Интервью с коммерческим директором компании «Сити-XXI век» Виталием Разуваевым
Последние годы рынок новостроек становится все более клиентоориентированным: покупатели могут выбирать из множества предложений наиболее качественные проекты, с нужным набором инфраструктуры, интересной концепцией и архитектурой. Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, на что обращать внимание при покупке квартиры и как сделать выбор в пользу хорошего проекта, Urbanus.ru рассказал коммерческий директор компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев.
- Расскажите, пожалуйста, о текущей ситуации на рынке столичной недвижимости. Что происходит с ценами на жилье в настоящее время? Стоит ли сейчас, по вашему мнению, вкладывать средства в недвижимость и покупать квартиру?
- В недвижимость стоит вкладывать средства всегда, потому что этот рынок был и есть самый стабильный инструмент финансовых вложений. Что происходит с ценами на рынке – вопрос неоднозначный. В одних сегментах цены снижаются, в других – растут. Поэтому обозначить общую тенденцию на рынке сложно. В жилых комплексах, которые сильно востребованы, цены на квартиры растут - как по мере повышения готовности проекта, так и в связи с вымыванием более дешевых предложений. В объектах, которые пользуются меньшим спросом у покупателей, либо в которых имеются слишком большие объемы реализации, жилье немного дешевеет, но чаще всего сохраняет цену. При стагнации застройщики могут дать достаточно ощутимые скидки на квадратные метры. В этом случае программы направлены на продажу средне- и низколиквидных квартир. На высоколиквидные объекты нет смысла снижать цену, спрос держится на высоком уровне. У людей всегда есть потребность в улучшении жилищных условий. Кроме того, многие приезжают из регионов и хотят обосноваться в Москве и Подмосковье.
- А каким образом отразились валютные скачки в начале года на ценах?
Валютные скачки, когда доллар и евро усиленно растут, способствуют повышению спроса на недвижимость. К примеру, в начале года люди, имевшие небольшие накопления, при нестабильности финансовых рынков вкладывались в квартиры. Но зачастую такие покупки совершались без понимания качества и других характеристик жилого комплекса. Имела значение сумма, которая была в наличии. Профессиональные инвесторы ведут себя по-другому. Они имеют определенную стратегию и осознаннее подходят к покупке квартир для своего портфеля. Основная доля инвестиционных сделок проходит на начальной стадии реализации проекта, когда предлагается наибольший выбор квартир по наиболее низкой стоимости. Разница между профессиональным инвестором и спонтанным, который просто стремится сохранить сбережения, заключается в том, что профессионал вкладывает средства в квартиры, которые будут потом максимально востребованы. И не всегда это одно- и двухкомнатные квартиры. В последнее время среди частных инвесторов пользуются спросом трехкомнатные квартиры, предложение которых ограничено. А люди, набравшие однокомнатных квартир по 25 кв. м, впоследствии задумаются, что с ними дальше делать. Нужно помнить, что конечный покупатель приобретает квартиру для жизни, поэтому просторное жилье легко находит клиента.
- Можно ли обозначить какие-то факторы, которые делают жилой комплекс заведомо востребованным или, напротив, провальным, если мы говорим о сегменте массового спроса? Как вы определяете потребительские характеристики того или иного проекта?
- Вопрос очень интересный, потому что если смотреть в суть проблемы, то нет непродаваемых проектов. Все объекты продаются, только по разным ценам. Один из основных факторов, который влияет на успешность проекта и ценообразование, – месторасположение относительно транспортной системы. Важна близость железнодорожных станций и конечных остановок автобусов и маршрутных такси, если мы говорим про подмосковные комплексы. Или наличие в пешей доступности станции метро, если речь идет о московских проектах.
С развитием транспортной инфраструктуры метро уже приходит за МКАД, в Новую Москву и Подмосковье. Например, рядом с Люберцами метро уже открыли – станция «Жулебино», с Реутовом тоже – «Новокосино», в Мытищах и Химках – тоже появится подземка. Практически по всем перспективным направлениям лучи продления метро уже имеются.
Одним из ярких примеров взаимосвязи транспортной доступности и стоимости квартир являются два южных жилых комплекса – M-House и «Царицыно». Проекты приблизительно одной категории, но с разной удаленностью от метро и, как следствие, ценой - и оба проекта успешны.
Для девелопера главное - понять и обозначить ту целевую аудиторию, на которую проект ориентирован. Так что факторы, которые бы делали проект заведомо неудачным, бывают крайне редко. Любые слабые стороны можно превратить в сильные. Все зависит от того, как девелопер подходит к реализации проекта: кому-то нужно получить максимально высокую доходность, а кому-то необходимы сжатые сроки продажи.
- А как определить обычному покупателю, профессиональный подход к работе у застройщика или нет? Что вы можете посоветовать?
Рекомендую смотреть на количество реализованных проектов застройщика. Это один из основных факторов, на который стоит обратить внимание при выборе квартиры. Конечно, не факт, что новый застройщик будет плохо работать и не достроит объект. Есть высокопрофессиональные инвесторы, которые при открытии девелоперского бизнеса имеют собственные ресурсы и компетенции. Обладая хорошей площадкой, они могут создать отличный проект.
Но когда покупатели видят уже сданные дома, например, в первых очередях строительства, надежность застройщика в их глазах существенно повышается. В этом случае у людей есть возможность посмотреть, как все построено, как комплекс «живет», пообщаться с жителями. Конечно, нельзя исключать сложности на площадке во время строительства. Но опытный застройщик их всегда оперативно устраняет и сохраняет высокую планку требований к проекту.
Плюс ко всему, если у застройщика имеются партнерские программы с ведущими ипотечными банками, то чистота и надежность сделки клиенту обеспечены. У нас, к примеру, среди партнеров – Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Банк Москвы, Банк Уралсиб, банк «Возрождение», КБ «МИА» (ОАО), DeltaCredit и другие кредитные организации.
- Почему?
Банки уже прочитали все необходимые документы за покупателя. А если компания имеет еще и проектное финансирование от крупных кредиторов, то здесь, можно сказать, происходит двойная защита. Отмечу, что с каждым годом «подводных камней» для покупателей квартир на рынке жилья становится все меньше и меньше.
- Тогда по какой причине происходят задержки по срокам сдачи жилых комплексов? Откуда берутся долгострои?
Сейчас на рынке долгостроев очень мало. Из общей практики, небольшие задержки, если и возникают, то по объективным причинам. Это, например, возможное появление каких-то дополнительных неучтенных особенностей земельного участка или проволочки в согласовании документов официальными учреждениями. Они могут повлиять на ход строительства.
Помимо этого, некоторые компании сталкиваются со сменой генподрядчика, когда действующая подрядная организация не справляется с объемом работ на объекте. Эта процедура несколько затягивает стройку - передача дел новому генподрядчику может занимать 3-4 месяца. Но в рамках всего строительного процесса это сроки незначительные. Они влияют на корректировку рабочего графика, но официальные сроки сдачи жилого комплекса при этом соблюдаются.
Еще один фактор, который влияет на работу некоторых компаний, – недостаток денежных средств, полученных от продажи квартир, для дальнейшей стройки. Как правило, у крупных девелоперов таких ситуаций не возникает: при реализации проекта они рассматривают все возможные варианты инвестирования. Например, дополнительную страховку девелоперу дает проектное финансирование банков. При серьезности проблемы с деньгами застройщик может пойти на то, чтобы взять в проект соинвестора или предоставить серьезные скидки.
- Есть такое понятие, как эффект лампочки, или запланированное устаревание. Порой, когда смотришь на некоторые дома, которые были построены не так давно, буквально 10-15 лет назад, кажется, что этот принцип дошел и до рынка недвижимости. Как долго, по вашему мнению, жилой комплекс должен сохранять привлекательный вид и не требовать ремонта?
Рынок строительных материалов растет со стремительной скоростью. Новинки, которые появляются, поражают. Причем не только своей инновационностью, но и ценой. Когда новый продукт только выходит, то всем известно, что стоит он достаточно дорого. Однако проходит полгода-год, его начинают внедрять, и стоимость материала падает в разы. Многие ведущие компании стараются применять самые последние новинки и технологии, позволяющие сохранять презентабельный вид фасадов до 50 лет.
Во многих случаях фасадные системы портят сами жители: к примеру, начинают устанавливать в неразрешенных местах кондиционеры. При этом люди не только нарушают внешний вид здания, но и подвергают определенным рискам своих соседей. Так, меняется структура «пирога» наружной стены: туда начинает поступать влага, появляются «мостики холода». И сколько данный фасад будет выглядеть презентабельно, прогнозировать сложно. То есть можно купить обычную лампочку, можно – энергосберегающую. Но если и ту, и другую неправильно использовать, то они обе выйдут из строя раньше срока, причем, возможно, одновременно.
- А что делать, если, заехав в новую квартиру, покупатель находит какие-то огрехи? К кому идти жаловаться?
В любой компании есть порядок работы с недоделками. Когда покупатель проводит прием квартиры, он совершает осмотр и предъявляет перечень замечаний, если есть. Надо сказать, замечания бывают абсолютно разные – от необходимости регулировки окон до каких-то существенных правок. Вся эта претензионная работа проводится в рамках действующего законодательства. Я редко встречал случаи, когда дело с замечаниями по квартире доходило до суда. Как правило, в рамках договора и закона застройщик устраняет все недоделки. Сейчас существует такая практика, особенно на рынке дорогого жилья, когда при приемке объекта покупатель приходит с целой «комиссией» и выставляет иногда перечень замечаний на несколько страниц, описывая все мельчайшие замечания.
Конечно же, не в каждой квартире могут встретиться какие-то недоделки. Прежде чем передавать квартиру дольщику, застройщик сам производит обход и проверку. Очевидные огрехи устраняются еще до передачи жилья. Чаще всего, замечания касаются окон. Причем проблема не теряет актуальности и после сдачи дома - нерадивые бригады могут выбросить мусор в процессе внутренней отделки уже принятой квартиры прямо из окон. Что происходит с расположенными ниже лоджиями и оконными блоками, несложно догадаться.
- Если бы вы покупали квартиру, на что обращали бы в первую очередь внимание?
Я могу ответить на этот вопрос и с профессиональной, и с потребительской точки зрения. Как правило, покупатель самостоятельно оценивает те характеристики, которые ему необходимы. Если важна экологическая составляющая, то выбирается комплекс поближе к парковым зонам, местам отдыха. Кого-то больше интересует наличие образовательной инфраструктуры – детских садов, хороших школ и ВУЗов. Для других приоритетна близость к месту работы, чтобы дорога между домом и офисом не занимала много времени. Есть и многочисленная группа покупателей, для которых не важны все факторы, кроме цены. Они приобретают квартиры с использованием ипотечных кредитов, поэтому стремятся выбирать максимально качественное и просторное жилье с хорошими планировочными решениями.
Что касается документов, то в первую очередь необходимо посмотреть, по какой схеме девелопер реализует проект, – либо через договор долевого участия (ДДУ), либо через жилищно-накопительные кооперативы, либо жилищные сертификаты. Большинство застройщиков пользуются сегодня схемой продажи квартир по ДДУ. Для покупателей она наиболее надежная и проверенная. Соответственно, если есть договор долевого участия, и он уже зарегистрирован, то многие вопросы, касающиеся юридических аспектов сделки, уже решены. Когда сдается первый пилотный ДДУ, вместе с ним в Росреестр передается комплект всех правоустанавливающих документов. И в случае каких-то отклонений или нарушений действующего законодательства, ведомство не регистрирует этот пилотный договор.
Кроме того, большое внимание уделил бы инженерному оборудованию. Также очень важен вопрос с управляющей компанией. Лучше, когда объект берет в работу известная управляющая компания, не один год существующая на рынке, имеющая большой опыт. Отмечу, что в сфере эксплуатации любой опыт является положительным. Он позволяет в сложных ситуациях принимать оперативные и эффективные решения. Также стоит обратить внимание, является ли управляющая компания партнером застройщика. Как показывает практика, для покупателя такой вариант оказывается предпочтительней – больше шансов, что замечания будут устранены правильно и в срок. Повторюсь, серьезное значение имеет наличие ипотечных программ и то, с какими банками работает застройщик.
- Заключительный вопрос. Расскажите, пожалуйста, есть ли у вашей компании какие-то новые площадки? Готовятся ли к выходу новые проекты?
Перспективные площадки есть, как у любой крупной девелоперской компании. И они полностью соответствуют нашей концепции «Миниполис», которую «Сити-XXI век» продвигает на рынке с 2010 г.
С проектами на этих площадках мы планируем стартовать в следующем году и рассчитываем, что разрабатываемые комплексы будут пользоваться большой популярностью еще до начала официального старта продаж – после их анонсирования. Проекты будут мало- и среднеэтажные, они расположены в хорошей транспортной доступности, вокруг сложившейся инфраструктуры. При этом, как и любой наш миниполис, будут и внутри себя содержать необходимую повседневную инфраструктуру. Сейчас по этим проектам ведется сложная и кропотливая работа с урбанистами, архитекторами, маркетологами, дизайнерами, специалистами по ландшафтному дизайну. Мы уделяем большое внимание каждой детали: от скамейки и песочницы на детской площадке, до интересных, удобных и комфортных планировочных решений., Удачные планировочные решения – до 70% успеха проекта. Сегодня количество вариантов квартир в некоторых наших комплексах доходит до 90 – на любой вкус и разный бюджет. Так что, я предлагаю всем тем, кто планирует покупку квартиры в следующем году, пристально следить за анонсами компании «Сити-XXI век».
