Захватчики квартир пользуются лазейками в законе о долях
По сообщению портала Лента.ру, участники движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» подготовили для президента России расширенный доклад о том, как неверная трактовка и несовершенство законов облегчают жизнь рейдерам и создают проблемы собственникам жилья. Все больше россиян, имея отдельные квартиры, вынуждены делить их с посторонними людьми.
Проблема зародилась 15 лет назад, когда для рынка недвижимости было сформулировано новое понятие: «доля в праве собственности на квартиру». В отличие от коммунальной квартиры, где эта доля представлена конкретной комнатой со своим кадастровым номером (оговоримся: Петербург – один из немногих городов, где отдельный номер может быть установлен только для квартир, но не для комнат), доля в отдельной квартире – это что-то неопределенное, «не выделенное в натуре». То ли это полкомнаты с кладовкой, то ли часть коридора с кухней. Составители доклада убеждены, что причина широкого распространения квартирного рейдерства кроется в размытых формулировках и неверном толковании законов представителями госорганов.
В докладе приведен хрестоматийный пример (кстати, почти все примеры в нем – московские). Женатый мужчина (назовем его А.) взял ипотеку на двухкомнатную квартиру, выплатил кредит, но тут последовал развод. Бывшая супруга уведомила А. о желании продать свою долю в квартире (1/2). Он согласился, но из-за болезни попросил перенести дату сделки, однако направил в Росреестр письмо, подтвердив свое желание воспользоваться правом преимущественного выкупа (таким правом обладают владельцы долей в той же квартире, в том числе соседи по коммуналке). Все это было весной 2015 года, а летом А. узнал, что на долю бывшей жены наложен судебный арест из-за ее долга по займу. Это означало, что никакие сделки с этой долей невозможны. В конце января 2016-го к А. домой пришли незнакомые люди и предъявили зарегистрированный Росреестром документ, удостоверяющий право собственности на половину квартиры. В присутствии участкового был демонтирован замок во входной двери, а спустя несколько дней новые жильцы заменили его своим.
По мнению авторов доклада, индивидуальное жилье можно сравнить с таким неделимым объектом, как автомобиль. В случае с квартирами продажа долей посторонним людям фактически означает ликвидацию индивидуального жилища как такового и возникновение коммуналки, предполагающей качественно иной уровень жизни.
Однако за последние годы в России сотни тысяч квартир фактически превратились в коммуналки. Об этом заявила автор доклада правозащитница Елена Евсеева. Формально закон предоставляет преимущественное право выкупа доли в праве на недвижимость другим собственникам. Кроме того, с 1 января закреплено требование к нотариусам: согласовывать с другими владельцами любые сделки с недвижимостью. Но на практике указанные меры пока оказываются недейственными. Решить проблему, по мнению участников движения против рейдеров, можно только запретом на продажу «семейных долей» третьим лицам. Вместо этого несговорчивых родственников следует обязать решать в суде вопрос либо о совместной продаже, либо о выкупе одним доли у другого (других).
По мнению наших комментаторов, именно такого обязательства пока и не хватает, и наложить его на районные суды сможет только Верховный Суд РФ. Осталось этого дождаться.
Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:
На сегодняшний день единственным эффективным способом противодействия коммунальным рейдерам, я считаю, является противодействие вселению любыми способами. Необходимо не давать им вселиться в квартиру и требовать обязательного судебного решения на вселение. Как правило, получив отпор, на этом этапе рейдеры останавливаются. Судебное решение на вселение, если новый собственник никогда не являлся членом семьи проживающих в квартире лиц и доля собственности у него незначительная, получить сложно. Анализируя судебную практику, можно отметить, что часто решения принимались не в пользу рейдеров, поскольку суд считал, что, приобретая долю квартиры, новый собственник изначально знал о невозможности вселения, поскольку в квартире проживают не члены его семьи. Иски о вселении, как правило, удовлетворялись только при возможности выделить в пользование отдельную комнату, соответствующую по размеру его доле квартиры.
Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:
Сначала о коммуналках. К сделкам с долями в них мы относимся крайне осторожно и требуем, чтобы доля была выделена или хотя бы определена как объект пользования. В Питере это уже сделано почти везде – доли выделены и описаны по соглашению самих жильцов. Но если этого нет, то мы такими сделками не занимаемся.
Теперь о родственных долях. Самый распространенный пример – по половине у мужа и жены. В однокомнатной квартире выделить в натуре полкухни, полванной и полтуалета невозможно. Мы в таких ситуациях предлагаем обоим супругам совместно продать квартиру и разделить полученные деньги. Во всех остальных случаях с такими квартирами не работаем. Если же квартира двухкомнатная и в ней есть по половине у каждого, то мы сначала решаем вопрос о разделе такой квартиры и об определении права пользования каждой долей. Это делается либо по соглашению сторон, либо по суду (если стороны не могут договориться сами). А еще нормальный риэлтор не пойдет на сделки с долями, если видно, что одна из сторон (чаще всего – бывшие супруги) хочет насолить другой.
Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:
С точки зрения права у нас все неплохо. Суд может принять решение о том, как делить недвижимость, и определить условия выкупа долей. Так что я вижу только одну проблему: если у собственника бесконечно малой доли (такой, которую невозможно выделить в натуре) нет другого жилья, кроме этого, условно говоря, одного метра. Это единственная тупиковая ситуация. Но она не создает проблем для рынка, так как встречается очень редко. Теперь про Питер. У нас бывают судебные решения по выделению комнаты в натуре, если есть сложившийся порядок пользования и подходящий метраж. Повторю: решать эти проблемы на основе действующего законодательства вполне возможно. Только полиция в подобных случаях должна обеспечивать права тех, кто уже проживает (не допускать «смертоубийства»), а суды должны оперативно решать споры, не затягивая сроков. Увы, пока наши люди не любят обращаться ни в полицию, ни в суды.
