Рынок загородной недвижимости в России растет и развивается. Он уже прошел путь от скупки "новыми русскими" у колхозников домиков и земельных участков по бросовым ценам до практически цивилизованного, но все еще во многом непредсказуемого сектора рынка. Конечно, под загородной недвижимостью пока подразумевается в основном Подмосковье - в других городах сектор еще не оформился в полной мере, и пока следует в фарватере столичных тенденций.
С Москвой и ее окрестностями все понятнее - ввиду дефицита площадей под застройку в регионе вложение в землю обещает быть едва ли не более выгодным, чем вложение в квартиру в многоэтажке. Ведь если многие аналитики уже говорят о том, что цены на жилье достигли потолка, то в отношении земельных участков делать такие прогнозы было бы по меньшей мере неумно. Земля - ресурс непополняемый, а, значит, пределов роста ее рыночной стоимости практически нет. Иными словами, это стабильный и обещающий со временем весьма приличные дивиденды инвестиционный инструмент. Не говоря уж о том, что изможденным офисами и кондиционерами жителям мегаполисов хочется хотя бы на выходные уехать на природу, вывезти на лето детей... И за удовольствие иметь "домик в деревне" обеспеченные москвичи готовы платить приличные деньги. Так что спрос на коттеджи, домики и просто земельные участки есть и будет.
Итак, что принес этому формирующемуся, но весьма перспективному направлению уходящий 2006 год? Его итоги для рынка загородной недвижимости с точки зрения законотворчества можно оценить неоднозначно, считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. С одной стороны, продолжилось структурирование законодательной базы: приняты водный и лесной кодексы, внесены поправки в земельный кодекс. С другой стороны не все участники рынка положительно восприняли изменения в законодательстве. Ряд экспертов считают, что новый лесной кодекс в перспективе может привести к аккумуляции леса в руках транснациональных сырьевых корпораций и сделает российских игроков лишь субарендаторами.
В целом же 2006 год стал шагом вперед для рынка по сравнению с предыдущими годами, рассказывает эксперт. Поступательное развитие рынка загородной недвижимости сделало его более предсказуемым и просчитываемым, чем прежде. Именно это дало импульс активному развитию загородной ипотеки. Стабильность рынка позволила застройщикам заниматься комплексным освоением Подмосковья, создавая как жилье, так и объекты инфраструктуры в гораздо большем масштабе, чем это делалось раньше.
Возросшая конкуренция на рынке отсекает от игры на нем случайных застройщиков. Подавляющее число проектов создается компаниями, уже имеющими сложившуюся репутацию на рынке. Та же конкуренция заставляет девелоперов более ответственно подходить к разработке концепций будущих проектов, что улучшает их качество в целом. В 2006 году продолжилась тенденция на потерю потребительского интереса к участкам без подряда. Все больше клиентов хотят приобрести уже готовый дом под ключ.
Какие направления лидируют в рейтинге популярности? Разумеется, на первом месте все то же Рублево-Успенское шоссе. Однако отрыва от других основных транспортных магистралей по уровню цен на участки уже нет, рассказывает Литинецкая. Вплотную к Рублево-Успенскому шоссе подобралось Новорижское. Также значительно вырос спрос на Калужское и Киевское направления. Гораздо большая доля заявок приходится на недвижимость за 30 км от МКАД (33% к 4% годом ранее) и меньше на недвижимость до 15 км от МКАД (14% к 51% годом ранее). А это значит, что люди больше не ставят целью приобрести участок поближе к Москве, напротив - чем дальше от города, тем лучше экология. По словам руководителя аналитической службы "МИАН-Агентство недвижимости" Алексея Кудрявцева, в 2006 году лидерами по уровню спроса стали северное направление (30% в структуре продаж), северо-западное и южное направления (по 20% каждое). В перспективе привлекательность северного направления сохранится, на второе место выйдет юго-запад, и, с незначительным отставанием, северо-запад.
В целом же объем предложения на рынке загородной недвижимости в Московском регионе в III квартале 2006 года составил свыше 16 тыс. объектов, говорит Кудрявцев. Рост объема предложения в III квартале по сравнению с началом года составил около 30 проц. Затем в течение последних месяцев текущего года зафиксировано снижение на уровне 6-8% в месяц. Еще одна типичная для других сегментов рынка ситуация - "вымывание" объектов нижней ценовой категории. Несмотря на то, что их число в натуральном измерении снижается, общая стоимость в денежном выражении увеличивается. Средняя стоимость 1 предлагаемого объекта по итогам III квартала составила 200-240 тыс долл.
Структура реализованных объектов позволяет говорить о фактическом равновесии продаж в первичном и вторичном секторах - 55 и 45% соответственно, комментирует эти данные Кудрявцев.
Однако такой рост вовсе не означает, что покупатели готовы "мести все подряд". Они, напротив, ищут лучшее по соотношению цена-качество, и не желают платить деньги по принципу "хватай, а то другие разберут". "Требования покупателей становятся выше и жестче", говорит генеральный директор компании СканРиалти Алексей Иванов. Например, в загородном сегменте скопился так называемый "элитный неликвид" - дорогие коттеджные поселки с плохой концепцией, неясным качеством строительства и совершенно неадекватной стоимостью. Они покупателю уже малоинтересны, следовательно, реализуются хуже прочих. Как уже было сказано, все меньше становится дешевых объектов.
Что же дальше? Аналитики уже делают на 2007 год серьезные ставки, предсказывая, что для сектора он станет по-настоящему знаковым. "Начнет появляться все больше качественных предложений в сегментах эконом и бизнес-класса, на которые приходится больше половины реального спроса, а достойного предложения сейчас практически нет, - рассказывает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Лидия Гречина. Будет развиваться формат таунхаусов, как альтернатива дорогим московским квартирам".
На рынке элитной загородной недвижимости конкуренция будет обостряться. Потребитель станет более разборчивым и придирчивым, и как результат, начнут появляться проекты, отличающиеся индивидуальностью и продуманностью концепции. С повышением требований к качеству элитной загородной недвижимости реально востребованными будут только проекты 3-4 лидирующих компаний, уже имеющих богатый опыт девелопмента такого уровня.
Точкой притяжения, как предложения, так и спроса на элитную загородную недвижимость станет Новая Рига, которая бурно заселяется представителями российской элиты, считает Гречина. Если Краснопресненский проспект все же будет сдан в 2007 году, то добраться с загородной резиденции на Новой Риге до центра столицы можно будет за 30 минут. Это уже аргумент, для формирования дополнительного спроса на загородную недвижимость на этом направлении со стороны тех, для кого транспортная доступность является решающим фактором для переезда на постоянное место жительства за город.
Продолжится и рост цен на загородное жилье. По самому популярному и дорогому Западному направлению темп роста несколько упадет (в районе 20%), поскольку цены достигают своего потолка, отмечает М. Литинецкая. Цены на южные направления будут подтягиваться к ценам на Новорижском шоссе (30-35%). Также можно предположить значительный рост цен по Ярославскому и Дмитровскому шоссе, но лишь если транспортная инфраструктура будет соответствовать современным требованиям. На восточных же направлениях стоит ожидать лишь незначительного роста цен (15%).
Если говорить об инвестициях, то перспективность уже мало зависит от направления. Большую роль в условиях жесткой конкуренции играет концепция в целом, а не месторасположение в престижном месте. При прочих равных перспективными выглядят Калужское, Киевское, Симферопольское, Каширское и Щелковское направления. В настоящий момент инвестиционно привлекательными могут стать различные форматы коттеджной застройки. Это и дальние дачи, и закрытые клубные поселки. Прибыль же обеспечивает не столько формат, сколько все элементы проекта в целом. Участок в хорошем месте, качественная концепция, учитывающая все плюсы и минусы участка, хороший застройщик, грамотное управление продажами - вот гарантия популярности конкретного объекта. А, значит, его востребованности и прибыльности в перспективе.
