Девальвация рубля оказала существенное воздействие на российский рынок недвижимости. В 2016 году во всех сегментах отечественного рынка недвижимости отмечается падение цен и на жилую площадь, и на коммерческую недвижимость. При этом снижение цен происходит как по отношению к доллару, так и в национальной валюте.
Тенденция снижения наблюдается с конца 2014 года. За истекший период нынешнего года квадратный метр жилья подешевел на 14-15%, что сопоставимо с базовым значением инфляции. При этом курс рубля упал больше, чем в 2 раза. К концу первого квартала, на фоне предельно низких расценок, кривая продаж достаточно резко пошла вверх. Московские и региональные девелоперы отмечают рост продаж в диапазоне от 15 до 30%.
В последние два года низкая активность по приобретению недвижимости ощутимо сдерживала рост цен. Спрос регулировался главным образом низкой покупательской способностью, которая соседствовала с избыточностью предложения.
Эти тенденции были характерны как для Москвы и Петербурга, так и для большинства регионов. В условиях резкого снижения спроса девелоперы были вынуждены постепенно, но достаточно динамично снижать цены, а в ряде случаев поддержка необходимого уровня продаж осуществлялась путем резкого введения крупных скидок и проведения акций.
Спрос растет
Эксперты отмечают, что описанные выше тенденции не привели к ощутимому росту покупательского ажиотажа в первые месяцы 2016 года, но с апреля активность на столичном и региональных рынках начала быстро расти.
Генеральный директор компании-застройщика микрорайона «Новое Бисерово» Владимир Германов, отмечает, что существенное снижение стоимости, поддержанное ипотекой и государственными дотациями, активизировало спрос. Более того, по прогнозам эксперта, текущее положение рынка определит тенденции и прогнозы на ближайшие 2 года, даже при условии стабилизации курса рубля.
Эксперты рынка недвижимости считают, что основной причиной роста и стабилизации спроса стало синхронное влияние трех факторов:
- большое количество объектов, представленных на рынке (которое продолжит расти, так как количество запущенных проектов существенно не изменилось),
- продолжительное падение курса рубля
- развитие системы ипотечного кредитования.
Владимир Германов также подчеркнул, что оценивает рынок, как растущий, хотя многие отмечают, что избыток предложения будет сохраняться от 6 до 12 месяцев. По его мнению, избыток свободных площадей, ипотека, а также господдержка, в свою очередь, станут катализаторами роста спроса как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. Следует отметить, что на формирование подобного сочетания факторов основное влияние оказало длительное обесценивание национальной валюты.
Сдержанные пессимисты
Несмотря на относительное укрепление рубля по отношению к корзине валют, последняя тенденция не оценивается как стабильная. Отсутствие определенности в прогнозах цен на нефть и нефтепродукты формирует прогностический сдержанный пессимизм в отношении курса и девальвации российской валюты. Вероятнее всего, рубль будет плавно падать до конца 2016. Для рынка недвижимости тенденция рублевого падения также означает сохранение низких цен, которые будут компенсироваться высоким спросом.
Если более детально рассматривать ценообразование на российском рынке недвижимости, необходимо принять во внимание спровоцированные девальвацией тенденции, начавшиеся в период санкций и нефтяного спада. Как и прогнозировалось аналитиками, с середины 2015 по начало 2017 года рынок претерпевает изменения в связи со снижением цен.
В 2015 году некоторые крупные игроки начали продавать площади по ценам близким к себестоимости, однако к началу текущего года кривая падения цен изменила угол, затормозив, но не изменив вектор. При этом эксперты отмечают, что такого же резкого падения, как в 2015 ожидать не стоит. Ключевым, решающим фактором, определившим такую ценовую картину рынка, также выступило снижение курса рубля.
Вектор спроса
Еще один характерный пример влияния падения рубля − динамика регионального рынка. По прогнозам, он унаследует все явления, характерные для Москвы и Северной столицы, однако разница в ценах, как в прежние годы будет внушительной.
В связи с быстрым развитием столичной жилой инфраструктуры, прогнозируемые средние цены на первичную недвижимость в столице будут варьироваться в диапазоне от 1300 до 1600 $, что на 15% превышает показатель 2014 года. Однако, реальный рост, с учетом скидок и акций застройщиков, по некоторым оценкам не превышает 2-3% от этого уровня, а по пессимистическим оценкам равен или ниже докризисных показателей.
Для рынка коммерческой недвижимости в 2016 году предшествующая девальвация внесла характерную хаотичность, вызвав искусственно спровоцированную стимуляцию сегмента. Крупные игроки стараются придерживать недвижимость – создают условия для роста цен и потенцирования спроса, чтобы не потерять в результате курсовой разницы, возникшей за время реализации проектов.
Наиболее существенный итог девальвации рубля – изменение вектора спроса. Среди избытка предложений со второй половины прошлого года наиболее востребованным становиться жилье эконом-класса. При этом ипотечная покупка и долевое строительство жилья стали прочно доминировать на рынке.
