Бурному развитию российских региональных рынков недвижимости давно отдали должное все профильные СМИ и организаторы профессиональных мероприятий. На международном форуме Proestate в этом году регионам выделили отдельный день. Показательно, что речь шла не только о жилье, но и о коммерческой недвижимости – в частности на конференции «Горячие инвестиционные площадки России». Причем говорили не просто о том, что рынки коммерческой недвижимости в регионах появились и существуют, а, например, о том, есть ли смысл инвестировать в города-полумиллионники и стотысячники.
Есть предпосылки
Модератор дискуссии, председатель совета директоров Jones Long LaSalle в России и СНГ Владимир Пинаев, так и сформулировал: инвестиции смещаются из миллионников в стотысячники, и рынок коммерческой недвижимости в России больше не равняется простой сумме Москва + Санкт-Петербург.
Как рассказал заместитель директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers (СПб) Владимир Сергунин, с инвестиционной точки зрения Россия коммерческая вообще неплохо смотрится на общеевропейском фоне в условиях кризиса ликвидности. Общеевропейский тренд сейчас таков: ставки капитализации растут, соответственно, коммерческая недвижимость дешевеет (к примеру, в Прибалтике – на 45%, а вообще в среднем по Европе продажи снизились на 46%). В России же, подчеркнул Сергунин, ставки капитализации в классе А не растут, а в В и В– растут совсем незначительно, соответственно, коммерческая недвижимость не теряет в цене. Не говоря уж о таком факторе, как практически 100-процентная заполняемость качественных коммерческих площадей (как А, так и В-класса). «Наш прогноз по ставкам капитализации – стабильность на период 8-12 месяцев, а затем в течение 2-3 лет падение на 0,5-1% в год», – рассказал Сергунин. Эксперт уверен, что в среднесрочной перспективе инвестиционная активность во всех сегментах коммерческой недвижимости, вслед за ретейлом, сместится из городов-миллионников в полумилионники и далее – в стотысячники.
В торговом сегменте действительно своя ситуация, поскольку здесь есть свой персональный магнит – товарный спрос. Потому в регионы ретейл пошел уже не один год назад, и довольно активно. Тот же Петербург, к слову сказать, торговыми площадями обеспечен вдвое лучше Москвы (показатель рассчитывается в кв. м на 1000 человек). Казань с ее перенасыщенностью торговыми центрами уже минимум год как хрестоматийный пример: здесь почти половина торговых площадей не нашла арендаторов, и выправится ситуация в любом случае не раньше чем через 2-3 года. Одним словом, торговля в регионах представлена очень, а местами – и слишком хорошо. С офисами ситуация скромнее (хотя как минимум один перенасыщенный офисами город в России уже появился – Ростов-на-Дону), со складскими помещениями – традиционным аутсайдером – еще скромнее. Но тенденция отчетливо прослеживается.
Нет доверия
Мишель Паскалис, генеральный директор компании «МЛП», считает, что Россия идеально подходит для развития сетей гостиниц, офисов, складов, не говоря уже о ТЦ. «И много сетевых проектов уже заявлено. Однако если просто крупные проекты в разных сегментах для российских регионов не редкость, то именно сетевых – раз-два и обчелся», – продолжает Паскалис.
А Александр Попов, генеральный директор компании «Кловер Групп», дальше развивает тему сложностей с инвестированием в регионы на примерах (у компании – проекты в 18 городах с населением 500 тыс. – 1 млн человек). По мнению эксперта, регионы пока вообще не готовы к качественным проектам. «С Западом пока что сравнимы только Москва и Санкт-Петербург, – утверждает Попов, – остальные города, даже миллионники, нет. Потребителю в регионах пока, к сожалению, просто не нужны качественные проекты А-класса». Так что на уже готовых проектах приходится, по словам Попова, снижать ставки аренды и увеличивать тем самым срок окупаемости. А в среднесрочной перспективе девелоперам имеет смысл снижать качество (и затратную часть), подгоняя свои проекты под объективно существующие потребности рынка.
Так что, сошлись во мнении участники, если говорить о регионах, доверием западных инвесторов пользуется разве что торговый сектор, а вообще Россия в восприятии Запада еще лет 50 будет оставаться рисковой страной. Как отметил Мишель Паскалис, сейчас даже прослеживается тенденция выхода крупных западных инвесторов из российских проектов.
В завершение дискуссии – на десерт – эксперты развенчали и миф об инвестиционной привлекательности Сочи. Мишель Паскалис выразился корректно: «В Сочи перегретый рынок земли, и мы туда идти опасаемся». А Александр Попов, напротив, бескомпромиссно заявил, что в Сочи не продается сейчас вообще ничего и не будет продаваться, если не воспоследует нового и сильного PR-толчка или же снижения цен. «Думаю, в ближайшее время мы увидим в Сочи резкое снижение цен», – резюмировал Александр Попов.
Ну а если вкратце просуммировать выводы, к которым эксперты пришли в ходе конференции, получается следующее: у регионов огромный потенциал развития и хороший прогноз на ближайшие годы. Но идти туда имеет смысл, только тщательнейшим образом все просчитав и запасшись длинными деньгами.
Фото: JP
