рынка не прекращался. В связи со снижением учетной ставки центробанком Швейцарии ставка кредитования в швейцарских франках чрезвычайно низка – 2% годовых. Банки Австрии также улучшают ипотечные условия. «Вложения сюда можно рекомендовать людям, заинтересованным в сохранении капитала и поддержании его высокой ликвидности, — говорит о Швейцарии Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. — Согласно нашим данным, спрос на местную недвижимость за последний год не только не упал, но заметно вырос, а она с III квартала 2008 года по III квартал 2009-го подорожала на 7%.» Экономическая и политическая стабильность, качественные медицинское обслуживание и образование, высокий уровень жизни и прочие весомые достоинства делают Швейцарию (как и ее соседку Австрию) неизменно привлекательной.
Кроме того, благодаря большому количеству ограничительных мер, введенных властями кантонов, рынок недвижимости Швейцарии на протяжении многих лет был закрыт для инвесторов-нерезидентов, поэтому здесь не произошло спекулятивного роста цен и неизбежного затем спада. К тому же сегодня там представлено несколько уникальных предложений, которыми могут воспользоваться и россияне. В качестве примера Е. Юргенева приводит апартаменты в частном комплексе Du Parc под управлением пятизвездочного гостиничного оператора Kempinski.
Германия
Этот рынок считается одним из наиболее надежных в Европе, а потому привлекает инвесторов со всего мира. Интенсивного роста вряд ли стоит ожидать, но не предвидится и снижения цен. «Это достаточно стабильный регион, недвижимость которого остается неизменно ликвидной», — утверждает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». А президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель отмечает, что в период кризиса в некоторых регионах даже наблюдается рост цен.
Германия — страна арендаторов: более половины граждан предпочитают снимать жилье, а не покупать. В настоящее время собственниками являются лишь 43% населения. Плюс постоянный поток туристов. «По этой причине объект, расположенный в удачном месте, позволяет зарабатывать в среднем 5-7% в год от стоимости. Подходят практически все крупные города: Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Кельн и др.». К тому же рынок аренды в Германии очень развит и строго регламентирован. В связи с этим многие эксперты советуют приобретать небольшие доходные дома на несколько квартир с длинным арендным договором и получать без особых проблем 6-8%. А еще можно купить в кредит под 3% здание, находящееся в длительной аренде у крупной торговой сети, и не только выплачивать из дохода процент по кредиту, но и зарабатывать, получая сверх того до 7% в год. Выгодной покупкой может стать также помещение под street retail или отель.
Интересна и жилая недвижимость – традиционный для россиян объект инвестиций. «Достаточно хороший, ликвидный вариант стоит не менее 120 тыс. евро. На вторичном рынке Берлина студию не в самом престижном районе можно купить за 40 тыс., а такого же рода объект в Мюнхене обойдется уже не менее чем в 150 тыс. евро», — рассказывает Н. Завалишина.
Источник фото: www.ucoz.ru
