На рынке складской недвижимости много говорят о новом формате складов «под заказчика». Владимир Мехришвили, член совета директоров «ИммоРосИндастри», одного из крупнейших игроков этого сектора рынка, рассказал «Собственнику», когда такие склады появятся в России и что произойдет на рынке за два ближайших года.
– Как бы вы охарактеризовали рынок складской недвижимости Московского региона в нескольких фразах?
– Сегодня, это, без сомнения, самый молодой, перспективный и динамично развивающийся сегмент в сравнении с рынками жилой или торговой недвижимости.
– Самые характерные, на ваш взгляд, тенденции и события, определяющие развитие сегмента.
– Думаю, как минимум два фактора повлияют на развитие рынка. Первый – это вывод крупных производств за черту города и редевелопмент отдельных промышленных зон. На смену складским помещениям класса С, зачастую расположенным в промзонах, придут современные объекты класса А и B+. Будут ли территории бывших промзон застраиваться складскими помещениями или же это будут объекты торгово-развлекательные или многофункциональные, прогнозировать сложно. Второй фактор – строительство ЦКАД, которая должна улучшить транспортное сообщение между основными магистралями.
Также хочется отметить, что в Московском регионе ставки на складские помещения выше, чем в Европе, и пока они будут оставаться на этом уровне (а, скорее всего, в ближайшие два года снижения не произойдет), иностранные инвесторы будут идти на наш рынок. Другой момент: даже при серьезном притоке инвестиций в этот сегмент дефицит только растет, сроки ввода объектов постоянно откладываются, и это еще сильнее подогревает рост ставок аренды.
– Насколько рынок конкурентен?
– Приход на рынок складской недвижимости крупных иностранных компаний поддерживает здоровую конкуренцию и помогает рынку развиваться в правильном направлении. К тому же требования девелоперов постоянно растут, и это повышает качественный уровень данного сегмента.
– Основные проблемы сегмента на сегодняшний день. Каких именно складов особенно не хватает?
– Я уже неоднократно подчеркивал в своих комментариях: никто еще не сказал, что мы хотя бы приблизились к удовлетворению спроса на склады. Даже если сейчас ввести в эксплуатацию несколько миллионов квадратных метров, спрос будет удовлетворен только на текущий момент. Российский рынок становится все более привлекателен для иностранных компаний, да и российская экономика развивается стремительно, поэтому спрос на склады через год-два может превысить сегодняшние показатели. Но ведь и сегодняшний спрос вряд ли будет удовлетворен через год, судя по динамике рынка, поэтому ситуация вырисовывается конкретная: девелоперам еще строить и строить. Вот и получается, что многие арендаторы (в основном зарубежные компании) уже сегодня предъявляют повышенные требования к складским помещениям, предпочитают определенные направления, то есть хотят арендовать современные комплексы, наиболее адаптированные под их бизнес. Однако чаще всего им приходится брать то, что доступно на данный момент на рынке. Причем дефицит наблюдается не только в классах А и В, но и в сегменте более дешевых складских помещений, ведь средних и мелких арендаторов тоже достаточное количество, и им не нужны большие площади.
– Дефицит площадей – это уже притча во языцех, а что еще?
– Одна из основных проблем сегмента – это транспортная доступность. Ведь склад должен располагаться так, чтобы ж/д узлы, крупные магистрали, связывающие Москву с основными городами, были расположены достаточно близко. Не все направления Московского региона могут похвастаться привлекательными площадками. Но и места для всех девелоперов на самых перспективных направлениях не хватит. Поэтому для развития складского сектора в первую очередь нужно решать проблемы, связанные с плохим состоянием наших транспортных путей и развязок.
– Насколько я знаю, сейчас на рынке активно обсуждают концепцию tailor-made: как давно подобные проекты реализуются на Западе? Сколько в России подобного рода проектов?
– Концепция tailor-made, или «сделанный по заказу», иногда говорят «под заказчика», является достаточно новым подходом в строительстве складской и индустриальной недвижимости и на Западе в том числе. Ей где-то около 8 лет. Одним из пионеров этого формата и является наш бельгийский партнер IIG, осуществивший свыше 100 проектов. На самом деле концепция tailor-made – это намного больше, чем просто построить «коробку», слегка адаптированную под клиента, и продать. Настоящий tailor-made означает, что дизайн логистического комплекса или завода делается с чистого листа, анализируются и изучаются все бизнес-процессы клиента, учитываются его предполагаемые требования по площади. Инженеры и логистические эксперты обрабатывают требования клиента, уменьшая площади и увеличивая продуктивность за счет оптимизации производственных или логистических процессов, что приводит к сокращению инвестиций и операционных расходов. Вот, к примеру, для компании Tupperware в Бельгии нашему партнеру удалось сократить площадь индустриального объекта более чем в два раза, с 15 500 кв. м до 6300 кв. м, а для итальянской розничной сети Conad сократили предполагаемую площадь строительства с 46 500 кв. м до 34 500 кв. м.
– Можно ли считать этот сегмент отдельным подсегментом рынка?
– Это определенно отдельный подсегмент рынка, и он сильно отличается от спекулятивного девелопмента, который является общепринятой практикой в России и СНГ. Сейчас стало модно называть себя tailor-made-девелоперами, хотя чаще всего это не совсем так. Сложившаяся практика такова: строят те же спекулятивные склады, а потом слегка адаптируют их под появившегося арендатора. И слово «появившегося» здесь тоже является определяющим, так как формат tailor-made подразумевает, что реализация проекта ведется по следующей схеме: земля-клиенты-договор-строительство, которое не начинается, пока не подписаны договоры аренды.
– Почему складов «под конкретного заказчика» у нас пока не так много? Что мешает: недопонимание удобства и выгоды таких проектов (а в чем они, кстати, заключаются)? Или же есть какие-то минусы и ограничения, из-за которых такая схема сотрудничества у нас не приживается? Если так, то какие?
– До недавнего времени этот формат был известен в основном в Европе, у нас же строились и строятся до сих пор спекулятивные склады. Спекулятивное строительство намного привлекательнее для девелоперов, поскольку они не должны тратить время на изучение потребностей клиента, и их доход напрямую связан с арендованными и проданными площадями. Чем больше квадратных метров они могут продать, тем больше они получают. Опыта строительства tailor-made у наших девелоперов практически нет, этот формат не привлекал их внимания. Западные девелоперы с опытом строительства tailor-made были бы не прочь прийти на российский рынок, но они опасаются брать на себя риски. Иностранные девелоперы обычно не имеют достаточного знания локального рынка, чтобы самостоятельно получать права собственности на земельный участок, подключать коммуникации, согласовывать разрешения и т. д.
Единственный недостаток tailor-made-девелопмента – это то, что он требует больше времени на реализацию, чем спекулятивные проекты. Поэтому если у компании нет возможности ждать, то у нее нет другого выбора, кроме как идти на спекулятивный проект, хотя многие западные компании знают преимущества формата tailor-made. По сути, потратив больше времени на складской комплекс под ключ, построенный конкретно под свою компанию, заказчик получает на выходе не просто склад, а оптимизированный бизнес, ведь его функционирование напрямую зависит от правильно построенной логистики.
– Назовите несколько характерных примеров удачных проектов tailor-made на московском рынке (если у нас таких, на ваш взгляд нет, то из мировой практики). Самые удачные складские проекты московского рынка (без учета категорий и форматов), то, что вы считаете удачным и хорошим проектом.
– Как я уже говорил ранее, как таковой формат tailor-made в чистом виде на нашем рынке еще не представлен. Среди спекулятивных проектов я бы отметил «МЛП Подольск». Ну, во-первых, это проект опытного серьезного застройщика. Насколько мне известно, МЛП уже инвестировал в Московской области несколько сотен миллионов долларов и собирается дальше развивать сеть логистических парков. Во-вторых, расположение у проекта очень удачное – в 10 км от крупнейшего грузового аэропорта и на Симферопольском шоссе, что подтверждается списком арендаторов.
– С вашей точки зрения, как скоро рынок складской недвижимости достигнет равновесия?
– Если под равновесием понимается сбалансированность спроса и предложения, то никогда. Дело в том, что рынок развивается как живой организм: одни форматы объектов устаревают и отмирают, им на смену приходят новые. Пример и – если хотите – прогноз: на смену спекулятивным складским проектам совсем скоро придут проекты «под заказчика», и иллюзорный баланс – даже если он возникнет – снова будет нарушен. С развитием транспортной инфраструктуры и в Москве, и по России в целом будет меняться представление о «стратегически выгодном с точки зрения транспортной доступности» расположении. Появятся новые крупные транспортные узлы, и это повлияет на географию спроса.
– Хотелось бы услышать среднесрочный прогноз, как будет выглядеть рынок складской недвижимости через 1,5-2 года?
– Надеюсь, он станет более прозрачным. Конечно, он еще далек от насыщения, и темпы роста вряд ли серьезно снизятся за 2 года, при условии сохранения благоприятных макроэкономических условий.
Справка. «ИммоРосИндастри» – совместное предприятие бельгийской компании Immo Industry Group, ведущего европейского девелопера индустриальной недвижимости формата tailor-made, и российского холдинга недвижимости «КорпЭстейт» (входит в состав «Ростик Групп»). Совместное предприятие разрабатывает индивидуальные решения (tailor-made) в сфере индустриального и логистического девелопмента по европейским стандартам в России и странах СНГ. Компания совмещает опыт Immo Industry Group, на счету которой 22 активно функционирующих индустриальных и логистических проекта в Европе, и знание специфики рынков России и СНГ.
